大年初二，

祝愿各位，狗年旺旺！万事如意！

首先让大家看看成交量统计数据：

2017年南山二手房成交咚咚淘房哥统计到的数据为3528套，其中成交量占比较高的是西丽片区，成交509套，占14.4%；第二为前海片区，成交454套，占比为12.9%；第三为蛇口片区，成交448套，占比为12.7%；第四是南山中心区，成交414套，占比为11.7%；第五为科技园片区，成交407套，占比11.5%。

由于人工统计线下地产签单数据

可能稍有出入（仅供参考)

壹

南山成交活跃片区排名（高到低）

下面我们就价格分布情况，分析下各区产品结构情况：

如上图所示，中心区、南油、蛇口、西丽片区的刚需型物业成交居多，主要以500万内的价位结构为主。后海、华侨城片区则是以改善型产品结构为主，科技园也有一定的比重，800万以上价位的房源为主要产品。

贰

南山各片区成交情况介绍

后海篇

一、后海各类户型成交占比情况

从统计到的数据来看，后海2017年全年成交二手房共380套。其中1房11套，占比2%；2房71套，占比19%；成交主要以3房与4房以及上为主，占比达79%，以改善型户型为主要成交。

二、后海各价位段下，户型成交情况

1、后海成交统计到的所有数据中，300万以内数据为0；

2、1房成交主要集中在300-500万以及500-800万这两个价位段。基本集中成交在深圳湾学校学区内的太古城南区里的1房。

3、2房成交主要集中在500-800万这个价位段。成交主要以学位较好的学区房为主，如南二外的滨海之窗、观海台、漾日湾畔，育才三中四小的弘都世纪公寓、后海公馆，以及深圳湾学校的太古城。

4、3房成交主要集中在800-1000万这个价位段。成交主要以品质较好花园小区为主，如大型社区蔚蓝海岸、招商海月成交都比较活跃。

5、4房及以上成交主要集中在1000万以上这个价位段，成交主要以深圳湾豪宅为主。

三、后海成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：蔚蓝海岸64套，宝能太古城47套，招商海月25套，漾日湾畔18套，滨海之窗18套。数据仅供参考！

宝能太古城周边：中心河两边的物业大多都是2010年之后的新建物业，整个片区环境和建筑形象、品质相对来说都非常的高。

片区内主要以改善型物业为主，户型面积相对比较偏大。但是由于受房地产70,90政策影响，这个片区的60%-70%左右的物业是以双拼户型为主，限购政策之下影响比较大。但是由于片区地理位置好，环境优美，物业新，品质优良等众多优点，成功的吸引力深圳众多年轻新贵的眼球。

海岸城周边，地理位置上更靠近后海总部基地，片区围绕海岸城商业购物中心，地理位置好，交通方便，生活和商业配套非常齐全。片区的标杆楼盘就是蔚蓝海岸，社区大，园林绿化好，管理严谨，物业户型都相对来说很不错，受到不少改善型购房群体的关注。

片区内的南山第二外国语学校的学位房，比如观海台、漾日湾畔、滨海之窗，由于名校学位效应受到投资客和刚需学位房需求的父母的追捧，价格也是比较坚挺。

前海篇

一、前海各类户型成交占比情况

前海2017年全年成交二手房共454套。其中1房成交56套，占比12%；2房成交209套，占比46%；3房成交150套，占比33%；4房以及上成交39套，占比9%。

二、前海各价位段下，户型成交情况

1、前海成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在200-300万这个价位段。成交基本是以南山实验南海中学的学区房为主，如鼎太七期、雷圳、心语家园等。

2、2房成交主要集中在300-500万这个价位段。成交同样是以南山实验南海中学学区房为主。

3、3房成交主要集中在500-800万这个价位段。成交主要以前海南楼龄较新的楼盘为主，如前海广场、诺德国际、依云伴山、中海阳光玫瑰园等。

4、4房及以上成交主要集中在800-1000万这个价位段，当然带优质学位的鼎太与诺德成交会更活跃些。

三、前海成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：鼎太风华78套，星海名城50套，诺德国际43套，阳光棕榈园41套，中海阳光玫瑰园25套。数据仅供参考！

前海片区成交主要是大型社区花园为主。 由于临近自贸区，地理位置好，并且前海路周边的社区大多数是园林式花园社区，人车分流环境好。加上建筑年限大多是在2010年左右，物业建筑和户型设计都比较新颖，居住体验比较不错。另外前海南大多物业是南山实验中小学的学位房，所以更加受到改善型购房需求的追捧。

南油篇

一、南油各类户型成交占比情况

南油2017年全年成交二手房共353套。其中1房成交108套，占比31%；2房成交152套，占比43%；3房成交83套，占比23%；4房以及上成交10套，占比3%。成交主要以中小户型为主。

