“终止出让”“底价成交”“土地流拍”……与排名前列轮集中土拍热火朝天的景象不同，二轮土拍才行至过半已频现这样的字眼。

就在昨日（9月23日），重庆第二批集中供地的排名前列土拍日来临之际，重庆市公共资源交易中心通知本次土拍中9宗地块终止出让。

图源重庆市公共资源交易网

同日，即将在后天（9月25日）迎来第二次集中土拍的南京也有11宗地块提前撤牌。

相当于还没开拍已经有超五分之一的土地流拍。这个数据放在过去可是相当扎眼。

而故事要追溯到8月初，第二次集中供地的土拍新规在22城陆续上线。更新规则补丁后，地价限涨了，企业不用再在“竞配建”里挤破头，表面上看确实为房企拿地降低了不少显性成本。

但背后，企业需要付出的是更多的隐性成本。与其跟着市场卷，多数房企开始躺平静观其变。

集中供地2.0规则补丁，各城都下载更新了吗？

据中国网地产统计，截止9月22日，第二批集中供地中有11城已经完成土地出让，9城发布土地挂牌公告，成交总金额2688.5亿元。

仅剩郑州、宁波未发布挂牌公告。

图源水印

其中在土拍规则调整前抢跑的厦门、长春、无锡交出共计成交75宗地块，土地成交面积约601万平方米，成交金额857.3亿元的丰满答卷。

而其他城市拿到的试卷，可就和上一次大相径庭了。

赶上了土拍规则的升级，十几座城市在集中拍地前夕要么“喊停”要么延期出让，都忙着调整供地计划竞拍规则。

22个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化情况（图源水印）

除了统一调整至10%或15%的溢价率上限，天津、杭州取消“竞自持”，济南、广州、青岛取消“竞配建”，各地因城施策：杭州开启了保证金报名模式，苏州直接把保证金比例上调到50%；北京的“竞品质”试点地块全部实行现房销售；南京部分地块禁止合作开发；上海更是引进了一个“随机值”的新概念。

一切的一切都在试图让集中供地显得更公平。

土拍新规造成流拍“漏洞”？

然而公平面前，土地流拍率却飙升。

图源网络

首批集中供地表现出众的杭州就没有保住冠座，还没等到开拍，就凭仅十分之一的达标率（9月15日杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止，其中9宗未达标提前流拍）掉出了集中供地的优等生队伍。

再看其他参赛者，满眼的“终止/停牌”和“流拍”……

回看年初激烈的“抢地”大战，22城首批集中供地总成交额超万亿的辉煌不再。

图源网络

别说总成交额，单看城市间的土拍成交量，6月率先完成第二次集中土拍的厦门，都与后来因土拍规则大改不得不将八月排期推到九十月份、还不断提前撤牌加流拍的城市对比形成两幅光景。

22个重点城市第二批集中供地（住宅用地）成交情况

截至目前，已经有7个城市撤牌流拍率高达30%，其中沈阳的开牌宗数更是直接腰斩，占比去到50%。

纵向来看，单个城市两次集中土拍热度更是骤降。

图源水印

土拍“新规”调整后的排名前列拍，福州成交量跟首批土拍一比直接减半。

天津、济南第二次集中土拍中溢价率明显跳水，流拍率飙升。

海量土地流拍缘起何处？

而实际上我们可以看到，本次集中供地的规模并没有大幅减少哦。

九城两次集中供地挂牌情况对比（图源水印）

为什么土地流拍现象这么严重呢？

首先土拍规则一细化，很多地块就胎死腹中了，等于提前流拍。

挂上牌的，因为限价利润空间太低，中小企业也不一定接得住。就算买到了，能不能搞好开发是个问题，后期能不能保证企业资金链的续存也是个问题。

况且现在也有城市开始限制联合开发了，一是哪怕允许你联合开发，合作方和合作关系本身风险不好把控，不久前就出了宋都股份因合作方违约亏掉5000万也要退地的事儿；二是有些地块也不好找合作对象。

此外，对购地资金来源的严把控，也让高杠杆率的小型开发企业望而却步。

这样一来，买地主力还得看资金实力雄厚的大佬们。

然而此前中国房地产报道，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。部分“三道红线”内绿档位房企，上半年的拿地量也几近与去年全年拿地总量持平。

which means，大佬有钱，但没有买地额度了额。

选择躺平也算稳步前行

这次调控控住了溢价率，不知道有没有排名前列批集中供地里下手过猛的“地王”看到2.0悔得在捶腿。

心急吃不了热豆腐，在参与集中土拍门槛和成本提高的大环境下，房企把手里的地建设好，在保证楼市质量的前提下顺势而为反倒不失为一种生存之道。

任何变革都是一个渐进的过程，集中供地的初衷是“稳地价”，而今年排名前列批集中供地落幕之际， 市场依然热度不减。国家要推进房地联动的同时稳定楼市预期，相应就难免挫低房企拿地的积极性。

如今第二批集中供地进程过半，市场终于降温，资源利用率过重带来的压力也得到舒缓，但流拍撤牌率的上行谁都不想看到，毕竟政府也有自己的供地指标要完成。

另一方面，调整后的高流拍率很可能导致明年地产市场的供需进一步失衡，后面随着集中供地市场规范化，集中土拍的规则必定还会不断更新优化。不仅房价和地价要稳，国家和企业的荷包也要稳。

来源：洪波大视野