地铁口、大体量、高拓户型、自带大型商业等产品特点，让宝能城备受关注

宝能城位于南山西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，与地铁环中线塘朗站无缝接驳，总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成，分东、西两区开发。东区包括3块居住用地和1块商业性办公用地，将建成11栋超高层住宅和2栋超高层公寓及酒店，目前正在建设中。西区包括1块居住用地和1块幼儿园用地，居住用地具体规划尚未确定，幼儿园规划为18班制，动工时间待定。

深圳市场上体量较大的项目，在拿地时往往会被要求承建相应范围内的市政配套，宝能城也不例外。从规划来看，项目后期将直接与7条市政道路产生联系，除了已有的留仙大道和学苑大道外，另外5条均为规划中的城市支路，将承担公共通行与出入的功能。

其中，首先推出的东区受影响相对较大，被规划的塘悟路和塘朗东路从中穿过，4个地块全部被隔开。宝能很巧妙的处理方式是将这两条路下沉，然后在其基础上上盖商业，住宅部分被整体抬高，再通过空中花园和连廊将各个地块的花园连接起来，以保证社区的完整性。从效果图、平面图等图纸上能看到，项目中间会留有空洞用以保证地下道路的通风和采光。虽然未来商业和道路启用后，地上和地下有不少人流，但对住宅的影响已经降低很多了。

车接车送享数十万优惠红包点击右上方头像联系看房

购房聚惠，来电售楼处或预约看房，送十万元红包或免数年物业费，深圳客户均有看楼车来回接送，自驾车看房可享受300元油补，当天看房可报！

 ① 商业：宝能城的一大主要卖点就是拥有一个近8万㎡（东区）的大型集中式商业，引入的是宝能自有品牌“Allcity”。宝能在后海和龙岗中心城已有商业运营的经验，自对西丽的allcity有很大帮助。该商业共四层，分地下一层和地上三层，地下一层与规划的市政道路相接，地上与地铁站无缝接驳，便于人群引流。大学城片区多年以来因相对不便利的交通环境和较窄的辐射人群，导致大型商业十分缺乏。近几年随着随着多个新盘的建起，南山智园的投入使用，以及深圳大学的新校区规划等等，塘朗站一带已有并将有大量人群涌入。开发商也开始打起商业的主意，除宝能城之外，一路之隔的塘朗城二期也规划有6万㎡的大型商业，未来这一带有望会成为大学城片区的商业中心。

 大学城虽拥有众多知名高等院校，但在中小学方面目前还没有公认的名校。作为大学区的试点范围，这里有必要让业主了解清楚相应制度。宝能城可选的小学包括南科大实验小学、南科大实验二小和塘朗小学，家长可根据孩子的积分情况按照志愿一、二、三的顺序申请这3个学校。教育局会对符合入学条件的学生按照志愿顺序、积分高低的原则进行网上录取。每个学校都从排名前列志愿开始录取，直到录满，再到第二志愿，以此类推。其中，办学时间最久的是1952年成立的塘朗小学，现有21个教学班，每个班级的人数大概在40出头，后期有规划合并周边工业区扩建成72班的九年制学校。南科大的2所学校都是新学校，被寄予厚望，走的是小班化、科技化的创新教育路线，每个班级人数不超过30人，采用IPAD教学等。其中实验小学于去年9月开学，实验二小也已于今年9月开学，不过这种模式究竟如何，还需时间检验。至于中学，按南山教育局划分情况来看，宝能城是属于大学城片区外的龙珠中学学区范围。据相关网站整理，龙珠中学在2015年南山区中考各校录取率中排第19名，中等水平。所以宝能城也很自然没有把学位当作项目卖点。

更新时间：2015-10-28

项目东区按地块划分成了四期，基本数据如下：总占地面积：约7.58万㎡（包含市政道路用地）总建筑面积：65.27万㎡商业面积：7.47万㎡架空花园：1.00万㎡物业公司：宝能物业管理有限公司物 业 费：4.9元/平/月容 积 率：6.61总 户 数：1637户停 车 位：3225个交楼标准：精装修交楼时间：预计2018年中产权年限：70年

容积率：宝能城东区由11栋住宅和2栋公寓及酒店，共13栋超高层楼体组成，整体呈围合式布局，6.61的容积率偏高。不过，也正因为中间隔着路，各期之间的距离会相对宽敞，降低了超高层带来的压抑感和楼栋相互之间的影响。CWB：项目东区共有1637户住宅，配有3225个停车位，单看数字，接近1：2的CWB算是高配。只是，作为一个综合体项目，项目不仅拥有比列较高的大户型住宅单位，商业、酒店以及商务公寓均需要划分车位，分配下来，住宅的车位配置已不具明显优势。当然，商业部分的车基本不用过夜停留，对业主而言，也是需求上的补充。

