2021年7月8日，乐有家发布2021年上半年深圳楼市报告，解读深圳楼市上半年经历’冰火两重天’，受’2.8指导价’新政突击的影响，春节后一二手楼市呈现截然不同的表现。一边掀起一手楼市打新热潮，网红盘频出，另一边二手楼市由于指导价的出台陷入冰冻期。

据乐有家研究中心数据统计显示，2021年上半年深圳住宅成交5万余套，同比下降12%，其中一手住宅成交26140套，同比上涨56%，二手住宅成交28442套，同比下降35%。

二手房住宅市场遇冷，主要受到指导价新政影响，与此同时，金融端受限，首付提高，220i新政缩紧离婚后购房政策，严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市，5月房贷利率上调一系列政策组合加码，深圳二手楼交易量大大下降。而一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，大多新盘比同区域二手楼盘价格低，购房需求纷纷流向新房市场，打新热潮此起彼伏。

一手住宅市场：网签26140套 宝安成交居榜首 坪山属后起之秀

2021年上半年深圳一手住宅网签量创近3年成交次高峰，仅次于去年下半年。据乐有家研究中心数据显示，2021年上半年深圳（含深汕合作区）一手住宅网签面积224万平方米，网签26140套，同比2020年上半年上涨56%，延续了去年下半年的打新热潮，尤其是年初的龙光前海天境，天健悦桂－以及海岸城等热门楼盘，吸引大批购房者关注。

从一手房网签量地图来看，2021年深圳住宅成交主要集中在宝安、龙岗、坪山和龙华四个区。其中宝安上半年网签7037套，高居区域榜首，龙岗4783套的网签量，在同比和环比上均下滑。值得关注的是，坪山作为后起之秀有不俗的表现，网签3722套位列第三，涨幅为195%

二手住宅市场：调控加码市场遇冷 二手成交“东暖西凉”

据乐有家研究中心数据显示，2021年上半年深圳二手市场步入冬季，仅仅过户2.8万套，环比下降45%，同比降35%，过户量为近3年新低，过户面积248万平方米，调控效果显现。

随着2.8新政二手房指导价的出台，以及信贷政策收紧，二手住宅月度成交出现明显下跌，一月网签量还有8971套，到3月仅4869套，6月网签降到了3216套。

不过在二手房进入冰封时期，出现了“东暖西凉”的局面。虽然深圳各区域过户量都呈现下跌趋势，但如龙岗、罗湖包括盐田等东部区域跌幅较小，而西部宝安、南山跌幅均超过40%。

过半二手业主下调报价  东部片区二手房最抗跌

乐有家统计了1-5月深圳全市二手小区销量数据，显示上半年二手成交主要依赖于东部。在成交TOP10小区中，龙岗占7个，罗湖3个，其中龙岗的桂芳园以184套成为销售之星。为何这些小区成交依然火热，一是在二手房指导价出台后，这些本来就是房价低洼的东部区域，实际价格和指导价相差不大，同时小户型居多，对首付款门槛相对要小，成交量也就相对稳定。

乐有家研究中心报告显示，深圳85个片区二手房成交中，龙岗中心城、布吉、西乡是常年占据前三位的片区。其中排名排名前列的龙岗中心城1-5月过户两达到2277套，虽同比去年少80套，但在今年楼市急冻的市场行情下，龙岗中心城每天卖出13套，每月卖380套。。

此外，根据乐有家监测显示，由于成交低迷，深圳有些业主扛不住，部分业主开始纷纷下调报价，到6月份，下调报价的房源量占到55%，而在年初，这个数据还在20%。所以目前市场上时常还会出现一些急卖的笋盘，价格实惠，甚至低于政府指导价出售，所以预计下半年刚需捡漏的机会会增多。

乐有家研究中心根据门店挂牌数据，还整理出2021年最抗跌片区TOP10，和最不抗跌片区TOP10。反应二手楼市最真实的市场行情。

可以看到，在最抗跌片区中，基本位于东部龙岗、龙华急罗湖的刚需片区，另外南山华侨城和福田香蜜湖豪宅片区也在榜单内。说明在市场低迷期，除了低总价的刚需产品外，有着优势资源和良好居住体验的稀缺豪宅物业也不受指导价的影响。

反观在最不抗跌的片区中，多数来自于去年房价大涨的福田、宝安及南山相关片区。其中福田华强北和八卦岭是去年涨价网红片区，在今年市场低迷情况下，这些片区在价格上有一定的回调。