按语：香港商报二十年前专题报道“匠心独运点石成金”前日刊登，今日“行稳致远 砥砺前行”的专题报道发出，新闻旧闻对照阅读，感受华联集团在时代脉动、岁月涤荡中的创新与坚守。

　　导语：上世纪八十年代末，“国贸”、“华联”、“上海宾馆”曾是深圳的三大标志建筑物，每天清晨，尚未长大的深圳城区在准时响起的悠扬钟声中醒来，城中方正洁白、通透稳重的大钟楼造型既传统又现代，大钟楼的基石上有时任国家副主席荣毅仁的亲笔题字“华联大厦”。35年过去了，无数企业大浪淘沙中黯然陨落，华联大厦历久弥新。洒落在深圳、上海、杭州的众多“华联”品牌地产项目，如繁星闪耀，熠熠生辉。

　　应华联集团和华联控股董事长董炳根邀请，记者近日在深圳华联集团总部和几个地产项目实地采访，试图探寻这家企业35年屹立不倒的“长寿基因”。在一线城市发展更新过程中,这家原本以纺织为主业的集团公司，成功转型为利润率傲视同行的房地产公司，在当下日渐浮躁的商业社会中，华联的坚守弥足珍贵，董炳根作为华联集团21年来的掌门人，用他的沉稳低调、稳健诚信、高质量运营赢得了众多股东的赞誉和信赖。 齐晓彤 邓建乐

图注：华联大厦基石

　　一、执掌华联“三把火”

　　翻看历史，1983年，华联纺织有限公司也就是华联发展集团有限公司(简称华联集团)的前身在深圳正式成立。1985年，华联控股股份有限公司(简称华联控股)的前身深惠中由华联集团联合其他企业一同创办，成为了深圳市最早从事专业化纤产品生产与经营的国营企业。1994年，深惠中在深交所发行上市，上市当天市值达4.6785亿元，彼时，华联集团持有深惠中33.57%的股份。

　　上世纪90年代，国际国内纺织业深陷困境，华联集团也未能幸免。1997年那个春天，华联迎来了董炳根。这时华联集团的总资产仅7亿，利润只有1700多万;深惠中资产有3亿多，利润却只有295万，作为国家纺织工业部在深圳特区投资的旗舰企业，华联集团和深惠中何去何从考验着董炳根。

　　经过几个月的深入调研，董炳根以二次创业的精神，开始带领华联人走上了“重振华联雄风，再创华联辉煌”的华联复兴之路。他审时度势，对旗下资产有收有放。对于上市公司深惠中，董炳根为其挑选了一家非常有活力、有知名度的民营服装企业，江苏康博集团(后更名为波司登)。为了激活深惠中，董炳根通过努力，积极为深惠中争取到了中国资本市场上增发新股的稀缺名额，让深惠中恢复了上市公司的融资能力。

　　1998年，在董炳根“点石成金”的运作下，深惠中脱胎换骨，从一家单一从事化纤业务的企业，转变为一家以高科技为先导，“波司登”、“雪中飞”等名牌为重点，纺、织、印、染一条龙，兼房地产开发和物业经营管理并举的综合性大型企业集团。其中控股上市公司—深中冠是华南地区较大的印染企业;康博集团的波司登羽绒服连续五年全国销量遥遥先进;宁海华联和余姚华联是全国较大的色纺纱基地;杭州宏华则开创了国内数码纺织印染业革命。

　　同年10月底，董炳根主导华联集团收购了宝恒集团、无锡纺织、中国化纤3家法人股份，持有深惠中的股份增至50.19%，成为控股股东。

　　董炳根非常注重华联控股的多产业综合发展，在随后的十年发展历程中，一方面，华联控股在成为中国纺织服装领军者的基础上，开始尝试向纺织行业的上游产业链拓展;另一方面，华联控股一步一个脚印，“小米加步枪”地进入了中国房地产行业。

　　风云突变 壮士断腕退出PTA

　　2003年伊始，国内纺织行业竞争白热化，华联控股的纺织主业发展空间受限。董炳根按照“有进有退、进而有为，退而有序”的发展战略，开始对华联进行果断、大胆的产业转型，逐步退出纺织服装产业，大力拓展石化新材料产业，并进一步加大房地产物业辅业发展。

