划重点

适逢其时，大有可为！

来源 | 赢商网（ID：winshang）

2021年12月15-16日，由赢商网主办的“赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布”活动在上海W酒店成功举办。

作为2021年度中国商业地产中规模宏大、兼具品牌价值和影响力的行业年度盛典之一，本次活动以“适逢其时，大有可为”为主题，现场除了设置主题演讲、主题报告、微论坛高端对话、商业创新「可为Moment」大型主题展、「金鼎奖」颁奖盛典等环节，还与中城研究院联合发布『赢商网百强榜』研究成果。

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开幕致辞

◎ 中国商业联合会党委副书记、执行会长 王民

过去二十年，商业地产借助于中国经济的高速发展，城镇化进程的快速推进，消费需求的大幅提升，实现了行业的跨越式发展。同时，也看到了商业内容的创新乏力，整个行业趋同化现象明显，需要站在新的起点，明辨行业的变化，把握未来的趋势。

时下内外部环境充满变化，对于商业地产的革新可谓适逢其时，无论是空间运营、数字化赋能，还是城市更新，这些解题思路能否成为商业地产未来十年新势力的担当，都是当下应该关注和思考的内容。

中国商业地产人在一次次“战争”中不断的努力，展现出不服输、不守旧、不后退的精神，创造一次次的辉煌，在当下变革的时代，具有重要意义。

企业TOP实力，

洞察新未来

主题演讲：

资本市场如何看购物中心行业发展前景？

◎ 申万宏源房地产行业首席分析师 袁豪

● 未来商场将会呈现出“与经济相关、由消费驱动、并最终长期跑赢通胀”的特点；

● 从商场存量结构、人均商场GLA、商场销售额占全国社零的比例（简称渗透率）、人均商场支出占比等行业指标来看，都预示着未来购物中心更大的行业增长空间；

● 基于对目前国内商业地产三大宏观指标、四大行业指标的分析，我们对未来购物中心行业的发展空间维持“看好”评级。

赢商网百强榜成果发布：

2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100

◎ 赢商网&中城研究院研究总监 廖洁

中国购物中心行业增速逐渐放缓，行业竞争加剧。于企业而言，规模扩张之外，运营能力成为竞争的核心。

从企业层面而言，头部企业发展具备规模效应，但并未形成垄断的竞争格局；从市场结构而言，下沉市场成为企业规模扩张的广阔空间；从增量来看，三四线城市购物中心呈高增长态势，部分城市将迎来更多的商业机会；从存量规模来看，三四线城市少于一二线城市，但其与后者规模比值逐年增长。

