深圳最近地铁的山湾住宅即将开售!南山又一机会来了?

渔村楼市 2019-06-14 18:34:03
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关内南山为数不多的·住宅之一

有一位女士正好从咖啡馆里推门出来,对着电话那头说八月份交房的事:

“这个楼盘讨论度是不高,但是山景好啊……听说住宅也要开售了,当初买公寓还不是因为没有名额……不过交房倒是快,今年8月份就交房了,听说住宅部分年底就交房了,你要不要考虑下,没准能算我一个老带新的福利哈哈哈。”

这让正要进店的村长立刻想起了南山西丽的山居大宅——京基·御景峯

京基·御景峯位于南山区西丽留仙大道,项目规划有两栋超高层公寓、两栋高层住宅及三栋回迁房。去年10月,项目已推售了两栋超高层公寓,目前公寓仍然在售,均价7.5万/平方米,正是今年8月底精装交房。

据村长了解到的消息,今年6月底两栋高层住宅部分或将开盘,月初的时候已经开放了样板间。项目还未备案,但开发商已经放出消息,目前主推的是111-155㎡住宅,均价可能在8.5万/平方米,预计今年底交房。

今年以来,随着粤港澳大湾区政策正式出台带来的利好逐步发酵,市场明显在变好。以南山、福田、前海为主的三大区域中心,上半年基本承包了深圳楼市的所有热度。

那么作为关内南山为数不多的住宅,京基·御景峯值得买吗?

村长决定去实地一探究竟。

基本信息

京基·御景峯前身为长源村旧改,所在位置辨识度非常的高。

项目位于福龙路与留仙大道交汇处西南侧的夹角,属于西丽大学城片区。

京基·御景峯占地面积约6.4万㎡,总建筑面积约64.2万㎡。项目计容积率面积为49.6万㎡,平均容积率7.74,共14栋建筑。其中住宅约23.5万㎡,可售住宅建面约3.7万㎡,回迁住宅17.6万㎡,办公13.9万㎡,公寓7.5万平米,商业3.8万㎡,配套9500㎡(含公交场站、社康中心、幼儿园、垃圾转运站)。

疑似6月底开盘的是一期2号地块中的6、7栋,为4梯5户的住宅。据售楼处的人透露,住宅均价8.5万/平方米左右,比公寓贵了一点

这次共推出了四个户型,如下:

住宅A户型四房两厅三卫 建筑面积约155平方米

住宅B户型三房两厅两卫 建筑面积约113平方米

住宅C户型三房两厅两卫 建筑面积约114平方米

住宅D户型三房两厅两卫 建筑面积约111平方米

户型在设计上充分利用项目的景观资源优势,绿化覆盖率很高,基本上每户都有较为开阔的视野,当然,这个盘是以人文、低密、近山景的舒适环境为主要卖点的。另外京基·御景峯项目还未完全竣工,仍在修缮小区园林以及修路,所以村长往窗外看到的景观难免有缺陷,但是,等到交房的时候,估计不会出现这个问题了。

交通配套:地铁+双高铁

对普通人而言,地铁历来是置业的决定性因素之一。在同等产品素质下,地铁盘和非地铁盘相比,拥有更强的溢价优势与升值前景。在业内,真正的地铁盘,通常有两项参考指标:

楼盘与轨道的直线距离,在200米以内。

从地铁口,走至项目,真实的步行时间不超过5分钟。

京基·御景峯是真正意义上的地铁口盘,就在五号线长岭陂站A1出口,二者之间直线距离133米。村长根据指引从A1出口出站,人行天桥对面就是京基·御景峯。

另外,由于地铁5号线,7号线是交汇运行的,所以我们只需乘坐地铁就可以到达前海蛇口自贸区、宝安中心区等重要商圈。地铁13号线,途经石岩、后海、科技园、西丽、留仙洞总部基地到达深圳湾口岸,预计2023年建成通车。

火车一响,黄金万两。中国铁路总公司和广东政府所批复的《关于深圳铁路枢纽总规划图》不仅点明了西丽站将在2020年开展相关工程,并且在铁路最新规划“三主四辅”的客运系统布局里,西丽站将被纳入三大主站之一。从长岭坡站出发,仅一站就可到达深圳北站。

不过,对于铁路,大家都想离得近一些,又不愿意接受它带来的噪音。

但是京基·御景峯项目更靠近地铁的是写字楼和商业综合体地块,后方的用于居住的住宅并不会受到地铁噪音的直接影响。另外6栋距离平南铁路相对较近,噪音问题需要注意一下。

商业配套欠缺,人文气氛浓厚

其实项目位置较为一般,目前临近配套较为欠缺。

项目自带4万平方米的商业,也规划有社康中心、公交场站、幼儿园等公共设施。不过如果确定在这里居住,我们购物、看电影等活动更有可能会选择一站抵达宝能城+塘朗城建面共14万平方米的商业体、北站商圈进行,但为其付出的时间成本也是我们需要考虑的问题。

项目所在大学城区域人文气氛浓厚,周围汇集了清华、北大、哈工大、中科院、南科大、汇丰商学院等多所高等院校。项目自身也带有一块九年制学校用地,但目前没有确切的建设时间。

京基·御景峯VS宝能城

项目最直接的竞争对手是同样位于大学校片区,与京基·御景峯同样在5号线,仅一站之隔,塘朗站旁的宝能城西区。

因为只隔了一个地铁站,所以从交通上来看二者旗鼓相当。京基·御景峯紧挨塘朗山,想居住地静谧一些的话可以选择京基·御景峯。但更注重商业配套及性价比的话,或许选择宝能城西区更合适。

宝能城样板房精装修

京基•御景峯VS周边二手房

从链家上看,西丽二手房参考均价为6.6万/平方米。目前链家上共有387套二手房源,其中111-155平方米的住宅共有41套,户型为3-4室,和京基·御景峯拥有的住宅户型基本一致。

房屋单价最低是众冠花园113.32平方米的3室2厅,为46771元/平方米,最高价是城市假日花园的125.14平方米的复式住宅,为123862元/平方米,不过绝大部分二手房的价格都低于京基·御景峯的房价8.5万。所以相较于周边的二手房源,京基·御景峯的价格优势不大。

再者,京基·御景峯的住宅是以毛坯交房,而二手房基本上都有装修,可拎包入住。

总结

对于每天上班的年轻人来说,地铁盘是很不错的选择,日出而作日落而息,受到铁路噪音的影响相对会小一些。对于那些想在地铁沿线买房养老的老年人,置业前一定要亲身体验一下,看自己能否适应地铁带来的噪音影响。

对投资者而言,更要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。以京基·御景峯与宝能城及周边二手房的对比来看,京基·御景峯的价格优势并不大。其实升值潜力还有待验证,但价格却紧跟上来了

综合来看,京基·御景峯其实并不适合首套刚需置业,购置第二套改善型住房才应该考虑它。高校林立、人文气氛浓厚,且建筑密度较低,生态资源丰富,较为宜居。

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