　　该年，华联控股出资51%合资成立华联三鑫公司，兴建“年产45万吨精对苯二甲酸(PTA)工程项目”。2005年6月，PTA项目正式投产，年内产品供不应求，产销两旺，实现当年投产、当年盈利的喜人局面。然而，2006年，国际油价出现大幅涨跌波动，国内PTA行业竞争加剧，项目利润空间受到挤压，加上与合作方经营理念相左，经营风险增大。为有效减低和规避企业风险，华联控股开始逐步降低了在华联三鑫的持股比例。2007年开始，华联控股遇到了二次创业以来的较大危机，国际油价屡创新高，PTA行业形势严峻，房地产行业尚处于初期建设之中。

　　2007年、2008年华联两年连续亏损，股票代码被挂上了ST。此时董炳根为了挽救企业于狂澜不倒，也为了承担起企业家的社会责任，以壮士断腕的决心，果断退出华联三鑫，并在与接收者的商业斡旋中，取得了钱塘江边最宝贵的土地资源，为之后转型房地产企业打下了坚实基础。在董炳根的带领下，华联控股的利润在2009年便扭亏为盈，一年时间便摘掉了ST的帽子。

　　蛰伏房地产十年 低成本收储土地资源

　　1999年初，深惠中先后出资270万元、182万元收购了哈尔滨亚麻厂和华滨针织公司在深圳市八卦岭工业区的一层、二层、四层，合计3606平方米。同年底，深惠中从哈尔滨亚麻厂、华联发展投资公司和沈德民三家股东手中受让新龙亚麻公司100%的股权，该公司坐落于华联工业园B区。

　　2001年4月，董炳根将华联集团持有的深圳东吴染织、中联丝绸、南方纺织等股权作价4483万元，对华联控股旗下的华联置业进行增资。随后，华联置业出资1740万元收购东吴染织剩余股权，出资1966万元收购中联丝绸50%股权，出资1912万元购买联昌印染厂房，通过以上方式增资扩股，全资控股了东吴染织，对中联丝绸的持股也增至75%。东吴染织和联昌印染坐落于华联工业园B区，中联丝绸坐落于华联工业园A区。这两块工业园区正是华联控股近几年开发的重点。

　　2000年前后，董炳根通过一系列兼并收购，把众多厂房资源装到了上市公司，保障了公司后期转型发展的选择权和主动权。华联控股进可攻退可守，纺织产业前景好的时候，工厂可正常运营，倘若房地产行业暖风吹来，众多厂房资源则是非常优质的土地资源储备，董炳根的深谋远虑彰显无疑。

　　除了通过全资控股企业来获得价廉质优的土地之外，董炳根也会通过招投标的形式来获得土地。但同时满足土地价格低廉、未来升值潜力巨大的条件，着实不是一件易事。2005年，董炳根发现了一个机会，投入4亿元购进杭州CBD核心区域——钱江新城41号地块，这正是杭州“UDC华联时代”钱江新城综合体项目用地，也就是今天的华联时代大厦、钱塘公馆、万豪酒店和全景天地公寓项目地块。

　　董炳根这样总结华联发展地产项目的独有策略：“房地产是资金密集型行业，通常大片拿地，快速开发，低利润率销售，是巨型房地产商们的必由之路。但是华联如果像他们那么快的速度就死掉了，反之，巨型地产商如果像华联这么慢的发展速度，也会死掉的。”

　　董炳根告诉记者，华联有自己的标签，华联的每一个房地产项目都是精品、非常有特色，可以说华联的楼盘是小而精。

　　千禧年之前，华联控股曾在深圳有两个先行先试的房地产项目。记者找到了当时媒体对惠中名苑的报道“深惠中开发的惠中名苑设计精巧、质量优秀，市场前景好，销售取得了空前的成功，开盘70天即售完。”市场好评度可见一斑。

　　千禧年之后，华联控股在上海开发了新华世纪园，该楼盘被誉为上海长宁区新华路上较好的住宅楼盘之一，高端现代化住宅的品牌形象获得了热烈反响，该楼盘后期还荣获了上海市建筑行业工程质量和安装工程的较高荣誉—“白玉兰”奖和“申安杯”奖。

　　董炳根向记者透露，他在浙江丝绸工学院担任副院长时曾管理过六年的校办产业，负责学校的基本建设，此后一直非常关注国内的房地产政策和产业发展状态，所以执掌华联后才会将房地产作为华联的一大辅助产业。

　　2004年12月，“华联城市山林花园”破土动工。该项目建成后成功入选了“100个中国最美丽的楼盘”，还被评为“达沃斯·2015中国十大人居范例金奖楼盘”以及“深圳宜居生态综合体”。记者近日实地走访了“华联城市山林花园”，走近小区的步行入口，就看到小区仿佛是一个小公园，门口绿郁葱葱，走进小区内部，绿树成荫、小溪流水、湖中小亭、绿荫草坪、山水林泉依次铺开，中国的人文情愫镶嵌得恰到好处，山在城中，城在山中，自己仿佛置身于大自然中，一不小心还能走到荔枝公园里面去。

