023年11月23日—— 二套房首付比例降至四成、普通住宅标准取消总价限制，深圳楼市政策再现实质性宽松。需求端祭出刺激大招，显然与前期一线城市谨慎出台救市政策后的楼市表现密切相关。回顾三季度，在“认房不认贷”等救市政策持续出台背景下全国楼市表现如何？今日,戴德梁行发布《2023年第三季度全国住宅市场研究》报告显示：

ž 房地产开发企业到位资金持续下降，地产开发投资降幅继续下探

ž 保交楼政策效力下，住宅竣工面积同比持续提速至20.1%

ž 三季度全国住宅新房销售均价较二季度下降6.4%至每平方米10,706元

ž 24城新房供需两弱，第三季度供应量、成交量同比降幅超2成

ž 伴随中国房地产市场的调整，住宅新房市场的整体规模预计将有所收缩

房地产开发企业到位资金持续下降，地产开发投资降幅继续下探

前三季度，全国固定资产投资同比增长3.1%，增速较1-6月回落0.7个百分点。受房地产开发投资持续下行的拖累，固定资产投资增速自年初以来已连续7个月下降。其中，全国房地产开发投资同比下降9.1%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点；住宅投资同比下降8.4%，降幅较1-6月扩大1.1个百分点。上半年部分城市楼市小阳春未能持续为楼市注入信心，资金流入房地产市场的速度持续放缓，房地产开发企业到位资金前三季度累计98,067亿元，同比下降13.5%，且已连续下降18个月。

图1：全国房地产及住宅开发投资走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

保交楼政策效力下，住宅竣工面积同比持续提速至20.1%

前三季度，全国住宅新开工面积同比下降23.9%，降幅较1-6月收窄1个百分点；住宅竣工面积同比增长20.1%，增速较1-6月扩大1.6个百分点，“保交楼”政策效果持续显现。但相较于过去十年间连年超10亿平方米的新开工面积，2022年全国住宅新开工面积开始大幅下滑近四成，2023年前三季度依然延续显著下行趋势。这意味着，一方面未来供应的萎缩将影响新房市场的规模，另一方面也一定程度局限需求的释放。

图2：全国住宅竣工面积及增幅历年走势变化 资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

前三季度住宅销售面积同比下降6.3%，降幅较上半年扩大3.5个百分点

前三季度，全国住宅销售面积72,770万平方米，同比下降6.3%，降幅较1-6月扩大3.5个百分点，虽然二三季度针对需求端的调控政策不断优化，但住宅市场需求仍在萎缩。当前楼市呈现供需两弱的处境，供应端持续近两年的房地产投资下滑，新开工量的减少，处在债务及销售回款压力下的房企难将手中资金用于拓展新项目进而影响未来供应；需求端虽然多地松绑优化了购房政策，放宽了刚需及改善型需求的入市条件，但在房企暴雷的负面影响下，市场需求选择观望，楼市信心仍待恢复。

图3：全国住宅销售面积走势变化

数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部

重点城市新房供需两弱，三季度24城供应量、成交量同比降幅超2成

三季度，24个重点城市成交量同比减少20.7%，环比减少24.2%，发达及普通二线城市月均成交量均下降至近三年最低水平，环比二季度分别下降31.8%及28.5%。市场表现疲软除了与需求回落相关外，新增供应的减少亦是市场表现疲软的主因之一，三季度24个重点城市供应量同比减少24.7%，环比减少16.2%。

从前三季度供需关系来看，发达及普通二线城市供需比仅为0.84和0.66，供应不足限制了需求的释放。而一线城市在0.97的供需关系下，供应及成交也均有16%左右的下滑。

图4：24个重点城市各级城市新建住宅批准上市面积与销售面积对比（2023年前三季度）

资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

一、二线重点城市新房成交均价环比全线回落

三季度，一线、发达二线及普通二线城市新房均价环比二季度分别下降0.5%、2.7%及6.6%。虽然二季度部分高端住宅产品的成交结构性拉高了整体重点城市的价格，但在需求萎靡、房企加大购房优惠力度等现实压力下，三季度重点城市房价出现回落。

预计四季度重点城市均价或将小幅回落，一方面三季度优化了购房调控政策，从中央降低贷款利率，银行认房不认贷，到地方松绑大量城区限购等政策，经过一个季度的消化，政策效力或将在四季度集中释放，刺激更多刚改型、品质提升型购房需求。另一方面，部分城市限购区域逐渐取消，全国住宅市场分化将更加剧烈，资金将进一步向重点城市聚集。

图5：24个重点城市新房均价季度走势对比(单位：元/平方米)

资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析，三季度购房相关政策持续优化，包括一线城市在内的重点城市响应中央号召，纷纷出台了“认房不认贷”等放松性政策。政策端积极调整，助力楼市购房需求的恢复，但市场面并未呈现立竿见影的效果——前三季度全国住宅销售面积同比下降6.3%，降幅较上半年扩大3.5个百分点，需求持续走弱。房价下行走势更趋明显，70城中一、二手住宅房价环比下降城市数量继续扩大，占比分别达77.1%和92.9%，需求疲软仍是当前楼市复苏乏力的根本阻碍之一。

同时，自2022年以来房地产投资持续下滑对供应端也产生负面影响，新房供应量下滑至低位。今年前三季度，重点24城批准上市面积同比减少9.2%，单第三季度同比降幅高达24.7%，并且2022年来新开工面积的大幅下降还将持续影响未来供应量——可以预见，伴随着中国房地产市场的调整，住宅新房市场的整体规模将有所收缩。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，销售回款依然是房企资金回流的主要途径，预计第四季度新房供应量有望加大。叠加各种促销让利活动切实降低购房成本，利率下行、认房不认贷等政策利好，先期供需两端政策组合拳效力的逐渐发挥，楼市成交热度有望于年底升温。市场持续恢复还有赖于信心的重塑，这其中既包括政策对于各类购房需求限制的解绑、房地产行业恢复稳定健康发展，也包括房地产投融资环境的改善、进而带动供应端的修复，更与居民收入及就业的稳定、宏观经济面的坚实支撑密不可分。