2018年8月19日，“转型升级·资本对话”2018金融与地产领袖峰会”在深圳隆重举行。本次峰会由智慧源财税学院、中国城市科学研究会数字城市专业委员会、福田金融+创新联盟联合主办，智慧源（深圳）管理顾问股份公司、深圳市同心俱乐部、中大、清华、上海交大房地产校友会等协办，深圳市智税云网络科技有限公司、深圳市特色小镇建设开发控股有限公司联合承办。

                                                                吴建斌先生在演讲

作为主讲嘉宾，阳光城集团股份有限公司执行副总裁吴建斌先生在峰会上发表了题为“房地产并购重组大时代的来临”的主题演讲，以下是峰会主办方整理的演讲内容。

大家下午好！

应智慧源明俊董事长邀请，出席今天的峰会，很高兴。

刚才听了几位专家、领导和我曾经的同事陈劲松的演讲，他们讲的都很宏观，涉及政策方面，深受启发，只能学习了，而我更愿意聚焦到面对当前形势，房企该怎么干的微观上！

昨天下午，我参加了深圳房地产投资协会搞的一场50人小型论坛，其中有一个观点是这样的：洞察中国城镇化，相信至2035年，我国将会有20个城市都市圈的经济总量超过香港。

我相信这个看法！

基于这样的判断，房地产市场还是很有机会的，但关键是你怎么做，怎么在这些城市都市圈超过香港的过程中赢得一席之地。

我今天演讲的题目是《房地产并购重组大时代的来临》。

1、房地产行业，因为国家政策巨变，似乎向冰河期滑行

其实，刚才有专家指出的一些悲观观点是有可能发生的。还记得1997年的香港，因为政府推出了85000政策，出发点是好的，却导致房地产价格下调,一夜之间，全香港人变成了负资产，金融体系几乎崩溃了。如果这样的事情发生在今天的内地，房价大跌，会是什么情况，真不敢预测。

这是排名前列个重大因素。

2、房地产行业，因为中美贸易战打响，明显变得异常不确定

第二个重大因素，就是不久前发生的中美贸易战。中美贸易战打到今天，鹿死谁手，没人能知道。我们国内很多基础工业、我们的管理、我们的产品等一些低端产业会受到很大的冲击。我相信对房地产行业的影响非常有限，要说影响，估计是心理上的影响会比较大一些。

近来，还出现了两个现象：

3、现象一：1-7月，全国土地流拍现象频生，300个城市达258宗

首先，是土地流拍。这是过去多少年很难见到的。有一个统计数字是这么说的，1~7月，全国有300个城市流拍258宗，其中前7个月，流拍率为6%；其中二季度，流拍率达7%；一线城市，二季度流拍创17%之高。还有一个数字，今年前7个月，全国流派近800宗。8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流派。这个现象非常令我们担心。

4、现象二：十大房企上市股价狂跌

其次，我整了一张表，随意找来10家上市地产公司，从2018年1月31日到7月31日，短短几个月，股价下跌幅度达3~4成。试问他们业绩很差吗？他们的业绩不差，他们今年结算业绩非常好，销售签约非常好，但为什么股价大幅度下跌呢？我觉得是前景不明，信心不足吧。

5、当前大房企采取的主要态度

在这个情况下，我们总结了一下：

当前，大房企所采取的主要态度有三个方面：一是暂停买地；二是现金为王；三是静候机会。

6、中小房企为了生存

而中小房企为了生存，一是找适合自己的安全垫、观望；二是放低条件，加盟大企业；三是抓紧卖资产，落袋为安；四是期待找大企业代建、代销；五是谋求上市，获得发展空间。

7、并购大时代也许来临（2018年，也许是房地产史上一个重大分水岭）

基于上面推论及事件的发生，说明房地产行业并购时代也许真的来临。

过去多年，大房企每年土储来源的60~70%靠并购。如果政府的土地价格仍期待很高，而售价又受到限制，那么房企算不过来帐，就会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌，因此，今后房企土储来源的靠并购有可能占比达90%以上。

8、并购有三个方向：

排名前列，因为上市房企股价大幅下跌，只要你有钱，可一直买入。这是一个千载难逢的机会。你会花很少钱就可并购到一家上市公司的控制权；

第二，因为央企国企业务主辅分离，或不看好房地产这个行业，有一些资产包有可能卖出来；

第三，单一项目的并购。

9、并购时，有三个主要点不可省

排名前列是法律尽职调查；第二是财务尽职调查；第三是税筹安排。

由于法律环境不太好，要花很大功夫做好法律尽职调查。

财务尽职调查有六个方面要关注：排名前列，并购范畴厘定及后续处理；第二，并购范围内的资产价值确认；第三，并购范围内的债务及借款的优化方案；第四，并购前后和过程中的或然负债；第五，列入成本的有效票和无效票；第六，出价注意是承债式还是不承债式，以及承债范围是什么。

关于税筹安排，并购时常被忽视，其实每一个企业都要进行这方面的安排，但由于税筹很专业，并购时间往往比较紧，建议请外面专业公司比较好。这项工作一定要做细。我经常发现，并购表面结束了，但却留下了大量的税务问题要由买家来承担。我们知道很多项目多年前获得的，地价很低，并购时如果不做良好的税筹，一次性把溢价付给出售土地的卖家，那么，购买方将会承担巨大的税负，也许就算不过来帐了。

10、并购的交易结构设置

关于并购的交易结构设置，也要引起重视。你起码要考虑两个方面，排名前列，把并购回来的公司放在哪个架构下最为合适；第二，是收购资产还是股权？是收购哪一级次的股权？

11、并购后续工作的着力点

并购后续工作的着力点，起码有两个方面不能放松，排名前列，原来的融资置换及优化方案是什么？第二，原有人员安置及优化方案是什么，等等，都要引起高度重视。

12、并购的意义

最后，并购的意义很明确，并购是一个企业增加土储、保持快速成长的重要途径，也是当前融资工作有效开展的重要保证。过去，我们可以前融，可以开展并购融资，可以信用融资，这些方面的融资都被收紧。如果你并购来了一个资产包，对优化融资结构有很大帮助。

所以，在并购阶段设计好融资方案非常重要。

最后，我还是认为，由于种种原因，并购时代其实已经来临，我们应该十分重视这项工作。这一工作不仅考验企业的战略眼光，也考验操盘人的操盘能力。预祝企业通过并购，获得持续发展能力。

以上观点仅供参考，谢谢。