总体而言，不同企业在不同的市场结构中分化明显，深耕优势领域、提升运营效率、提高数字化水平，是中长期竞争的关键。

《2021年度零售商业地产企业综合实力TOP100》榜单详见下文。

主题演讲：

畅想 | 购物中心运营新思路

◎ 爱琴海集团副总裁 周宇桁

相较于传统运营习惯，即先准备好内容再找消费者的模式，未来运营需要兼顾“面向大众的商品组合+面向粉丝的服务设计”，以消费者需求为核心重新定义运营逻辑。

相较早前“调研报告-消费需求-组合产品”的运营模式，爱琴海提出重新构建逻辑，重新定义服务粉丝的“售前、售中与售后”，通过这个过程不断增强粉丝黏性。

基于社群需求运营内容，用圈层圈动群体，是爱琴海集团面对互联网时代，如何驱动消费者持续来到爱琴海购物公园并进行消费与体验，最终实现提升资产价值的目标给出的答案。

主题演讲：

深度运营赋能价值提升

◎ 光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官 周颂明

国内最早建立起“投、融、建、管、退”资产管理模式闭环，且兼具开发、改造及运营各类型房地产项目能力，光大安石能形成如今的规模，得益于其深耕细作的主动管理能力。

在整体思路方面，光大安石更加重视精细化运营和精细化管理。商业地产从来不是以开发和建造赚钱，只有持续良好地深度运营管理，才能使资产价值通过资本市场释放。

高端对话一

商管公司轻重分离：

向市场要增长，见证产业链成熟

主持嘉宾：中国商业联合会商业创新工作委员会副会长 红建军

对话嘉宾：

阿尔达商用置业CEO 梁飞建

恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁 胡芳园

奥园健康生活集团副总裁、商管公司总经理 陈木贵

月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁 贾耀勇

融侨集团商业资产管理总公司总经理 俞波

伟光汇通旅游产业发展集团文商旅副总裁 董孙华

上海韬儒泰商管总经理 梁石

阿尔达商用置业CEO 梁飞建：

商业地产的轻资产管理和重资产管理是相对应的，目前很多商管公司开始切入轻资产管理赛道，一方面源于大量存量资产给行业更多机会；另一方面则是因为商业地产运营管理逐渐从地产开发运营结合，转变到运营管理和开发管理分开，给了轻资产运营团队更多的运营机会。

对于轻资产运营团队而言，需要从项目的日常运营、前端策划定位等全链条的各个层面发力，同时要注重创新，未来还需要与科技、资本良好融合。

恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁 胡芳园：

目前行业存在许多机会和挑战，轻重资产分离是必然趋势。后疫情时代对轻资产发展是利好状态，因为商业地产对专业运营的要求更高了，更多重资产客户愿意把物业拿出来给轻资产公司做管理，但其中也蕴含着巨大的挑战。

于轻资产管理公司而言，需要具备项目甄选能力、定制化商业能力、集团化管理能力，及清楚到底能满足客户什么需求，以此构建核心竞争力。

奥园健康生活集团副总裁、商管公司总经理 陈木贵：

轻资产较大的特征，就是资产的价值和负债不背在商管公司身上，这种模式存在机会点。排名前列个机会点，轻重分离之后，可以让专业的人更轻松去做专业的事；第二个机会点，依靠前几年商业地产行业高速成长的存量，加上区域协调发展和城市旧改新增的量级，这些商业实体空间都需要市场消化，亦需要专业的人才来运营；第三个机会点，国内资产管理做得很专业，且体现价值的公司，目前来说还是比较少，很多企业的商业管理本质就像兼具着资产管理的半个裁判员加足球运动员的角色。

月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁 贾耀勇：

存量资产时代已来到，轻资产已是大势所趋。对于商业管理公司而言，能否做好团队的基础建设和拥有商业运营的基本能力，将成为关键所在。

做好轻资产，首先是要做好重资产；第二，轻资产的运营管理需要和重资产一样规范，打造专业化、标准化的团队建设，并对品牌资源进行整合；第三，业主方需要和拥有规模化、品牌化、连锁化的商业管理公司进行合作；第四，要做好轻资产还需要做好前置介入和商业规划。

融侨集团商业资产管理总公司总经理 俞波：

商业地产轻重分离可能是未来发展的趋势，因为资本市场比较看重轻的东西，估值各方面会更高。从物业持有方角度来讲，它的剥离可能也会更加的回归到商业的本质，即如何去做好商业。

作为轻资产管理公司，核心竞争力主要在于两个方面，外部方面要有全方位的服务能力，自身则要做非标化和差异化。

伟光汇通旅游产业发展集团文商旅副总裁 董孙华：

城市更新形成的新的文化供给、消费升级和产业结构的改善，通过存量物业进行保留和更改，为文旅商提供了巨大的发展空间。而文化复兴的趋势，从原来的“拆留改”到现在“留改拆”的思路转变，也为文旅商及行业中的轻资产带来了发展机会。

目前的商业政策、市场存量及资本市场对重轻资产的估值，都对轻资产发展产生了一定程度的影响。

上海韬儒泰商管总经理 梁石：

做不做轻资产，资产本身不会产生变化，仍旧是面对原有的社群结构、原有的城市定位或区域环境。在此情况下真正要拼的是溢价能力。1-6个轻资产，拼的是单体团队的专业能力，一旦超过6个，拼的则是对品牌连锁的掌控能力、规范性和体系化。