二、南油各价位段下，户型成交情况

1、南油成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在300万以下这个价位段。成交基本是以来福士周边一些常见主打小户型的楼盘为主，如金海岸大厦、南油B区、深蓝季节、新一代国际公寓等。

2、2房成交主要集中在300-500万这个价位段。成交主要是一些刚需型楼盘为主，楼龄稍老、品质比较一般，如汇宾广场、钜建大厦、新街口大楼这些小区。

3、3房成交主要集中在500-800万这个价位段。如信和自由广场、碧海天、城市山林这些带花园，宜居性比较好的小区成交相对更活跃些。

4、4房及以上户型成交不多，只有零星几个分布在500-2000万这个价位段，只要受片区内没有什么太优质的改善型楼盘影响比较大，所以成交大户型的比较少。

三、南油成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：南油B区28套，深蓝季节24套，金海岸大厦21套，城市山林20套，新一代国际公寓20套。数据仅供参考！

南油片区位处南山比较中心的地带。由于南油片区整体建筑形态相对比较老旧，主要以大厦型小户型物业为主。并且周边夹杂着各种商业厂房，加上目前没有轨道交通辐射，使得片区的交通相对来说不是很好，导致目前整个片区居住体验和物业整体价值相对较低。

后期随着九号地铁沿线和规划中的地铁12号线，加上片区的旧改进程推进，将大力改善南油片区目前的交通和环境短板，未来地理位置优越的南油其环境和居住体验都将得到提升。

西丽篇

一、西丽各类户型成交占比情况

西丽2017年全年成交二手房共509套。其中1房成交24套，占比5%；2房成交122套，占比24%；3房成交315套，占比62%；4房以及上成交48套，占比9%。

二、西丽各价位段下，户型成交情况

1、西丽成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在300万以下这个价位段。成交基本是以一些主打小户型的楼盘为主，如中爱花园、学子荔园、朗苑等小区。

2、2房成交主要集中在300-500万这个价位段。成交主要是一些刚需型楼盘为主，除了大盘桃源村外，成交集中在珠光一带，如宝珠花园、龙都花园、龙辉花园等小区。

3、3房成交主要集中在300-800万这个价位段。刚需盘还是占主流，其中桃源村的成交基本占据了这个价位段内成交量的一半。除此外，大学城周边一些品质较高的楼盘也有成交，如博林天瑞、水木丹华、华晖云门。

4、4房及以上户型成交分布在500-800万以及1000-2000万这个价位段，品质较好的楼盘出现频率有所增加，如香瑞园、博林天瑞、十五峯。

三、西丽成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：桃源村172套，南国丽城28套，龙辉花园22套，水木丹华20套，俊峰丽舍20套。数据仅供参考！

西丽片区成交仍是以价格比较便宜的刚需型产品为主，集中在桃源-珠光一带。不过随着大学城片区的楼盘相对来说物业会更新点，同时也有不错的概念支撑，关注度也是有所上升。

南头篇

一、南头各类户型成交占比情况

南头2017年全年成交二手房共294套。其中1房成交72套，占比24%；2房成交111套，占比38%；3房成交94套，占比32%；4房以及上成交17套，占比6%。成交主要以中小户型居多。

二、南头各价位段下，户型成交情况

1、南头成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在200-500万这个价位区间。除了带优质学位的麒麟花园小户型成交比较多外，像刚需型产品也有一定量的成交，如钰龙园、前海金岸这些主打小户型的楼盘，总价不高，上车门槛比较低。

2、2房成交主要集中在300-500万以及500-800万这两个价位段。刚好两个价位段所对应的楼盘十稍有不同。前者则主要以南山大道西侧的刚需型楼盘为主，学位比较一般的，如钰龙园、前海金岸等。后者则以南山大道东侧的南山实验学位房为主，麒麟花园便是其中成交比较活跃的楼盘之一。

3、3房成交主要集中在500-800万以及800-1000万这两个价位段。主要以实验的名校学区房成交为主。如实验麒麟中小学学位的麒麟花园、实验本部的阳光荔景、悠然天地、荔林春晓。

4、4房及以上户型成交分布在1000-2000万这个价位段。基本到了这个价位，已经可以买到片区内十分优质的楼盘，如悠然天地，当然，毕竟片区内大部分楼盘尤其是实验学位房，户型设计都比较大，加上单价并不便宜，所以算下来总价比较高。

三、南头成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：麒麟花园68套，英达钰龙园30套，前海金岸17套，名家富居17套，荔林春晓9套。数据仅供参考！

