2019年春节已经进入倒计时，还有不到20天的时间。

与此同时，深圳楼市似乎提前开启了休假模式，开发商拿证热情消退，1月份过半仅有新天·石厦花园1盘入市。日前，南山某独栋新盘开盘在即，据了解预售单价8-8.5万/平（含装修费），但由于多个户型违法加建被曝光，不得不延缓入市的时间。

                                                        1  多个户型违法加建被曝光

近日，位于南山南头片区的红花雅筑开放了营销中心，主推建面约48-72m²住宅，已有购房者前来看房，目测是即将开盘的节奏。

▲红花雅筑营销中心

不巧，正是看房的网友爆料称，该项目是1栋26层塔楼，4-26层是住宅，ABCD四种户型都存在违法加建！具体是，分别在洗手间和客厅的镂空层都加建了20平米，50平米的房变70平米，70平米的房变90平米，可以在规划图纸外多出一间房来！

▲楼盘搭板违建外观图

另外，在看房的过程中，网友被告知，这个楼盘是带装修交楼，届时搭板部分是开发商改好的。

▲来源：深广电排名前列现场

事实上，此前也有不少楼盘由于涉嫌违建，最后不得不进行整改。这不仅推迟了楼盘的入市节点，也因为购房者预期的户型面积大大“缩水”，影响到项目的开盘价格和去化成绩。比如，去年7月份入市的龙华某网红盘，选房当天175人弃购，背后的原因少不了“搭板拆除、面积缩水”这一条。

在深圳查违建的风口浪尖上，这个楼盘后续或面临整改的风险，估计无法像网传所说的在春节前入市了。

                                                       2  单价8万/平起 装修费就要7200元/平

早在去年12月份，就有中介在朋友圈发布消息称，红花雅筑会在12月底开盘，户型是47-71平2-3房，预计单价是8-8.5万/平，其中包含了7200元/平的装修费。

目前项目周边二手房报价在5.4-6.8万/平，从距离项目最近的小区来看，南山豪庭二手均价在6万/平左右，英达钰龙园均价在6.7万/平左右。

▲项目周边二手房行情

项目所在南头片区在售新房不多，东关·乐尚林居与豪方天际户型建面都在70平以上，毛坯单价在7.5-8.5万/平之间。

红花雅筑是含装修的价格与之持平。以8万/平的单价来计算，最小户型47平总价是376万，按照深圳首套住房三成首付大约是113万。相对而言，红花雅筑的小户型产品可能会有刚需市场。

                                                           3  独栋无社区 不近地铁 周边多农民房

红花雅筑占地面积是2779.55㎡，建筑面积是16797.17㎡，土地使用年限70年，即从1996 年 11 月 5 日起到 2066 年 11 月 4 日止 。项目是1栋26层的现楼住宅，分为A/B座共有184套房源，停车位90个，几乎没有园林和商业。

具体包括四种户型，分别是47.73m²、54.41m²、66.61m²和71.78m²。

红花雅筑在在深南大道与宝安大道的交界处，与南头古城正好隔着一条深南大道。项目交通不是太方便，往南距离地铁1号线大新站1公里，桃园站1.3公里，未来12号线南头古城站会经过附近。

▲红花雅筑区位图

周边环境以老旧住宅区为主，也包括涌下村、一甲旧村片区的农民房，附近的恒大大新村旧改、先进南头旧改正在拆迁改造中。

▲先进九珑施工中

项目是独栋新盘，自身生活配套缺乏，不过，距离项目300米左右的南山欢乐颂，华润万家超市，周边美食一条街，购物吃饭都比较方便，夜晚和周末人流量大。

▲南山欢乐颂