轻资产管理公司的核心竞争力在于解决问题的四个能力，即：定位的精准能力，品牌资源的掌控和招商能力，运营精细化管理能力，消费者市场的互动能力。

中国品牌力，

商业ACE潮崛起

赢商网百强榜成果发布：

2021年度中国领军品牌TOP100、

2021年度新兴品牌TOP100

◎ 赢商网&中城研究院研究员 彭燕妮

领军品牌如何打破增长的天花板？排名前列，化身“金主爸爸”打造品牌生态圈；第二，通过渠道优化打破扩张天花板；第三，年轻化营销战略也是企业增长必不可少的利器。

2021年度的新兴品牌的三个关键词分别是成长力、承租力、热力值。面对未来激烈的市场竞争，新兴品牌首先要抢占细分品类、开创新场景、建设新渠道，跨出从0到1的排名前列步；其次，想要实现从网红到长红的进化，需要从产业端入手深挖，通过数字化、智能化等升级举措守住“品类占领”；同时，以“有机结合”的方式从单产品、单品类延伸至多类目，并将其组合成以用户为中心的场景与生活方式，再向“多元进发”。

了解榜单详情请点击：《中国领军品牌TOP100出炉：四成“新秀”上位，JNBY、优质日记跌出榜单丨赢商网百强榜》

主题演讲：

中国饰·正当燃｜解读首年开遍全国的快时尚饰品品牌

◎ ACC超级饰CMO 郑奇博

在过去一年时间里，我们通过资本、产品、运营、数据等多维度体系赋能，努力巩固自身在行业头部品牌的地位，因为只有头部品牌才能获得较大化的公允市场估值，并且能够获得更多的商业资源来驱动和转化，形成品牌的城池壁垒，降低边际成本，实现可持续发展。

同时我们聚焦18-25岁Z世代女性用户，为她们打造触手可及的美好饰品集市，产品周周上新，时刻满足她们多元风格，让她们轻松变美。如今ACC运营店铺数200+，是行业同业态第二名3倍。

ACC超级饰是想实现富人看得上，穷人买得起的品牌理想，不是排名前列就是少有，这也是我们认为目前做品牌竞争比较有意思有价值的目标。

主题演讲：

未来已来——从空间“外卷”看头部商业趋势的变化

◎ 空间印象策略型商业设计机构董事长 刘星村

放眼望去，如今的商业地产可浓缩为“八菜一汤”，排名前列道菜是生态型商业，到购物中心去吸氧（出圈的项目，都有绿植中庭+水系的“一菜一汤”组合）；第二道菜，场景复刻·年代秀·回忆杀，到商业去怀旧；第三道菜，到购物中心去爬山；第四道菜是国潮当道，方兴未艾；第五道菜是人文空间、国风美学；第六道菜，艺术崛起；第七道菜是次世代、亚文化、异世界；第八道菜是元宇宙。

“下一道菜”又将会是什么？未来已来，我们都处于美学革命的浪潮中，在空间“外卷”中击浪，成为现象级商业操盘手吧！

高端对话二

实体消费品牌的“金字招牌”如何练就

主持嘉宾：

中国时尚品牌创孵平台时尚家创始合伙人、时尚黑马品牌创业大赛组委会主席、SUPIN速品联合创始人 柳刚

对话嘉宾：

东渡国际集团商业管理事业部总经理 倪敏

城市引擎（上海）有限公司战略发展部董事 陈亦莎

绿地集团商用事业部华东大区总经理 张振强

林清轩创始人 孙来春

卡通尼董事长 方立宸

半天妖合伙人、品牌官 朱小平

东渡国际集团商业管理事业部总经理 倪敏：

无论是前期的项目策划，还是IP打造，以及在沉浸式、情景化、主题乐园等方面的商业场景呈现上，青浦东渡蛙城都付诸了许多努力，目的就是将“巢”塑造得更为出彩，为引入“凤凰”（优质品牌）做好前期铺垫。“筑巢引凤”是双向的，项目方和品牌方都需要将自己打磨得更好，同时有联合运营或联合经营的概念，共同去打造“金字招牌”。

城市引擎（上海）有限公司战略发展部董事 陈亦莎：

贵州少数民族文化非常多，缺乏文化自信。想要将优秀的文化挖掘出来，增加当地的文化自信，让外来人知道贵州有许多迷人的文化，就要利用贵州的土特产、非遗文化，还有衍生出来的文创产品，用较好的方式将其转化出来。对于商业而言，要为当地经济助力赋能，顺应当地的实时政策，将相关的资源引入进来，如此才能顺势而为，将品牌打造出来。