南头片区片区地理位置是很不错，坐拥荔香公园和中山公园。荔香公园附近环境好，物业相对比较新，加上大多是南山实验麒麟实验学校的学位房，这个片区的物业售价也相对比较贵。

除此之外，片区内一些非名校学区房，由于价格相对比较贴近刚需，所以关注度还是比较高的，毕竟配套比较成熟，不仅有大型商业欢乐颂、文体中心等，也有地铁线路的覆盖，对于居家而言比较方便。

蛇口篇

一、蛇口各类户型成交占比情况

蛇口2017年全年成交二手房共448套。其中1房成交37套，占比8%；2房成交166套，占比37%；3房成交162套，占比36%；4房以及上成交82套，占比19%。成交主要以2房3房居多。

二、蛇口各价位段下，户型成交情况

1、蛇口成交统计到的所有数据中，200万以下成交为0。

2、1房成交主要集中在200-500万这个价位区间。虽然蛇口主打的是育才的名校学区房，但是像刚需型产品也有一定量的成交，如四海公寓、米兰二季这些主打小户型的楼盘，总价不高，上车门槛比较低，楼龄也比较新，也吸引了不少刚需关注。

3、2房成交主要集中在300-500万以及500-800万这两个价位段。除了一些带名校育才学区楼盘有成交外，成交不乏一些品质较高的楼盘，如半岛城邦、南海玫瑰园、兰溪谷等。除此之外，新学校太子湾育才周边的小区，成交也比较多，如海尚国际、海韵嘉园等。

4、3房成交同样集中在300-500万以及500-800万这两个价位段。其中四海公园周边的一些老小区成交最为活跃，如爱榕园、翠薇园、桂园等小区。

5、4房及以上户型成交分布在1000万以上这个价位段。成交基本为蛇口的豪宅了。蛇口除了学位是卖点外，拥有海景山景的豪宅也是关注度十分高的，如鲸山觐海、兰溪谷、半岛城邦、南海玫瑰园都是这个价位段内成交比较活跃的楼盘。

三、蛇口成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：花园城46套，南海玫瑰园29套，半岛城邦26套，兰溪谷21套，四海公寓19套。数据仅供参考！

蛇口片区物业分化严重，既有高端豪宅物业，也有老破旧的平民刚需住宅物业。新一点的房子主要集中在南海大道西边靠近大南山和蛇口海上世界望海路靠海这边的海景物业，四海公园周边有零星有几个新盘，招商地产在大南山上建了鲸山和龟山别墅等豪宅物业，基本上剩下的就是老破旧物业了。

由于物业形态不同，价格从四五万到十几万不等。不过蛇口虽然旧，但是却很干净整洁，由于建筑容积率低，公园绿化好，宜居性还是比较不错的。另外蛇口的物业基本上是育才教育集团的学区房，所以倍受市场关注。

中心区篇

一、中心区各类户型成交占比情况

中心区2017年全年成交二手房共414套。其中1房成交116套，占比28%；2房成交159套，占比38%；3房成交123套，占比30%；4房以及上成交18套，占比4%。成交主要以中小户型居多。

二、中心区各价位段下，户型成交情况

1、中心区成交统计到的所有数据中，2000万以上成交为0。

2、1房成交主要集中在300万以内这个价位区间。主要是以学府学区房为主，学府作为一所中等偏上的学校，自从与南二外合并后，关注度提升了不少，学区内的楼盘成交也火了一把。如友邻公寓、金钟大厦等的带学府双学位的楼盘，成交比较活跃。

3、2房成交主要集中在300-500万这个价位段。学府学区房仍占成交的主流，除此外，位于11号线南山站附近的一些比较贴近刚需的小区，如万象新园、康乐大厦、阳光里雅居等，也有较多的成交，虽然学位稍不如学府，但配套还是比较成熟的，居家比较便利。

4、3房成交集中在300-500万以及500-800万这两个价位段。大致情况与2房成交的分布相同，以学府学区房和愉康刚需盘为主。

5、4房及以上户型成交不多，只有少许楼盘分布在500-800万以及800-1000万这两个价位段。成交基本为学府的学区楼盘。

三、中心区成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：友邻公寓27套，现代城华庭24套，万象新园23套，海印长城20套，阳光里雅居18套。数据仅供参考！

南山老中心区，南山传统商业中心，位置或是配套都表现不错。不过楼盘差异比较大，较优质主要集中在海雅百货附近，其他区域夹杂着不少城中村或是老破旧，或者楼盘本身没什么小区环境，整体宜居性比较一般。所以楼盘价格变现差异也比较明显。不过中心区内，基本各种户型都能涵盖到，从小到大，总价从低到高，能满足不同需求的购房者。

