房产税不再是“狼来了”,但房价真的会降吗?

新财富分析师 2018-08-08 20:44:14
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

土地出让金PK房产税,地方政府面临利益重构

原标题:房产税不再是“狼来了”,但房价真的会降吗?

今年,房产税的讨论再一次热烈起来。官方层面的消息不断,持续预热。

十三届全国人大一次会议上,会议副秘书长、发言人张业遂提到了房地产税立法将由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。李克强总理在政府工作报告中指出,“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”。财政部副部长史耀斌在回答记者提问时表示,“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”。种种迹象表明,房产税真的要来了,你爱或不爱,它就在不远的未来等你。

8月4日,“房地产税法草案已初步形成”的消息让众人心中一紧,炒房的怕它,没房的盼它,有房的关心它。为此,新财富精选了近期关于房产税的系列研报,希望能帮助大家提前做出准确的预判。

房产税何时落地?

房产税和房地产税的含义完全不同,前者属于财产税的范畴,后者则是一个综合性的税收体系。新税种开征必须先行立法,立法的首要问题就是产权界定——税基合理,其次是对现有房地产相关税种与房地产税的厘清。目前我们所关心的房产税话题,实质是指“房产税”改革及“房地产税”立法。一旦房地产税正式立法,新的房产税会免除优惠开始征收个人住房的税款。

表1:我国房地产税体系

数据来源:东北证券宏观组根据公开资料整理

房产税的概念最早可追溯至 1950年,1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税,成为了重要的分水岭;而当2009年至2010年房价节节攀升,政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”,并于2011年在沪渝两地试点房产税。

此次房产税全面征收再次提上议程,太平洋证券认为,判断房产税的落地的时点,需紧扣“立法先行,充分授权,分步推进”这“十二字”方针。房地产税现阶段主要是立法进程加速,可能今年初步形成初稿,提交全国人大常委会议审议后,由 2019 年的全国人大审议。在此立法完成之前,地方和各部门由于缺乏依据,很难做出实质性的动作。

东北证券则表示,目前房地产税仍然处在抓紧起草的初级阶段中,如果明年进入国务院草

案审议阶段,顺利提请人大常委会初审并且经过几轮审议,2020 年执行也属于最快的可能结果,实际情况可能再延后至 2021年甚至更晚。财经评论员叶檀则认为,“通过一审二审三审,最少也要四年的时间,也就是到2022年。

无论是2021年还是2022年,这都是最快的时点,因为房地产税的立法以及房产税的实施,是一项复杂的工程,不仅涉及到亿万民众的钱包,更影响到财政的收支。

土地出让金PK房产税,地方政府面临利益重构

今年难以见到关于“地王”的消息,倒是土地流拍的新闻时有报道。中指院数据显示,今年前7个月,全国流拍地块就近800宗,不得不说,如今房企们相比于往年,在拿地上更为谨慎。

早在2017年10月,当时还在方正证券的任泽平就在《房产税会推出吗?》一文中指出了房产税改革的必要性,任泽平认为,大规模住房建设时代正在过去,存量房时代正在来临,保有环节的税收最终会逐步替代开发建设环节税收和土地出让金。

在商品房制度改革后,土地出让金成为了地方政府的重要财源。近年来,国有土地使用权出让金收入占地方政府性基金收入的比重始终维持在高位,2016年占比高达 81.79%。2017年,全国国有土地使用权出让收入同比增长40.7%,达到52059亿元,如果再加上土地和房地产相关税收,预计总收入可达到7万亿-8万亿元。

根据经济学家钟伟的估算,如果要征收房产税,理论上初始税收额约为1600亿-2000亿元之间。若房产税推出导致房地产开发遇冷,对于地方政府而言,真是捡了芝麻丢了西瓜。但是正如任泽平所言,存量房时代正在来临,随着城区土地减少,土地财政恐难以为继。

表2:国有土地使用权出让金收入及其占比

资料来源:Wind 资讯,东吴证券研究所

对此,东北证券指出,土地出让金和房产税的关系可以看作是短期和长期收益之间的对立。虽然两者分属于交易让渡环节和价值增值环节,但是国际上二者一般不会同时存在。破解地方财政困局的合理目标是运用房产税来逐步代替土地出让金,规范地方政府财政收入形式。此后地方政府可以通过房产税持续获得稳定收入,换届领导也不会过分透支土地收益、间接导致房价扭曲。

如何针对个体有效征税?