　　2009年，国内房地产市场快速回暖，“深圳市城市更新办法”于该年12月正式开始施行，这让董炳根前些年非常前瞻地兼并收厂收地终于“守得云开见月明”。根据办法，深圳旧城区改造、工改商、工改工不需要履行招拍挂等复杂程序，产权单位可申报、获批后自主开发。这为华联控股盘活工业土地资源提供了变现之道。2010年，华联即申报了宝安区“原深惠中厂区”、南山“华联工业园区B区”等拆除重建计划。

　　据了解，要将深圳的工业用地改为商业用地，华联控股的城市更新申报方案先要经过区级旧改办及区政府的批准备案，再要经过深圳市规划国土委及其下属分局更新办核定规划、产权和现状，进行综合评估，然后上报专项规划给深圳市政府，获批后再进行实施主体确认及拆迁补偿，最后，才能签订土地转让协议。

　　董炳根告诉记者，华联控股这种获得土地的方式是用时间来换空间，现在高流转的房地产企业都是通过招拍挂的渠道直接拿地，华联控股要做的“关停工厂、遣散员工、城市更新立项申报、专项规划”这一系列繁琐的工作他们都可以免去，相当于华联全程参与了土地形式的转变，时间耗得久，但是利润也更加丰厚。他透露华联单个项目的毛利润和净利润均远高于同行。

　　据了解，2009年到2017年，深圳共批复了500多个城市更新计划，批了50多平方公里土地，到第二轮专项规划，则只有200多个项目获批，面积降了一半，到最后，只有十几平方公里完成了竣工验收，不到最初审批的20%。而华联控股的城市更新项目成功率较高，三个报批项目，华联城市全景已竣工交付，华联B区正开工建设，华联A区已获批，正在报专项规划。

　　翻阅年报，我们看到华联近几年一步一个脚印，将项目一一落地。2010年3月5日，深圳市公布了2010年排名前列批城市更新计划名单，华联拆除重建项目中的宝安区“原深惠中厂区”赫然在列。2012年，南山区“华联工业园B区”更新项目获准立项，纳入深圳市城市更新计划，2013年，宝安区“新安华联片区”项目被列入深圳市年度重大项目，同年，建筑工程设计方案也通过审批。2014年，“华联城市全景花园”工程项目正式开工建设。2015年9月项目结顶。2016年，华联A区被纳入深圳南山区城市更新计划。2017年，华联A区项目获准立项，专项规划上报政府。

图注：1986年11月，原纺织部吴文英部长(左二)听取特区建设介绍

　　短短几年，华联集团通过招商引资在深圳八卦岭、宝安、南山、葵涌等多个工业区相继开办了三十多个工厂，外资方群体中港资和港人的身影非常活跃。东部葵涌工业区中冠纺织印染公司也是由几名香港股东与华联共同投资经营，使深中冠一度成为亚洲较大、印染质量较好、回报最丰厚的企业，并成功实现了深圳A股、B股的上市。

　　八十年代的董炳根，正在浙江丝绸工学院担任副院长，专责管理学校后勤基建与校办产业，累积了许多基本建设、财务、审计、公司股份制改造等前沿知识，因同时主抓学院新增主体建筑的设计、监理、建设，这六年的独特经历，帮助他养成了关注国内的房地产政策变化和产业发展动态的习惯，多元化的知识结构，对房地产行业多年深入的观察，在董炳根1997年执掌华联后的产业转型与决策过程中，显露出越来越重要的影响。

　　1993年，荣毅仁荣升国家副主席后，辞去了中信董事长的职务。华联集团和荣氏家族的缘分却没有就此中断，至今在深圳上步工业区保留物业的南方纺织公司，荣氏家族始终是排名前列大股东。股东法人就是后来成为香港太平绅士的荣智权。

　　董炳根在20年前接受记者深度专访后，鲜少露面于媒体，对于记者屡次提出专访的请求，他总是说，要低调做事，把成绩做出来更重要。在华联集团35周年和华联控股33周年的重要时间节点，极为难得地出现在记者面前。

图注：记者对话董炳根

　　问：您在华联21年半，您对华联的感情是怎样的?