装修和交楼时间：宝能城将全部采用精装交付，首批单位的装修标准据称在4500元/平左右，包括有西门子的厨房5件套、罗格朗的插座、韩丽的橱柜、索菲亚的衣柜等等，再配以一些智能化的操作系统。或许是因为整体定位的差异，宝能城缺少了宝能公馆里面一些很便于居家的细节化设计。装修配置中规中矩，和目前市场上同档次的精装项目比，没有特别优势。项目东区虽为分批次陆续推出，但会统一时间交楼，所以相对较晚，预计要到2018年中。对即将选房的首批业主而言，将近3年的交楼周期确实有点长。不过统一交楼也有好处，起码社区环境已基本弄好，入住后不会受各种施工噪音的影响；而且届时商业也会同步启用，不用面临早早入住但生活配套还没跟上的尴尬。

宝能城在7月份巡展之初，曾和宝能公馆一起启动了一个“理财宝”的金融产品。按协议，客户认购该产品后，若成功购房，则将20万本金转为定金（宝能公馆是50万），并享VIP额外优惠和优先选房权；若弃购，则在理财产品到期后返还本金和收益，其实说白了就是在提前认购。当时，宝能城尚未开放营销中心，仅有户型图可供了解，但据称认购的人不在少数，都是冲着宝能的品牌和户型去的。既然说到这，接下来就看看户型。宝能城首批将推出的是东区的一期，也就是G栋、H栋和J栋，这3栋楼的户型配置完全一致，均为73-89平3-4房，3梯5户，分3个不同户型，共600套。东区共有1637套住宅，其中90平以下的户型占比约40%，算下来小户型总共658套，除了一期这600套外，剩余的58套是在二期的F栋，其它的均为大户型，想要买小户型的网友要提前考虑清楚了。

宝能城的户型拓展比较多，有送次卧、送书房、送阳台等等，整体算下来提升不少实用率，避免了超高层建筑得房率普遍较低的情况。首批推出的户型有东南和西北两个不同朝向，优缺点明显。东南朝向的B、C、D户型低层即可越过南科大实验二小看到塘朗山景，但受留仙大道和地铁影响，加上一路之隔的塘朗城二期也在大肆施工，从样板间实地感受来看，开窗后噪音较大。当然，现在临路的项目大多都会采用隔音效果较好的玻璃，关窗后会清静许多。C户型的厨房和卫生间很宽敞，但由于被夹在中间，这俩个空间的采光和通风较差。西北朝向的A、E户型主要看花园，主卧南北通透，更为舒适，也相对安静；但双厅采光不足，将位于10楼的样板间的灯关闭后，室内偏暗，建议尽量选择楼层高一点的单位。也就是说，B、C、D户型胜在景观和朝向，A、E户型相对安静、舒适。原以为价格会低一点的C户型，据称单价反而会较高，理由就是，套数少！再然后是A/E户型，较低的是B/D户型。根据自身的侧重点酌情选择即可。

宝能城所在的大学城片区拥有塘朗山、西丽水库、高尔夫俱乐部、野生动物园等自然资源，并汇集了南方科技大学、清华研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中国科学院、汇丰商学院等多所高等院校，环境舒适，极具人文气息，适宜居住。但同时也因为狭长的地形以及相对不便的交通，导致对外连通性较差，不受青睐。关于片区，论坛已有多个讨论的帖子，在此就不多作展开，只是想提一下交通。即将于明年通车的7号线会给西丽带来利好并辐射大学城发展，这点毋庸置疑。只是，关注大学城片区的购房者，除了部分生活或工作在片区内的群体，其他大多是在福田和南山的上班族，需求的是更为便捷的交通。但从7号线的站点设置来看，从塘朗或大学城站到科技园、车公庙、会展中心等办公集中区依然需要一次或多次转乘，可能也就能比之前搭5号线转乘少个一两站，在时间成本上没有得到太大改善。最为便捷的还是自驾，不过塘朗和福龙隧道以及沙河西路在上下班高峰期有可能出现拥堵，需做好心理准备。

受大学城教育氛围影响，亦或者说为迎合片区定位，宝能城做了一个约4000㎡的社区文化书社——册之丘，并同时承担项目的营销中心功能。该书社由近15000册图书组成，分为咖啡馆、儿童馆、展览馆等多个区域，后期将交由政府作为公共图书馆进行管理，也算是项目的特殊卖点吧。

综上所述：1、宝能城是总建面达83万平大型城市综合体，自带8万平集中式商业，生活便利；2、商业与地铁塘朗站无缝接驳，2站到深圳北，交通出行便捷；3、首批主推73-89平精装3-4房，户型高拓，实用率高；4、南望塘朗山，围近万平架空花园而建，具有可观性；5、北靠大学城，自带4000平市政图书馆，教育氛围浓；6、处于大学区试点范围，3所可选小学均在1公里范围内；7、由13栋超高层楼体组成，6.61的容积率偏高，社区内有城市支路穿过，影响居住舒适度；8、临留仙大道的户型会受噪音影响。

宝能城首批单位的放风价在5.5-6.5万/平，口风很稳，开盘价格不出意外应该会有些优惠折扣。周边华晖云门目前还有少量127-142平毛坯4房在售，均价5.7万/平，可大致做个参考；一站之隔的博林天瑞主推的是200平以上的超大户型，精装价在6-6.5万/平，定位不同，对比意义不大。不过龙华的玖龙玺上周刚刚开盘，均价约5.5万/平，产品和宝能城类似，倒不妨拿来做个比较。