华侨城篇

一、华侨城各类户型成交占比情况

华侨城2017年全年成交二手房共269套。其中1房成交26套，占比17%；2房成交45套，占比17%；3房成交108套，占比40%；4房以及上成交90套，占比33%。成交主要以大户型居多。

二、华侨城各价位段下，户型成交情况

1、华侨城成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在300以下以及300-500万这个价位段。而数量并不多。

2、2房成交主要集中在300-500万这个价位段。成交主要以一些品质较为一般或是楼龄较老的小区为主，如侨城豪苑、深圳湾畔、世纪假日等。

3、3房成交主要集中在500-2000万这个价位段。成交主要以高端豪宅为主，如红树西岸、香山里、世纪村成交都比较活跃。

4、4房及以上成交主要集中在1000万以上这个价位段，基本就是华侨城的豪宅了，如大盘波托菲诺内的天鹅堡、纯水岸等，还有红树湾的红树西岸、中信红树湾等小区。

三、华侨城成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是中信红树湾30套，红树西岸26套，纯水岸22套，世纪村18套，香山里17套。数据仅供参考！

华侨城大片区是传统的豪宅片区，位于南山和福田的交界处，地理位置好。片区园林绿化率高，建筑容积率低。拥有世界之窗和欢乐海岸的商业配套，生活便利。

整个华侨城南边是深圳湾红树林自然生态保护区，东临园博园，西接沙河高尔夫，然后片区内有华侨城生态园和华侨城湿地公园，锦绣中华和世界之窗等等政府公共配套，环境好，配套齐全，居住体验好。

科技园篇

一、科技园各类户型成交占比情况

科技园2017年全年成交二手房共407套。其中1房成交67套，占比16%；2房成交142套，占比35%；3房成交129套，占比32%；4房以及上成交69套，占比17%。成交主要以2房3房居多。

二、科技园各价位段下，户型成交情况

1、科技园成交统计到的所有数据中，1房成交主要集中在200万以下以及200-300万300-500万这几个价位段。楼盘主要分布在科技园中区，如南外文华以及南外大冲的学区房，其中南外大冲的一些楼盘，如城市山谷、科苑居、硅谷公寓等，总价相对比较低，吸引了不少投资客以及刚需关注，成交比较活跃。

2、2房成交主要集中在300-500万和500-800万这两个价位段。北区的松坪村三期是其中表现最为活跃的一个楼盘，楼龄新，加上有花园小区环境，吸引了不少刚需关注。

3、3房成交主要分布在300-500万、500-800万、800-100万、1000-2000万这几个价位段。不同的价位所对应的楼盘差异比较大。较低总价区间所对应的楼盘，大部分集中在北区，对应的楼盘则为松坪村，楼龄老，配套不成熟，是价格相对便宜的主要原因；较高的总价区间则以名校学区房为主，如中区的南外文华部、南区的南外高新部，前者对应的楼盘为科苑花园，后者则对应如阳光带海滨城、海阔天空等小区。

4、4房及以上成交主要集中在1000万以上这个价位段，成交主要以南区的南外学区房为主，整体楼盘品质都比较高，价格门槛也比较高。

三、科技园成交量前五楼盘

二手房成交TOP5楼盘分别是：松坪村49套，阳光带海滨城33套，华润城23套，阳光海景豪苑19套，汇景豪苑17套。数据仅供参考！

科技园分南区、中区、北区。南区物业相对比较集中，并且大多比较新，都是花园社区物业，环境好，房子新。并且南区的房子都是南山外国语高新学校的学位房，综合优越的地理位置和物业环境，学位，使得这个片区的物业价格一路坚挺，非常抢手。

中区包括深南大道到北环大道这个区域里面的物业，物业主要集中在靠近深南大道周边的独栋塔楼物业、腾讯大厦后面的一些小花园社区物业，和科苑花园片区的物业，还有高端小区华润城。

科技园北区主要是刚需大盘松坪村。其中三期楼龄新、面积小、总价不高，被不少刚需所关注。未来还有地铁13号线开通，对区域影响力将有进一步的提升。

总结

2017年，深圳楼市继续沿袭收紧的政策态势，整体价格表现比较平稳，没有出现较大的浮动。

南山虽然整体均价水平相比其他区域都要高，但并不代表没有适合刚需的房子，例如中心区、南油、西丽仍是刚需户型比较集中的片区，上车门槛较低。同时有着较广泛的户型分布，适合低到高不同预算的购房群体。

除此之外，高端物业仍是南山的主流热点，尤其是具有“亮点”的区域楼盘，爆发力强。

名校学位房，依旧保持较高的活跃度与关注度，对于深圳有着优质教育资源分布不均的缘由，带名校光环的学区房，仍将长期受到热捧，并且有着较高的溢价空间。