恕我直言,买公寓的人,不是精就是糊...

深圳楼市深度报道 2020-03-20 15:10:35
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买公寓的人,一半特别精,一半特别糊...

买公寓的人,一半特别精,一半特别糊...

近日,深圳的公寓又刷屏了!

其实深圳楼市一直不缺热点,哪怕是在疫情的当下。

过去短暂的两周里,深圳共推出两个公寓楼盘,一个是位于蛇口的招商太子湾·湾玺(推14套四千万公寓),另外一个便是位于沙井的万科星城(推288套公寓),一入市便迅速销售一空, 惊呼之下,只能感叹:有钱人太多了!

为何深圳的公寓如此受欢迎?答案是:在深圳,商务公寓可以算得上“准住宅”。深圳地少人多,这是不争的事实

2016-2018年以来深圳常住人口一路飙升,目前为止,深圳常住人口约为1343万人,管理人口达到2500万左右,并且最近五年,深圳每年涌入人口平均在55万左右。再加上深圳住宅用地稀缺,土地面积是一线城市里最小的,仅有1997平方公里,是北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4。于是,在深圳对住宅严格限购的情况下,公寓因其不限购而成为了不具备购房资质人眼中的香饽饽。与此同时,公寓产品通常总价较低,所处地段也较好,加上越来越多的开发商开始推出带装修的公寓产品,所以有不少非自住的人也会选择购买公寓,甚至对于部分刚需客来讲,公寓也成了购房的选项之一。

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“真假”公寓 傻傻分不清楚

“那我如果买公寓,要注意哪些事项呢?”首先应该明白什么是“真公寓”!

大多数人口中的“公寓”其实是一个比较模糊的概念,昨天几个朋友就公寓的问题展开了激烈的讨论,但甲说的“公寓”和乙说的“公寓”完全是两码事,关键是两个人还能聊得到一起,拼妹不经扶额表示佩服。

首先得区分公寓的性质,常见的公寓种类有以下几种类型

公寓小科普

1、住宅类公寓

房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等,和普通住宅一样。

2、商业/办公类公寓

改造类公寓,土地性质一般是商业服务业,产权一般是40年。房屋用途则是办公或者商业。

3、产研用地类公寓

俗称工改工公寓,土地性质一般是产业用地,产权一般是50年。房屋用途则是产业研究用房。

4、商务公寓

政府认定的正规公寓,具有居住功能,也可注册办公。

土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地,产权一般是40-50年,房屋用途明确写着“商务公寓”。

综上所述,只有商务公寓是政府承认的根正苗红的“真公寓”!

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买商务公寓的理由可能在路上,但永远不会缺席!

有些人买房被限购了,于是想到去买不限购的商住公寓;

有些人买房,看到同地段公寓比住宅便宜,想买个商住公寓;

有些人住宅买不起,想先买个商住公寓过渡一下,以后再换房……

那么商住公寓是不是就可以买买买呢?买不买看用途!

如果你抱着搏一搏的心态想买公寓涨几年后卖掉,那你可就要注意了,商务公寓的涨幅远不及住宅来的多。一是商住公寓没有普通住宅的配套,二是商业公寓过户税费极高。商住房交易税费相比住宅除了印花税,契税,增值税等还有差额20%的个税(住宅可以满5唯一减免,商住房不免)和差额30%至60%的土地增值税。土地增值税占据总税费很大比重,计算方法较为复杂,具体计算方法如下:

一般来说,二手商住公寓出售税收支出要占增值额30%-50%之间。打个比方,小A 5年前花50万买了套商住公寓,现在涨到120万,如果他卖出至少要交21万以上税费!

商住公寓如此高的交易费用,导致不好出手,涨幅自然也比不上住宅。

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那是不是商住公寓就不能买呢?

商住楼由于高昂的交易成本,未来转手很难,涨幅也比不上住宅。但如果你是想有个固定资产稳定收租金的话,商住公寓是个不错的选择。

假设400万住宅租5000一月,租金年回报率才1.5%(5000×12/400万),还不如买余某宝了。所以投资住宅主要看重的是房价涨幅,而商住公寓有没有投资价值就看它的租金年回报率。如果租金年回报率能达到4%以上,可以考虑买。商住公寓虽然涨幅有限,多多少少还是会涨点。假设5年上涨30%,年化利率接近6%,加上4%的租金年回报率也有10%的年化利率。

但!总的来说,我的建议是:优先买住宅其次选公寓!

对于急需安家但是又苦于限购政策的盆友们,如果上述的某些结论对你影响不大的话,买个公寓当自己的窝也是极好的。

对于投资客来说,深圳的公寓市场还是比较活跃的,公寓出租市场也比较活跃。如果你打算投资公寓产品的话,必须要做好长线投资的准备,以出租回报为主,房产升值回报为辅。公寓的单价和总价相对住宅要低,如果地段选择好的话,每年的租金上涨速度还是可以的。最后,今年深圳还有这些潜在入市的公寓项目!

(数据来源:咚咚找房)

小tips:商务公寓可以申请学位吗?

近几年,罗湖、福田、南山、大鹏新区都陆续放开了公寓积分入学限制,允许商务公寓申请学位。但是在类别、积分方面有些许差异,从这些差异中也能看出申请难度的高低。以福田区为例:福田区的商务公寓被列为第三和第四类型。商务公寓被归到特殊房产类进行积分,与自建房、集资房、租屋和军产房一样属于第三到第四类型。同等条件下,公寓比住宅积分低10分。但只要满足条件,购买特殊住房每个月都能加0.1分,最高不超过10分。因此,在福田区早买商务公寓,积分越高,具有一定的优势。

因此,买公寓,南山、福田、罗湖、大鹏新区优先~

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