2022年新房最卷的片区莫过于龙华！

据深圳住建局统计，龙华去年共新批准预售住宅房源9000+套，仅次于龙岗；但从成交来看，乐有家研究中心统计，区域内全年共网签5028套新房住宅，供应量远远大于成交量，且产品同质化严重，这也解释了为何去年龙华新房遍地打折的原因。

卷过了2022年，2023年龙华楼市还会继续卷吗？

我们的答案是：会！从两个维度可以窥探一二。

一是存量房。据深圳住建局数据显示，截至2022年12月底，全市月末可售住宅套数为40048套，而单龙华就有9309套，也就是说，深圳接近1/4的新房库存量都集中在龙华。

二是新增供应。据搜狐焦点网统计，2023年龙华潜在入市的新房住宅就有21盘，其中新盘加推、限价盘等项目占比超过了一半，这些楼盘入市的可能性都非常大。

而从区域分布来看，预计入市的21个新盘中，民治就有11盘，占比达52%；观澜、大浪、龙华片区则分别有4盘、3盘、3盘可供刚需选择。

当然，供应量大并不意味着就不能买，反而是给刚需提供了更多选择的机会，2023年楼市预计还会是买方市场，开发商在内卷严重的情况下，也更愿意让利促成交。

所以接下来，就按片区给大家盘点一下2023年预计入市的龙华新盘。

1

民治

2023年民治片区预计供应11个新盘，是龙华新房供应的主力军，区域内的新盘相对集中在3个商圈和板块，分别是深圳北站商圈、红山上塘商圈、梅林关板块。

深圳北商圈

首先，来看看龙华最核心的深圳北站商圈，2023年深圳北站商圈预计供应华润北站超核万象中心、中海珑悦理家园、华润A806-0403、中洲黄金台等4盘，其中前面3盘为去年土拍出让的限价楼盘，最后1盘为储备用地楼盘。

从各项数据指标来看，华润北站超核万象中心、中洲黄金台规模体量都非常大，总建面均超过44万㎡，对于改善片区内的居住、配套环境会起到关键作用。细化到住宅上看，黄金台有超过32万㎡的住宅建面，能保证区域内未来2-3年的一个新房供应量。

容积率上看，黄金台仅4.16，是这几个住宅盘中容积率最低的盘，加上项目主要打造住宅社区，整体的居住品质可能会更高。但项目从1993年签订土地使用权出让合同，迄今已有26年时间，换句话说，项目所剩的产权年限仅40余年，并且楼盘计划分3期开发，打造的时间周期也会比其他楼盘更长。

价格方面，华润、中海这3盘均为限价楼盘，价格一致，配套也共享，开发商只能在产品上下功夫才能抢占更多客源；而黄金台非限价楼盘，但定价或与区域内的3个楼盘相差不大。

配套方面：

🚄 交通配套：以上4盘均靠近深圳北站，中洲黄金台位置会相对远一些，出行距离会更长。

🏬商业配套：华润北站超核万象中心自带13万㎡商业、黄金台带12.8万㎡，加上深圳北站原有的缤果空间，未来区域将打造成龙华新的商业中心。

红山、上塘商圈

北站的发展还处于刚上快速路阶段，而红山、上塘早就成为龙华响亮的新名片。作为目前龙华最宜居的片区，红山、上塘的住宅价格相对较高，这里也是龙华改善住宅的聚集地。

从统计数据看，2023年区域内预计有3盘供应，其中联发臻著雅居、深业颐樾府为限价楼盘，而安宏基天曜二期（天曜府）则是旧改盘。

从数据指标上看，颐樾府住宅建面超过12万㎡，未来居住的社区相对较大；而天曜府虽是安宏基天曜广场的二期，但与一期地块分开，花园配套或不能共享；联发臻著雅居则是这3盘中，体量社区较小的楼盘。

从已公开的户型信息来看，颐樾府最小做到了78㎡3房，较为适合刚需上车；而天曜府则是96㎡大户型起步，上车门槛会更高。

地段方面，天曜府更为靠近红山核心区域，去往红山地铁站、龙华两馆、红山6979商圈也更近；颐樾府、臻著雅居则分别位于星河传奇小区南北两侧，居住氛围浓厚，但商业、交通等配套会相对没那么便利。

