走在城市的一级商圈，十年前摩肩接踵的景象已经不复存在。次级商圈的客流压力更是严峻，个别地段甚至门可罗雀。

除了品牌特色餐饮的门前还有很长的排号凳以外，其它商铺的迎宾导购似乎都在高门大嗓的使用各种话术吸引客流进店，尤其是服装服饰和日用百货店，为了提升进店率已经施展浑身解数。

零售圈内近几年一直在争辩的电商和实体店市场份额问题，似乎也难出现有说服力的定论。为此，我们特邀专注于商业地产发展状况研究、现任“好房网”商铺信息平台总经理的李猛先生，来聊聊到底实体经济的冲击来自何处？是否真的是由电商发起的颠覆性打击？

李总首先谈到一个现象，就是国产运动休闲服装品牌的关店潮。李宁、美特斯邦威等国内一线服装品牌公司关店总数已达到几千家，这一切的成因是买家都选择网购而放弃逛店了吗？

事实并不尽然，这些品牌公司同样拥有线上的优质销售渠道，而且为了不和线下实体店发生冲突，采取了控制价格区间和差异化货品款式的手段，力求不发生“左手打右手”的尴尬局面。但是，得到的最终结果依然是身背数十亿的库存压力而无处降解。

抛开经营策略失误，单从销售出口来看，大量关店潮似乎另有隐情。

据李猛分析，瓜分实体店市场蛋糕的其实并不是电商，而是来自产业前端和传统内因。

商业地产涨价导致实体经济成本大幅增大

随着地产市场状况的普遍上扬，其中的商业板块也是水涨船高。无论是传统街铺、综合体配套商铺、还是住宅底商、甚至社区小店，都在这几年商铺租赁市场的波动中主动或被动的抬高了租金。对于近期没有明显利润提升的实体经营者，面对这种来自根本上的挤压时就显得十分无力。

商铺租赁合同一般会签下3-5年作为承租周期，这是考虑到装修成本和“养店”时间制定的。但本应平稳进行的租期续签却迎来了练就轻功“梯云纵”后的高段位租金，坪效上不来，经营者也只能选择放手。

人力成本增加是第二轮重压

举例说明：作为天津这样的新一线城市，在2010年前后普通零售导购员的平均工资是2000-3000元，遇到“金九银十”的旺季才勉强达到4000元，欢喜程度如同过年。而如今普通店员的底薪就要近乎3000元，加之提成奖金，4000元以上是常态。另外，在品牌形象要求的影响下，单店配备人数增员和岗位细分补助也使得人力成本有额外累加。

经了解和估算，很多开在一级商圈和大型Shopping-Mall的品牌店铺都存在不同程度的，使他们坚持下去的少有原因就是“品牌形象展示”。

对于小型个体商铺也是如此，我们逆向推理一下：比如店主一个人照看店面，每天工作时长12小时，又要承担经营风险；而相较于同等岗位的打工者月薪来讲，不能得到8000元以上净利润就是失败的。于是我们又联想起7-11招商会上的那个梗：月薪在8700元以上就不要加盟了，还不如上班呢。

经营管理水平低是内在顽疾

暂不提前面说到的品牌公司决策失误，但就小型单位来讲，大部分个体经营者也是没有商业能力的，有的只是自身经验和他人案例参考。

做店却不做市场调研和业态分析、不知道店铺周围的客群人数、甚至只明白“流水-成本=利润”这种笼统概念，还有服装不会陈列，餐饮忽视包装，美业不懂营销这些云云症结。

冲动下水和无他选择的个体经营者们来到本不适合自己的天地，并给自然市场带来非理性因素和恶性循环：旺铺疯抢，一个租期下来纷纷停业，没关系，清空后策划包装加一波概念营销，冷铺再炒，等着下一个自动献身的小白鼠。当最后连情怀牌都打不动的时，只剩下店主几年填不平的资金窟窿和房主落满灰尘的招租字条。

话题最后，李猛真情流露道：我做过商业地产开发、销售和招商，也熟悉商业管理公司运营，商铺之于我就像一种羁绊，贯穿在事业始终。

它以空间的形式存在，成为传统商业的载体，平衡着供应与需求，因而我希望市场是健康的、持续的。

在当下，商铺置业者已经不再拥有“一铺养三代”的天然优势，取而代之的是理性的投资和经营，努力避免“铺即是空”。

之所以搭建专注商铺的信息平台，就是要向求租人提供客观的成本评估，达成理性化经营；向出租者提供常态的市场分析，获得长期、稳定的租金投资回报。

冲动是魔鬼，这句话在哪里都适用。