绿地集团商用事业部华东大区总经理 张振强：

购物中心对于“金字招牌”的选择，大致有三个标准，分别是品牌力、产品力、目标顾客。购物中心想要与品牌携手共赢，一是看品牌创始人是否“长期主义”；二是看品牌是否符合大趋势下的“小趋势”；三是对旗下不同项目完全匹配自身定位的品牌的差异化组合选择。

林清轩创始人 孙来春：

选择消费品时，消费者往往默认品牌等于品类，就像海天代表了酱油，华为代表了高端智能手机一样。通过品牌占据品类，再占据消费者心智，这条路径是很难的。林清轩用十多年的时间，夯实科研实力、夯实品类教育、夯实独树一帜的品牌差异化。

林清轩能够差异化出道，也少不了品牌的差异化经营，具体而言，是需要创始团队保持对中国文化强烈的认同感，并持续在产品上体现。

卡通尼董事长 方立宸：

家庭娱乐的核心产品是快乐，将快乐贩售给亲子家庭。针对同一消费群体，“货”和“场”面对娱乐需求需要持续迭代，如果维持同样的场景，那么消费者则极易感到视觉疲劳。

家庭欢乐相聚的时间永远不会被取代，但表现的载体和呈现的方式会随着时代而改变，品牌方只有沉下心来，才具备穿越周期的能力。

半天妖合伙人、品牌官 朱小平：

消费者会因为产品来消费，也会因为售货员的服务意识差而离开。因此，半天妖在门店运营上，采用企业股份制，将店长、迎宾、出品负责人纳入企业的股东。

在“当家人”的主体意识下，管理经营者、员工的积极性得到充分激发，反馈在产品质量和服务态度上，就会提升顾客的体验，使顾客越来越喜欢该品牌，如此才能打造出金字招牌。

城市里的Mall，

新主场空间

赢商网百强榜成果发布：

2021年度品牌商关注筹开购物中心TOP100

◎ 赢商网&中城研究院高级研究员 熊舒苗

招商策略上，包括旗舰级、定制级的首店品牌以及拥有强聚客能力的优质主力店，依然是筹开购物中心打造差异化的重要手段，在已披露招商品牌的近40个上榜项目中，超30%计划引进首店品牌。

带有城市地标标签，以高端定位、特色主题等为代表的筹开购物中心是品牌商关注的焦点。筹开购物中心不断打造自己的专属IP超级符号，以此增强项目辨识度，增加消费者记忆。

城市更新、TOD项目以及以“MALL+街区”打造的城市轻度假目的地，在当下备受追捧。同时，高端mall也纷纷打响了“下沉之战”，以高端消费助力城市商业升级。

了解榜单详情请点击：《100个筹开mall同台飙戏，谁是真正“潜力股”？丨赢商网百强榜》

主题演讲：

转变与革新，

新消费背景下的商业创新思考

◎ 华润万象生活 商业华北大区投资产品部总监 彭凡

产品的迭代，都是源自于对时代趋势和消费需求变化洞察和把握。

Z世代身上有非常明显的标签，分别是独而不孤、文化自信、常换常新、敢花爱花，不被定义。综合这五个标签，想要获取属于Z世代的5万亿市场份额，最后还是要回到商业的原点：空间、品牌、模式、场景。

未来，华润万象生活商业华北大区将在产品中有更多探索，包括城市更新、文创园区、社区街区商业，去给商业更多的可能，让商业奔赴新的可能。

高端对话：

高手过招——业态创新如何“名利双收”？

主持嘉宾：

赢商tech首席数据官、赢商tech智慧营销事业群副总裁 朱智对话嘉宾印力集团合伙人、副总裁兼上海公司总经理 姚海波中国新天地商业总监兼瑞虹天地、虹桥天地项目总经理 陈纯上海隆际商业管理有限公司董事长 史中青岛海信广场总经理 黄道安金地商置商管公司华东区总经理 黄雷V.V.V创始人 温权

印力集团合伙人、副总裁兼上海公司总经理 姚海波：

当今时代，业态创新既代表很多机会和可能性，也存在巨大的风险和误区。在做场景创新的时候，往往忽略了最应该重视的顾客。在做一些产品规划和想法的时候，真正生成产出的时候可能是五年以后了。

