深圳旧改新政:严禁开发企业私进城中村,鼓励综合整治!

搜狐焦点深圳资讯 2019-06-12 10:29:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

距征求意见稿4个月时间,2019年6月11日,深圳市规划和自然资源局发布重榜新政:《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)。

(来源:合一城市更新)

距征求意见稿4个月时间,2019年6月11日,深圳市规划和自然资源局发布重榜新政:《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)。

《若干措施》从更新规划体系、片区统筹、城市设计、绿色发展、历史文化保护、智慧城市建设、工业区升级改造、城中村综合整治、更新单元有效期管理机制、更新成本管控、政策完善、全流程管理等多方面内容提出合理化建议,旨在大力鼓励工业升级发展,推动城中村危房改造。

合一总结《若干措施》六大核心内容:

搭建全市城市更新规划-五年规划-年度计划的三级更新体制

目前深圳市城市更新由市、区更新“十三五”及更新计划规划组成,缺乏上层次统领文件。《若干措施》提出由市规划和自然资源主管部门搭建由中长期规划及年度计划组成的城市更新目标传导机制,其中,长期规划为在对接全市国土空间规划基础上编制的全市城市更新规划(规划期至2035年);中期规划为五年规划。增加了从宏观层面调控城市更新政策及规划制定的指引,建立了长期至近期的层级目标,保障了各层次更新规划的衔接,并从各个层级提出完善建议,保障规划的有效落实。

同时《若干措施》要求各区及时的启动更新“十三五”的规划修订工作及适时启动“十四五”的编制工作,符合更新立项条件但处于更新“十三五”未定义区项目的开发商们需要积极的与政府部门沟通协调,通过“占补平衡”争取纳入拆除重建范围内。

各区政府主导片区统筹,市区协同推进更新进展

《若干措施》鼓励各区政府开展片区统筹,深化片区统筹的研究,创新“案例+政策工具箱”工作机制,鼓励各区选择集中的片区作为试点,发挥组合拳优势,推进片区整体开发建设。

政策进一步明确片区统筹的研究重点,强调“刚、弹结合”,刚性管控方面,确保法定图则主导功能不变、公共配套设施类别及用地面积不减少,落实市级交通市政等专项规划确定的重大配套设施。弹性优化方面,各区可充分发挥主观能动性,以实施为导向,对用地布局、建筑功能配比、公共配套设施位置及规模、次干道以下路网等内容进一步优化,同步对城市设计等内容进行深化。若涉及对法定图则强制性内容的调整,各区应及时提出法定图则修编或局部修编建议。

在实施统筹上,统筹运用城市更新、土地整备、查违等各种实施手段,合理制定综合实施路径;在取得相关权利主体共识的基础上,制定片区利益平衡方案;合理确定实施时序,保证公共利益用地的优先落实。

大力推动产业升级,对符合要求的工改工项目开通“绿色通道”

《若干措施》对工改进行了多方面的鼓励措施,通过“简化审批流程、大力鼓励工业区综合整治、鼓励产业用地提容”三大方式,大力推行旧工业区升级改造。对于符合一定要求的工改工项目,甚至直接取消规划审批环节,一路打开绿灯直至确认实施主体,大大节省了工改报批时间,大力推动深圳市产业升级发展。

1、区政府主导推动工业区连片改造升级,打造高标准产业空间;

2、放宽工改M1年限要求至2009年12月31日前;

3、简化审批流程,计划、规划及申报实施主体步骤三步并作一步走;

4、鼓励旧工业区综合整治

《若干措施》鼓励旧工业区进行综合整治,对有安全隐患、需完善产业及配套功能、改善空间环境品质等的旧工业区,允许加建不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施。或在满足《深圳市城市规划标准与准则》、不增加建筑面积的前提下,合理优化现状建筑功能,通过重新划分空间适度增加满足基本需求的研发办公、配套商业等功能。

5、支持产业用地提高容积率

已签订土地使用权出让合同或已经办理不动产登记且符合相关规定的产业用地,可在维持原土地用途不变情况下,综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率。

6.  严控工改M0,强化产业升级更新项目监管

《若干措施》紧密衔接2018年8月出台的《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》,严格控制工改工更新结构,强化总量管控,并且严格监管产业类升级项目事前、事后体系,明确改造后物业支持比例、限制分割转让,确保深圳市产业的健康发展。

《深圳市工业区块线管理办法》用地管理

《深圳市工业区块线管理办法》产业结构

政府主导统筹城中村综合整治,坚持城中村有机更新

深圳由于各种历史及其他原因,目前存留有大量的城中村空间,这些城中村空间大多数公共环境差、建筑质量差、存在消防隐患、滋生各类社会问题,政府及社会都希望对城中村进行改造及重建。但大部分城中村由于现状容积率过高、拆赔比过大,导致开发商无法算回经济账进行拆除重建,城中村改造问题依然严峻,《若干措施》提出由政府主导进行城中村“微改造”,编制综合整治类更新单元计划与规划, 完善城中村功能、改善居住环境、提高居民生活质量。

其中在综合考虑净拆建比、经济可行性等因素下,科学制定综合整治单元规划,确定开发建设用地的容积率;制定全市统一的城中村综合整治类更新补偿安置指导标准,按照是否取得房地产权利证书或符合“一户一栋”政策,结合不同建筑功能,分类制定安置房置换标准;选择货币补偿的,原则上参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》执行。

城中村综合整治实施方式

同时《若干措施》提出通过允许局部拆建、降低合法用地比例等方式,多措并举,鼓励多方参与城中村综合整治类更新。

特别提示:位于基本生态控制线、蓝线、高压走廊等范围内或涉及油气管线等危险化学品场所的城中村,除市政府相关政策法规另有规定外,不得增加建筑面积或局部拆建。

建立更新单元计划有效期管理机制,失效单元3年内不得申报计划

为加快城市更新项目实施进度,避免市场主体有囤积项目、倒卖项目的情况,《若干措施》制定更新单元退出机制,计划即将失效并且未批规划的更新单元3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划。

各区失效更新单元中的城中村用地将优先纳入城中村综合整治分区。

加强城中村集体资产动态监管,严禁开发企业私下进驻城中村

开发商进驻城中村圈地的案例在深圳屡见不鲜,这也时常导致一个村进驻多家开发商、城中村价格遭受恶意哄抬等一系列问题,致使城中村改造难以进行。《若干措施》强调,开发企业严禁私下进驻城中村,企业参与城市更新失信情节严重者三年内不得参与深圳市城市更新项目服务。

同时,值得指出的是,政策首提涉及以集体资产为主的城市更新项目需通过公开招标方式选择市场主体。若以公开招标方式选择市场主体,是否意味着竞争性谈判将取消,待后续政策进一步明确。

总结

相信看完政策的人会跟笔者有同样的感受:《若干措施》中是对现下城市更新规则的一个全面的引导和梳理。它从宏观的角度完善了更新规划的层次结构,加大更新片区统筹的研究力度,对更新单元规划有更直接的引导方向。同时从旧工业区改造、城中村综合整治两大重要方面有方向性的指导意见,衔接去年出台的一系列政策如《市规划国土委关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》、《深圳市综合整治旧工业区升级改造操作规定(征求意见稿)》、《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2018-2025)》,为深圳市工改工及城中村整治提出了多方向的更新实施方式。

《若干措施》更从环境保护、生态绿色、历史文化、智慧城市等方面对城市更新的内涵有更深刻的理解,引导城市进行高质量发展。

征求意见稿与正式稿对比

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。