我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：深叔，之前网传有个住建局的文件，很火不知道老师看过没，如果是真的这将意味着什么？对深圳楼市有什么影响?

深叔：你好，目前网传的一份住建局印发的文件中，不少人已经关注到了居民家庭住房登记的问题，但关于高层次人才购房条件的问题也同样重要，文件说明高层次人才在购买首套房时，不需要社保或者个税证明，这也是给高层次人才们的一大福利。因此，普通购房者们倒挂打新的机会已经不多，需要珍惜。从这个趋势看，深圳的居民越来越向精英化发展，因此未来的学区房将会更加抢手，优质的学区，地段、配套等因素就意味着未来一定会涨价。

2.提问：深叔，你好，我在深圳买房，希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子，想请教老师该如何挑选？

深叔：你好，选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面，如果楼盘有地铁规划，到后期地铁施工以及开通，都会给楼盘带来一定的溢价，除地铁外，公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好，房价上涨较快。其次是周边配套，主要包括教育配套与商业配套，若楼盘有学区规划或商圈规划，等学区成绩出来与商业综合体建成之后，楼盘价格也会上涨。最后是产业，如果板块产业发展升级，也会给板块价值带来较大的溢价空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实，从未开发到开发成熟，规划落地后就可以给区块带来较大的升值价值，因此我们要关注政府规划，规划涉及到的区域上涨潜力较大。另外一点需要关注的是供求关系，如果板块内发展较好，有人口流入，需求量增加，房价也会有较高涨幅，但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展，因此如果想要买到房价上涨快的板块，就要重点关注板块各项规划及落实情况。

3.提问：深叔，关于买房贷款我有几个问题：1.现在买房贷款是不是要尽量多贷少付？2.那是等额本金好还是等额本息的好呢？3.就是我听说抵押贷很便宜，我能不能把贷款换成抵押贷？

深叔：你好，许多人投资时都会选择贷款，并不是因为资金不足，而是贷款投资可以尽可能地多加杠杆，让投资消耗的成本更少，相对来说获取更多资产。首先，资金具有时间价值，即今天的钱更值钱。因此我们要尽量把“今天的钱”换成资产，如股票，基金，房产可以增值的资产。其次，在还款时，还款模式的等额本息优于等额本金，因为等额本息可以消耗更少的成本。除此之外，我们购买资产时，要求资产回报值比成本高，这样才是有价值的投资。但是也不要求资产回报率能达到较高值，因为利润越高风险越大，要在保证风险能够承担的情况下，获取足够高的利润回报。如果是没有投资经验，建议尽量少贷贷款，因为不会投资就无法获得高额资产回报率，多贷款只会徒增利率。贷款时，除了关注贷款利率以外还要注意贷款时限，时间够长才能达到贷款利益较大化，因此建议不要把首次按揭贷款换成抵押货，因为抵押货虽然利率较低，但是周期过短，成本消耗风险较大。

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深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。