日光盘频现，万人摇号选房，新房认购量超1万套.....

9.29新政后，短短2个多月时间，我们见证了深圳楼市枯木逢春。按这股火热行情，年底楼市应该是热闹非凡，业绩飘红才对。

然而，很遗憾的是，热度很高的前海，反而在这个节骨眼上熄火了。

上周（12月22日）刚刚结束选房的妈湾新盘湾啟紫荆府，区区319套房，仅有321批客户选房，开盘当天还有近一半客户弃选，最终卖出约167套房源，去化仅52.3%。

这样的成绩可能放在别的非核心片区，实属平常；但在前海，就太不应该了，尤其是同期，整个前海，再加上宝中都无货可卖的前提下，仍然卖这么差，那就不能怪市场，得在自己身上找找原因了。

事实也证明，湾啟紫荆府存在诸多不足被买房人诟病，而在社交平台上，有网友总结了三大弃选原因：价格过高、噪音过大、不确定性因素太多。

一、定价过高，无倒挂红利

湾啟紫荆府是少有的入市价格比吹风价还贵的项目。

一般而言，新盘在蓄客期释放吹风价时适当拔高购房的预算，而在开盘时大部分会低于吹风价，营造价格超预期的实惠感，从而实现热销。

12月初，湾啟紫荆府释放吹风价，其中，约96㎡总价约900-950万、约108-111㎡总价约1000-1100万、约121㎡总价约1100-1250万、约142㎡总价约1460-1605万起。

而项目释放的开盘折后价，却比吹风价高出20-100万/套不等，远高于购房者的心理预期，不少意向客户因此放弃。

再横向对比周边市场发现，湾啟紫荆府的定价确实不便宜，不仅高于去年同板块入市的新盘，还高过同板块次新二手房成交价格，无倒挂红利可言。

2023年前海妈湾板块有3个新盘预售入市，备案均价在10.2-10.66万/㎡不等，湾啟紫荆府的备案均价则直达10.8万/㎡。对比之下，湾啟紫荆府的备案均价比去年入市3盘最高贵近6000元/㎡。

二手房市场方面，正前海作为楼市新贵板块，当前二手房在售量不大，不过在相关数据平台查询到有成交的次新二手房的价格比湾啟紫荆府的折后均价还低。

妈湾板块，11月成交的两套招商领玺房源，单价约10万/㎡左右。

图|源于水印

前湾板块，11月网红楼盘前海天境花园成交一套约119㎡的户型，单价约10万/㎡。

来源：行舟深房

桂湾板块，是前海城市界面发展最成熟的板块，区域标杆小区前海时代一期于11月成交两套约129㎡户型，成交单价8-9万/㎡。

图|源于水印

开盘定价过高，本就难去化，而接下来周边入市的新盘，又给了沉重一击。

一脚油门的老前海观山海家园，备案价8.5万/㎡，这里就有近2.3万/㎡的价差，若算上折扣（远洋全款约91折、按揭约94折优惠），那更是直接吊打湾啟紫荆府。

综上，湾啟紫荆府的定价策略，是开发商对自己还是太有信心了。

二、立体噪音环绕

以往说到飞机的噪音，碧海头一个躺枪，而此次实探妈湾发现，大家谁也别嫌弃谁。

尤其在湾啟紫荆府附近，几乎每隔2-3分钟左右，就有飞机从头顶飞过，声音非常明显。

图丨施工工地为湾啟紫荆府项目

除了空中的噪音，湾啟紫荆府距离兴海大道高架桥也很近。

兴海大道高架桥，主要走的是妈湾港口的大货柜，噪音影响更为明显，不少妈湾市民一直深受困扰。

而今年6月份前海管理局在答复网友留言中提到，兴海大道是否拆除还在前期论证阶段，也就是说短期内噪音会持续存在，未来的事就是未知数了。

当然，被诟病的噪音，不仅仅是这些外部的，也还有来自小区内部的。

有网友在社交平台吐槽，别人家小区围合式布局，围的是园林；而湾啟紫荆府，围的则是幼儿园。

项目配建的18班幼儿园，横插入整个小区中间，虽然是带来了一定的便利，但距离太近，也难免产生一定的噪音干扰。

约1000万起步的新房，上方有飞机，中间是高架，底下还有学校，单单是这个3D立体环绕的噪音，就与“改善”不沾边了，难怪很多中产家庭不买账。

三、产品开盲盒，不确定性因素大

经过这几年楼市跌宕期，大家对买房更追求所见即所得的确定性，忌开盲盒。

而湾啟紫荆府，在当前的市场而言，对比其他项目而言，不确定性因素颇大。

首先，没有实体样板间，实体产品、景观方位等开盲盒。

售楼处设置在异地的湾啟紫荆府，即便已经开盘，但现场可看的还是在异地搭板而成的样板间。无法真实感受所购买户型所在的楼栋位置及景观面，未来收房，是整整切切的开盲盒。

其次，所在区域还在规划发展阶段，兑现周期不确定性。

就当前而言，在正前海三湾中妈湾的发展起步最晚，生活配套及城市面貌还没有得以整体完善。而细化板来看，在5号线妈湾-铁路公园一带汇集了前几年妈湾入市的新盘，未来整体入住后，居住氛围及城市配套会有质的飞跃。

而湾啟紫荆府所处的妈湾十五单元，包括周边单元都处于规划阶段，未来兑现周期较长，对购房者而言，不确定性颇大。

图|片区调整用地规划示意图

而且，从规划来看，同片区还有不宅地待开发，供应量可期，项目也不具备稀缺性。