2020年，是深圳楼市正处在转机的一年。

是的，几乎全球的资本都在深圳寻找标的。

这像极了电视剧《新世界》的后半部。每天，一架架飞机起落，带着许多人逃离北平。没买到机票的，还在想尽办法打通关节，挤上飞机；已经登机的，希望尽快关上舱门，否则超重谁也走不了。

715新政之后，深圳楼市的几大趋势短期内无法逆转：

1、深圳优质资产断层：好的资产被资本争相追逐

2、片区门槛提高：由于断供、豪宅税、首付提高等因素作用，南山、深圳湾、前海的进入门槛越来越高；

3、深圳高端资产需求越发旺盛：南山、深圳湾、前海核心片区的高品质大平层供应呈现挤牙膏式状态，需求方面居然每一个都卖得不错，不少还要托关系买；

4、深圳的门槛正在逐步提高：由于流动性尚存，优质资产荒的背景下，拥有大平层房产的客户正在被动的阶级划分，越来越高端化。

这几大趋势意味着，深圳这一轮资产轮动中，核心资产里的高端改善大平层产品正在成为市场的中流砥柱，“大平层主流化”趋势已经开始了。

犹如一场资产的超级聚会，哪一个站上时代之巅者，能拒绝它发出的镀金请柬？

两百方的大平层，区域内早已断档

回望疫情后的深圳楼市，大平层产品正在受到市场的热捧。

3月27日，南山科技园某楼盘加推20套房源，230㎡、总价2100万起。两小时卖完，成交额4.8亿。

这不是个例。

3月21日，某深圳高级中学学区房突然拿出20套尾盘，188-230㎡的大户型，总价2300万起。开发商要求“每小时只能安排一批客户参观样板房”，而项目现场还是因为人数过多被街道办紧急叫停。

到了6月，深圳湾某楼盘开盘，项目主推建面约160-580㎡2-5房大户型，备案均价差不多到了20万/平。据说，好多客户都是几层楼的在买。

前不久，网传深圳湾1号有大佬直接搞了8套大平层一次性购入！

资本是最聪明的。

随着城市整体购买力的上升和城市定位升级，深圳的核心物业正在迎来审美和价格的双重跃升。从伦敦、纽约、香港等天价大平层也可以看出，未来城市当中的高端大平层，定会成为市场竞逐的对象。

而如今全球资本已然发现了深圳大平层的价值，大户型单价一度达到27万/平，9个月涨幅超25%的恒裕滨城二期即是证明。

不过，不少持币待购的投资者可能会愕然发现：市场上还真没有太多大户型的产品可买！

我们先来看2019年的情况。

深圳中原研究中心的报告统计，2019年深圳潜在入市新盘112个，其中，罗湖、福田、南山，拟入市项目35个。这里面，2019上半年仅有一个大户型住宅项目计划入市。而到了下半年，海境界二期、天健天骄、华润深圳湾瑞府……估计大家印象还很深刻，这些楼盘的大户型房源都是排名前列波被抢光的。

再是2020年。

据深圳中原研究中心数据统计，2020年上半年，90-144㎡的面积段成交占比就已升至56.7%，大于144平占比同样较去年同期有所上涨，而小户型成交占比却呈现逐年下降的趋势。

另一组数据显示，今年下半年深圳共118个楼盘计划入市，而南山区只占12个，占比仅有10%。

由上图可以看出来，目前深圳的市场情况是这样的：一边是南山今年供给呈断崖式下跌，且未来几年南山更鲜有项目入市；另一边是产品面积都在200平以下，而万众期待的华润城4较大面积仅为190平。

不过，京基·御领公馆大平层户型的出现，刚好填补了南山的少有。项目位于深圳较具发展潜力的南山西丽大学城，目前在售185-215㎡的大平层产品。

这个项目，刚好是深圳核心区的限量「断档」产品。

这里的每一块玻璃后面，都是价值1个亿的景观

当说起京基·御领公馆，不得不提到的是西丽。

西丽占据着南山最美风景线的区域，拥有阳台山、塘朗山、铁岗水库、西丽水库、长岭皮水库、环西丽湖、大沙河等生态资源，是深圳城市核心区少有拥有“山、湖、河”生态格局的片区。

塘朗山、西丽湖 图源：网络

而这样的先天优势，同京基·御领公馆要求的产品力不谋而合。

国家大剧院的设计师安德鲁对建筑的理解是这样的：建筑是有生命的，它将持续发展、变化、衍生，从而实现多种形式的表达，最后从建筑师手里出来的建筑总是还不够完整，余下的部分要等待自然去完成，留给光线，留待时间和季节的交替，听任风雨和沧桑的变化，直到最终完成，才能与众不同，充满生机。