　　董炳根：我到华联，最初是一种责任，上面领导把我派下来，我一定要把华联经营好。现在是责任加感情，我真正把华联当成自己的事业、自己的事情在做。所以华联的管理从始至终都是非常规范的，内部控制非常严格，国资委几任监事会主席来华联现场监督审计时评价都非常高。

　　问：您在华联集团内外享有很高的威信，想了解一下您对您在华联任职期间有何自我评价?

　　董炳根：我以改革创新的精神和稳健经营的风格来经营企业，一开始华联有不少转型、并购，华联控股取得土地的方式也算是一种创新，大多数的土地都是通过并购企业来获得的。我希望华联能够成为百年老店，今年华联集团35年，华联控股33年，可以说中国企业能够超过10年的不多，30多年的企业更不多。所以作为董事长，改革创新和稳健经营是我一贯的风格。我一直服务于股东利益较大化，但并不急功近利，如果要做短期业绩，我可以把华联的资产廉价卖掉，但是这会把华联的明天扼杀了，所以我不会这么做的，这是职业经理人的素质问题。

　　问：您对华联的未来是如何考虑?

　　董炳根：华联控股从做纺织到石化到房地产，是非常艰苦、非常不容易的。华联的团队是一支非常好的团队，是非常敬业的团队，如果没有这个团队，不可能有现在的稳健发展。对于现在的华联控股来讲，经过前十几年的耕耘，已然进入了收获期，后面几年华联控股会进入收入良性循环阶段，现有的项目结余现金可以支持下一个项目开工建设。按照现在的主业发展下去，5年内，华联的发展不会有问题，我现在考虑的是华联5年以后的发展。华联首先要把眼前看得见的事情做好，同时积极寻找新项目。当然华联不排除去寻找新的经济增长点，但这要看机遇。

　　问：华联控股未来是否会向恒大、碧桂园那样高价拿地，快速流转的模式靠拢?

　　董炳根：每一家企业都有自己的特色，华联控股是工业企业转过来的，拥有工业厂房储备是我们的优势，我们的特点是项目时间长、项目利润高，华联单个项目的毛利润可高达60%-70%，净利润也可达30%，而高流转房地产企业单个项目的利润大概在5%-7%。华联如果像他们那么快的速度就死掉了，他们如果像华联这么慢的速度也会死掉的。

　　问：华联对新兴产业持怎样的态度?

　　董炳根：我们不赶热闹。如果没有合适的项目，华联宁愿不做，按照现在的主业发展下去，华联5年内的发展不会有问题，但一旦踩到水潭里，华联很容易被拖死。当然华联也有通过参股前海梧桐基金、腾邦梧桐基金来寻找项目，也获得了可观的收益。

　　问：物业经营是华联的辅助产业，我关注到华联控股现在持有22万多平方米的房产用以出租，近三年的租金收入分别达到1.91亿元，2.24亿元和3.61亿元，请问这方面是如何考虑的?

　　董炳根：我坚持房地产开发运营和售后物业管理相结合的发展战略，这可以形成华联品牌的良性互动。华联控股旗下的房产都是有特色的精品楼盘，我们的房产都是由国际上享有盛誉的德国GMP、美国GP等公司设计的，自己提供物业服务有助于我们随时了解房屋情况，及时为客户提供服务，也为我们后期的楼盘开发积攒一手经验。租金收入主要源于华联坚持自己持有楼盘开发配套的商业地产，这样华联可以一边收取商铺租金，一边耐心等待房地产上涨的红利。

　　问：华联集团和华联控股的股东们对您担任董事长一直以来是怎样的态度?

　　董炳根：从华联集团来看，股东们都很支持我，华联集团的所有股东一致选举我担任董事长，这也增加了我的责任感。从华联控股来看，2009年，华联被ST是华联最为难过的时候，股东们都很支持我，希望我带领华联走出困境，一路走来到现在，两家机构的股东还是一如既往地信任我，这增加了我的责任感，所以我非常珍惜这种信任，认真做事，规范经营。这么多年来，华联在银行没有一笔坏账，银行信用非常好，除了集团内部，华联没有一分对外借款，没有一分对外担保。股东们的企业都不一定能做得到，所以他们很信任我。

　　问：您是非常优秀的企业家，对于其他企业家有什么经验可以分享?

　　董炳根：在华联控股每年的动员会上，我常说的一句话是，让心灵先到达那个地方。心灵先到达就会产生无穷无尽的力量。在做华联的每一个项目时，我们不仅是在做产品，而是在做艺术品，我们的产品要在市场上经得起历史的考验，不仅要对股东负责，也要对客户负责。