一、天汇城一期均价4万/平  开盘当天不少购房者冒雨选房

早在去年8月，位于深圳光明区的天汇城开盘当天，就惊现了不少购房者冒雨来选房的场面。实际上，当时深圳新房市场并不火热，只是因为该楼盘价格低、有在建的地铁站、户型相对合理，以及光明片区其他规划加持。

天汇城一期在2017年8月10日上午开盘，当天推出1146套约79-151平3-5房，毛坯发售，开盘享99折优惠，折后单价约38000-42000元/平，均价40000元/平。

（来源：梵高先生）

从开盘现场图片来看，当时销控表一片飘红，据传卖了5成多，约600套房源，相比120-150平的大户型，79-89平的刚需户型卖得较好。可见，除了本地人的换房需求外，该盘更是吸引了不少关内的购房者，尤其来自福田南山的刚需。

（来源：梵高先生）

二、时隔一年再推二期新品 天汇城1570套住宅诚意登记中

天汇城位于公明片区松白路与长春路交汇处。项目占地面积12万平米，建筑面积达91万平，其中商业15万平米。

天汇城分四期开发，一期8栋住宅，1146套房源，已于2017年售罄；二期共有9栋住宅，共计1570套房源，近期将推售；三期有4栋高层其中3栋为保障房和1栋公寓，预计2019年入市；四期规划有写字楼和酒店，正在建设中。

▲天汇城整体规划效果图

天汇城二期位于长春路以栋，振发路以北，总占地面积约3.2万㎡，总建面24.6万㎡，容积率5.23，共9栋住宅，每栋31层，分别是1栋（A/B座）、2栋（A/B/C/D座）以及3栋（A/B/C座），总房源1570套，地下停车位1831个。

▲天汇城二期楼座分布图

天汇城二期住宅具体户型包括76-78、85-87、88-89、104-106、124-127、143㎡，目前意向客户可进行诚意登记，预计下半年开盘，具体时间以备案进度为准。

▲天汇城二期住宅详情

三、二期摇号选房可能性不大 价格或略高于一期4万/平

据项目销售透露，天汇城二期住宅预计今年8月或9月推售，现在还在诚意登记中，共有1570套房源，户型面积段是76-143平。

限价之下，“摇号选房”似乎已成为深圳豪宅的开盘标配，但目前还没有“全民抽奖买房”的趋势。摇号出现的原因很简单，政府限价导致新盘价格倒挂。但是，目前这些使用“摇号选房”这种开盘方式的项目，都是位于地段优越的市区，未来升值潜力巨大，目前定价又比二手房便宜几万，套利空间十分明显。

一方面，目前还没有关外刚需盘“摇号选房”的例子；另一方面，即使是去年热度很高的天汇城一期，当天去化也只是5成多，要知道今年这些“摇号”的豪宅可都是清一色的当天开盘当天售罄。所以，天汇城二期开盘，采用“摇号选房”的可能性不是太大。

在光明片区，某名企盘在去年7月首次开盘，均价45000元/平；今年该项目成为上半年片区少有入市的楼盘，较高单价已突破了50000元/平。那么，天汇城去年8月一期开盘，均价40000元/平，今年新推二期住宅，阿揪目测价格与一期持平或略高一些，还是很值得期待。

四、天汇城二期值不值得入手？刚需自住&纯投资

【买的理由】

1、大社区，上学生活都方便：无论是91万平的建筑面积，还是15万平的商业，都是目前光明片区较大体量的项目，同时社区内规划有一所幼儿园、一所公立初中（光明二中，预计2018年9月开学）。

▲天汇城沙盘模型

2、未来公共交通便利：紧邻6/13号线交汇点——公明广场站，其中6号线预计2020年6月通车，13号线已经动工，预计2021年投用。

▲6/13号线公明广场站

3、有中小户型可选择，使用率较高（参照一期约79%），能满足部分刚需家庭需求。

4、宏发地产在光明片区已开发过多个项目，经验丰富口碑较好。关外的很多楼盘都喜欢叫“城”，既然是造城，那么开发商的实力和经验就很重要。

▲天汇城大社区外观

5、周边市政资源较为集中，东侧是新区体育中心和文化馆、北侧是天虹商场和红花山公园，片区还规划了不少旧改项目，目前已经有多家知名开发商进驻。

▲周边旧改示意图

【不买的理由】

1、毕竟位置在关外，虽然是南光和光大高速都免费，但是自驾通勤要考虑高峰期拥堵问题。

2、教育资源一般，仅能满足就近上学需求，没有名校学区概念。

3、周边居住环境差，多是农民房、工业园、科技园、纸质加工厂、造纸厂等，尤其造纸厂污染气味刺鼻。

【自住还是投资？】

1、在南山、宝安、龙华、光明和公明等片区的上班族，首先满足的是自住需求，只要你认为通勤时间可以接受，就可以考虑入手。以地铁6号线为例，预计2020年6月开通，从公明广场站至深圳北共有14站，至福田科学馆共有19站，通勤时间在1个半小时以上。

2、如果单纯买来做投资，至少要做好长持3-5年的准备。毕竟目前地铁6号线和13号线还没开通，利好没有完全兑现，而且周边厂房环绕的环境，又不是一两年就能改善的。