如果你有幸像村长一样曾站在京基·御领公馆的落地窗前面，那么对安德鲁所谓“建筑生命力”的理解将会更为直观。

因为京基·御领公馆的每一块玻璃背后，都是对光线和时间的较好的诠释。从早上的日出到夜间的繁星，或者雨季过后青翠欲滴的森林以及静默如谜的山风…开窗即风景画。

项目实拍图

北向尽揽无遮挡长岭皮水库永恒景观：

南向拥塘朗山千顷绿意：

西北向拥有生态山景，远眺南科大，深大：

西南向感受大学城都市圈的城市景观：

同行探盘的朋友有句话形容的很贴切：这里的房间就像一个巨大的充电台，是日常忙碌焦虑的现代人“充电”的地方。

区域内景观的价值是商品属性的附加值，这关系到商品未来10年20年的价格。而商品当下的价值更多的在于区域的基本面，即资源价值。

同样的，西丽还是深圳原关内区域极少的，未来将发生重大变化的新兴片区。

西丽重要到哪个程度？

南山把迎接深圳特区成立40周年的三大示范工程之一，放在了西丽。

2020年，南山重点谋划新时代“三大示范工程”——“一廊、一城、一大道”。这里面的一大道即南山硅谷大道，串联深圳湾口岸、后海金融商务总部基地、高新区、西丽高铁新城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城，全长约12公里。

而这个南山硅谷大道，有三大重要节点：留仙洞总部基地、西丽高铁新城，环西丽湖科教城，都属于西丽片区。

这是西丽的未来，西丽的现在又如何？

2020年1月，政府首批27家创新主体集体入驻南山智园崇文园区。

南山智园是南山在大学城所在的桃源片区建设的深圳乃至全国的排名前列个“国际知识创新村”示范区、至2019年6月，南山智园共引入企业及各类创新机构106家，吸纳就业人数超过3万人

2020年3月3日，深圳市西丽综合交通枢纽效果图曝光。（规划中）

西丽综合交通枢是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。

2020年4月1日，西丽文体中心旧改效果曝光。（规划中）

项目以主题公园的形式聚集了不同类型的活动，4个主体建筑的总建筑面积达105.000平方米，项目将成为深圳大沙河绿色走廊中的重要社会生活结点。

无论你从哪个角度看过去，西丽的每一道风景，都是资源禀赋的特别加持。

这是西丽正在“生长”的资源优势，这也既是说，南山新的增长极，是在西丽。

5.5万起，不限购买南山，这才是国内资本争相到访的直接原因

在纽约，以中央公园为圆心，划分出上下东西。

它们不仅代表方向和坐标，还是强大的身份标签，从与中央公园东侧接壤的第五大道开始的区域，是代表了鄙视链最顶端的上东区。

深圳的上东区在哪？

南山。

虽然投资的逻辑很明确：买南山核心片区，买大平层。

不过对于多数投资者而言，有一件非常尴尬的事，那就是手握千万，可能也买不到大户型的房子。

近几年，深圳的房价飙升，南山各个小区的房子接连破10万/㎡。不知道大家还记不记得深圳的那个传说：5000万买房，你也只能找个角落蹲一下。现如今，千百万这种看似庞大的数字，在深圳房子面前实则不算什么，已然变得脆弱无力。

而京基·御领公馆单价5.5万起，70年产权且不限购，无疑给了这些资金一个出口。

这个价格在南山意味着什么？

1000多万南山买200平！2000多万买半层！4000多万买整层！

上周去项目现场的时候，村长偶遇了一个北京的张姐来带儿子来看房。村长能感受到这位颇有气质的姐姐谈吐间都是对自己资产配置目标的自信，她和销售聊的内容很有意思，没来项目之前她的入手概率是60%，来了之后这个概率立马上升到100%，为什么？

原因有二：

1、1000万预算左右买有地铁的高品质的南山核心区，这是前60%的占比；

2、项目对比同品质的物业，这个价格下根本没得选！

据她所言，第二点确定性源于疫情后全国看房数月的经历，当亲自站在了项目的样板房里，她当即内心决定要入手！

因为论起空间尺度气场，京基·御领公馆在千万级资产里就是“独孤求败”的存在。

正如日本指挥家久石让对贝多芬的《第九交响曲“合唱”》总结的那样，交响乐之所以让人感受到苦恼到欢喜的情绪变化，容易使人体验到一种历经苦难后的释放和净化感，是因为其结构的多变。而一个具有丰富内涵的建筑，同样能使人感受到多种情绪的流转，这即是源于建筑的多功能性。

真正的好产品，是让每一平米都更有意义。

200平的大平层能做什么？

这里是城市专属会客厅，可以做商务接待。

项目集总裁办公、高端公寓、精品住宅、旗舰商业四位一体。留仙大道商务坐标，自带约3.7万㎡潮流商业、高端公寓和住宅配套，便捷交通配套，打造24小时全业态价值链，无缝对接事业与生活版图，尊享一站式商务生活。

这里还可以做会所，3.4米层高，落地玻璃幕墙，超宽IMAX景观面，全采光享受270°山水城市繁华视野，大尺度空间在此无限延伸。

京基·御领公馆点式布局的大平层给予灵动可变的空间，还有更多的功能。比如酒窖、比如私人藏品室……

资产配置这场游戏最美妙的地方就在于其可预知的确定性和无限生长的价值潜力。

而好的资产，恰如京基·御领公馆，就是这场游戏里较大的筹码。