任何的变化、创新、场景都离不开这个行业的底层逻辑“顾客”，也离不开这个行业未来因为大的价值观变化而引发的消费变化。

中国新天地商业总监兼瑞虹天地、虹桥天地项目总经理 陈纯：

商业创新要以人为本，所谓业态创新不仅仅包含业态，还包含空间场景、内容、租户、品牌组合等多种商业内容。创新不是完全颠覆掉以往所有的东西，而是把原来内容要素进行抽丝剥茧，重新组合。创新要鼓励和合作伙伴，租户，消费者的内容共创。

创新需要一定成本，所以业态创新是否能“名利双收”还在探索阶段。不过，场景的创新，能给租户带来更多的流量，同时也需要投入更多的运营深耕的能力。

上海隆际商业管理有限公司董事长 史中：

业态之所以要创新，与目前购物中心传统业态“低迷”的表现，以及Z世代崛起后提出消费新主张的背景有着很大的关系。

商场和品牌在互助的前提下实现共赢、取得名利双收，可以从两大方向着手：一是在业态选取时，要考虑业态的租金收益和流量红利；二是借助创新业态的营销活动为商场引流。虽然部分创新业态未必能在未来完成“孵化”，但可以借助该创新业态高频次的营销活动，来达到为商场引流的目的。

青岛海信广场总经理 黄道安：

创新宏观上需关注国家政策变化、人口结构变化，中国正在步入人口老龄化时代，年轻消费者对宠物、艺术品等新兴业态的需求，都特别值得关注。从微观方面来看，还需要关注新技术。新的技术变化可能会颠覆一个行业，也可能会为行业带来生机，每个行业或者业态都值得重做一遍，但更需要关注到消费者的需求，创新需要为消费者创造价值。

金地商置商管公司华东区总经理 黄雷：

要实现“名利双收”，首先是对消费者更深需求的挖掘，比如对消费者早上需求的满足，将早市做好，打造与早餐相配套的服务，并对与孩子便利性相关的需求服务，引入对应的业态，打造拥有好“内容”的社区商业项目；晚市上，在做好餐饮+酒的文化，打造好的餐饮业态基础上，将酒的理念深入到餐饮中，在商业中植入“日咖夜酒”的理念。白天时段充分研究消费者对于社交的需求、打卡的需求、学习的需求，对其充分挖掘，通过创新提高其参与度，实现消费者、商家以及甲方利益的共赢。

V.V.V创始人 温权：

随着购物中心的下沉，越来越多的地级市和县级市涌现出了商业项目的身影。然而，从一线城市发展起来的零售业态品牌讲究调性、垂直、细分，这与下沉市场的消费环境并不适配。

2020年为V.V.V的品牌孵化年，品牌Slogan定位为“全家人都爱逛的店”，在下沉市场中我们对于消费者而言就是“多快好省”。

赢商网百强榜入榜授牌典礼

暨中国商业地产【金鼎奖】颁奖盛典

赢商网百强榜入榜授牌典礼暨中国商业地产【金鼎奖】颁奖盛典上，特设两个亮点环节《赢商网﹡BONI -对话自己时尚主题秀》、民族舞——《盛世银装》，让盛典更加星光熠熠。

《赢商网﹡BONI -对话自己时尚主题秀》以“大有可为”为主题，邀请13位地产高层和品牌负责人，多面展现中国品牌，展示跨行业交融的时尚。

带来民族舞——《盛世银装》的爽爽贵阳酒，源自贵州茅台镇核心产区，以城市之名构建中国酱香白酒品牌新高地。

盛典正式开启前，赢商tech总裁、中国百货商业协会副会长周艳斌，带来了热情洋溢的致辞。

◎ 赢商tech总裁、中国百货商业协会副会长 周艳斌

值得一提的是，本次晚宴的葡萄酒由凯悦旗下逸扉酒店倾情赞助。逸扉酒店（UrCove by Hyatt）由凯悦酒店集团与首旅如家酒店集团携手打造，定位中高端商旅市场，提供贴心舒适的优质旅行体验。目前，逸扉酒店已入驻北上广深等城市核心区域，计划于五年开辟超过300家酒店。