除了房产税可能对地方财政带来的影响,房产税给纳税人带来的税收负担,也是推进房产税过程中的一大阻碍。如何平衡民众的利益,这是大多数人所关心的事,也是房产税能否顺利推行的硬石头。对此,广发证券指出,在征收房产税的同时,需要统筹适度降低建设、交易环节税费负担,使得房地产税的总税负相对平稳。此外,建立综合与分类相结合的个人所得税制度,落实房贷利息个税抵扣也或将是其中重要的配套环节。

房产税开征,天风证券认为有三大难题尚需解决:

在小产权房的问题上,7月27日,深圳规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿),对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。

比较重磅的信息包括:产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

如果文件正式施行,意味着深圳产办类“小产权”补缴地价50%即可转正。虽然针对的不是广义小产权,但是随着房地产税立法的推进,与之相关的问题可能也会在这期间得到解决。

房价会跌吗?不会!

和几年前人们对于房产税的高度抵触相比,如今人们对于房产税的态度逐渐缓和,最大的原因还是人们希望房产税能够对持续走高的房价产生一定的抑制作用,解决大多数人购房无力的困局。同时房产税也能作为缩小贫富差距的工具,调节收入分配和财产再分配。

虽然2011年所推行的沪渝房产税试点看起来并未形成具体影响,但是征收的方式值得借鉴。其中,上海仅对增量住房征税,而重庆重点调控高端住宅需求和抑制异地炒房投机或投资需求。而在税收管理上,两地的房产税均用于保障性住房以及公租房的建设上。

表3:上海、重庆房产税试点政策比较

数据来源:东北证券宏观组根据公开资料整理

从效果来看,沪渝两地对于房产税的征收对房价的抑制以及财政的增收影响都不大。房价上,沪渝两地涨幅在这几年不输其他城市。从房产税对财政收入的贡献角度看,沪渝两地房产税收入虽然逐年上升,但是对地方税收收入、财政收入的贡献依旧十分有限。相比而言,重庆市房产税占地方公共财政收入的比重增长较为明显,从2011年的1.4%持续增长至2017年的2.9%;上海市房产税占地方公共财政收入的比重则相对较小且增长较缓。

而财政部副部长史耀斌在两会的记者会上透露了一些讯息值得关注,其中包括:1、按照评估值征税;2、都有一些税收优惠;3、收入归属于地方政府;4、需要建立完备的税收征管模式。

至于房产税会不会对房价造成影响,分析师们的观点出奇的一致:不会。

广发证券认为,国外经验看,房产税的出台与短期房地产价格走势并无直接的相关关系,

都是对于财税政策的完善和改革。因此,广发证券倾向于认为我国房产税的出台短期内会降低需求,抑制房价,但长期来看,房产税对房价不会产生趋势性影响,长效机制的关键仍在于完善住宅供给结构。而对于房地产板块投资方面,更多的是短期预期的变化会给板块估值带来一定的压力。

东北证券也认为,房地产税在短期内有可能影响到房价,但税收对价格起到的是调节作用,长期来看不会有趋势性影响。最终决定价格的,从长期看是人口、制度和政策。因此赋予我国房产税改革多重目标不可取,合理的预期是成为地方政府的主要收入来源,而打击土地投机、引导投资决策、改善收入分配等都只能作为次要目标。

华泰证券不认为房产税的出台简单地就是为了调控房价,背后有更深层次的长远考虑,既是地方财政长效机制的重要内容,也是房地产市场长效机制的重要内容。

参考研报:太平洋证券魏涛《房产税究竟何时推出?》、东北证券沈新凤《落地破局:房产税历史沿革与国际经验》、国联证券张晓春《房产税渐行渐近,狼来了?》、川财证券徐伟平《【川财研究*阅读笔记系列】第29期:房产税改革》、华泰证券李超《探索中前行的房产税——房产税系列研究之一》、东吴证券丁文韬等《房产税,呼之欲出?》、广发证券乐加栋等《政策思路连续,关注房产税进程》、天风证券陈天诚《房产税草案尚未完成,18年两会料难开启立法流程》、方正证券任泽平等《房产税会推出吗?》

本文仅代表作者个人观点,不代表本公众号立场。本公众号转载此图文仅出于传播更多资讯之目的,不构成投资建议。如有侵权或违规请及时联系我们,我们将立刻予以删除。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。