赢商网百强榜入榜授牌典礼

赢商网依托超过十年行业数据积累、应用和行业研究，联合零售商业数据研究机构“中城研究院”，发起『赢商网百强榜』，旨在全面评价商业地产企业综合实力，剖析筹开购物中心未来之竞争力，监测头部消费品牌市场地位之变，探知热门新兴品牌崛起之成长力，捕捉当下高人气网红品牌及mall。

赢商网百强榜体系

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赢商网百强榜2021年度榜单揭晓

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中国商业地产【金鼎奖】颁奖盛典

中国商业地产【金鼎奖】评选，本着“客观求实、全面细致”的评审原则，对优秀的企业、项目、品牌、个人进行嘉勉，以激励那些以创新和变革促进行业发展的企业、提升商业地产与连锁商业的竞争力，并打造具有可持续推动商业地产发展的模式。推动中国零售商业地产行业的国际化发展进程。

以下为中国商业地产【金鼎奖】奖项名单

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企业奖

年度商业地产领军企业

凯德集团

年度商业地产先进企业

五洲国际商业管理集团

年度商业地产创新企业

合景泰富集团控股有限公司

年度商业地产优秀运营商

恒太商业管理集团有限公司、阳光智博服务集团

年度商业营销创新奖

银座集团

品牌奖

年度创新型升级零售企业

优衣库、热风时尚、劲霸男装（上海）有限公司、豫园珠宝时尚集团

年度焕新经典品牌

Lacoste、BONI堡尼、卡通尼乐园

年度潮流影响力品牌

V.V.V 、LEGO、lululemon、林清轩、马克华菲

年度购物中心人气品牌

DAZZLE、MAIA ACTIVE、镭战大联盟、星聚会KTV、乐乐茶、玛尚诺、东更道点心行、沃德冰雪

人物奖

年度商业地产影响力人物

恒太商业管理集团有限公司董事长兼总裁 胡芳园

印力集团合伙人、副总裁兼上海公司总经理 姚海波

绿地全球商品贸易港集团商用事业部商业运营中心总经理 鲍晶晶

年度体验商业领创者

印力集团南京城市商业公司首席合伙人 傅鑑梦

年度商业地产时尚创新力人物

华润万象生活商业华北大区总经理 黄萌

招商蛇口西南区域商业管理公司总经理 王俊标

年度商业空间设计影响力人物

MTC麦田设计董事长 江良文

空间印象董事、总经理 胡文鹏

项目奖

年度商业地产城市商业新地标

南湖天地

源昌银河广场

IM Shanghai长宁国际

上海复地活力城

温州印象城MEGA

烟台万象汇

济南弘阳广场

徐州万科新淮中心

平安金融中心商场 PAFC MALL

呼和浩特振华广场

同森 戛纳湾•印像

即墨海尚海MALL

青岛海上嘉年华澳乐购

年度城市商业新地标

上海松江印象城

年度商业地产城市影响力项目

济南恒隆广场、青岛海信广场

年度持续影响力商业项目奖

百盛青岛金狮广场

年度影响力购物中心

宁波万象城

年度城市备受关注商业地标

太原万象城、济南万象城

年度人气体验式购物中心

凯德虹口商业中心、天津万象城、北京清河万象汇、上海五角场合生汇

年度商业地产备受期待项目

德信空港城、天津金茂汇、中南重庆大有境购物中心、百金汉•青年汇•Get mall

年度商业地产备受期待打卡地

博荟广场 ONE EAST

年度社区商业典范体验项目

合肥万科广场、北京华联上地购物中心

年度商业优秀运营项目

兰州假日熊猫购物公园

年度夜经济地标项目

福州仓山爱琴海购物公园

年度文旅商业新地标

九寨鲁能美丽汇

年度价值文旅商综合体

济南融创文旅城、青岛融创茂

年度城市创意改造项目

烟台大悦城

北京特色商业新地标

喜隆多 PLAZA

山东年度商业地产备受期待项目TOP10

龙湖青岛胶州天街

济南长清世茂广场

青岛金茂览秀城

青岛万科未来城大型购物中心

青岛丽达茂

中南临沂大有境购物中心

烟台芝罘吾悦广场

烟台朝阳街

潍坊绿地缤纷坊

济南中海华山环宇城