价格方面，颐樾府毛坯限价7.21万/㎡；臻著雅居毛坯限价7.33万/㎡；天曜府价格虽待定，但最为靠近红山，预计价格也会是三盘中最高。

配套方面：

🚄 交通配套：根据地图测距，3个项目轨交出行的便利性，安宏基天曜府（4/6号线红山站）＞联发臻著雅居（6号线上芬站）＞深业颐樾府（6号线上芬站）。

🏬商业配套：宏基天曜府、深业颐樾府虽均带商业配套，但体量较小，未来还是得依赖周边。其中，宏基天曜府较为靠近龙光玖钻商圈、红山6979商圈两大商圈，而联发臻著雅居则靠近上塘的ATMALL，相对而言，深业颐樾府距离这几个商业中心的距离都较远。

梅林关板块

梅林关区域是龙华通往福田的第一站，也是龙华发展较早的区域，区域内居住密度相对较大，住宅用地也较为饱和，因此近年来新盘供应非常稀缺，直至2022年年末，金光华龙岸君粼推出20套现房别墅，才将购房者的视野重新定格在这个区域。

而龙岸君粼别墅的入市，也掀起了一股入市风潮，据媒体踩盘、网友爆料，区域内已有多个沉寂许久的项目或开始营销推售，或热火朝天的施工，预计2023年迎来一波推盘潮。

相较深圳北站、红山及上塘区域的楼盘来说，梅林关新盘的主要卖点就是低密度住宅，容积率最低的是龙岸花园2.0，而最高的恒地尊悦花园也才3.1，妥妥的低密度小区。

但相较于前面的片区来看，梅林关新盘在配套、交通方面则相对欠缺，尤其是恒地尊悦花园紧靠珠三角环线高速，噪音影响大，在居住舒适性上就打了折扣。而滢水湾同样也不近地铁，周边老旧小区为主，生活配套一般，因此，值不值得买就见仁见智了。

另外两盘，金光华溪山君樾、龙岸花园都是涵盖别墅和高层产品，内部的整体配套会较为成熟，此外龙岸花园靠近光雅园地铁站，项目北侧有8号仓商业；而金光华溪山君樾靠近雅宝站，北侧有坂田星河COCOPARK，这两盘相对交通和配套要丰富一些。

价格方面，靠近恒地尊悦花园的万科和风轩均价是6.6万/㎡，靠近金光华溪山君樾的星河WORLD指导价为7.07万/㎡，因此预计这4盘高层住宅的价格也会在这个区间范围内。

配套方面：

🚄 交通配套：根据地图测距，4项目轨交出行的便利性，龙岸花园（10号线光雅园站）＞金光华溪山君樾（10号线雅宝站）＞恒地尊悦花园（5号线民治站）＞滢水湾（10号线雅宝站）。

🏬商业配套：金光华溪山君樾可享受星河COCOPARK商业，龙岸花园周边则有8号仓，其他2盘则更多的是依靠周边小区的住宅底商。

2

大浪

大浪今年将推的新盘，均为加推类型，相对纯新盘而言信息比较透明。

华侨城四海华亭为华侨城龙胜村旧改首批住宅产品，华侨城龙胜村旧改项占面约5.4万㎡，总建面约56万㎡，规划总户数约3316户，共分四个地块开发，2022年已经推出了龙胜云坊（商务公寓）、四海华庭两地块。其中，华侨城四海华亭（A833-1148地块）规划总户数1056户，主推户型建面约87-121㎡的3-4房，计划2024年12月交付。

*图源：深圳新房聚焦

接下来还将推出龙胜悦府、龙胜华府（暂定名），不过四海华亭的供应量超千套，在当下市场行情下，去化时间或拉长，新品预计到年底才能入市。

深铁珑境总建面约31万㎡，其中住宅总建面约29万㎡，两期开发，一期首先推出低密小高层产品，主力户型为109-180㎡改善3-4房及复式产品，二期将推建面约85-125平方米的高层产品。目前一期备案均价约7.08万/㎡。

深铁珑境一期的低密度产品在目前的龙华市场稀缺，并且锁定的是改善置业群体，在楼市打折潮下，它没有选择优惠跑量的策略。而深铁珑境二期或将延期入市，不排除到年底才能入市。

卓越柏奕府为赤岭头二片区城市更新单元一期产品，该旧项目整体开发建设用地面积约2.4万㎡，规划容积建面约12.2万㎡，规划容积率5.0，其中住宅建面约11万㎡，共分两期开发，一期是柏奕府，二期为柏乐庭，在两个项目的东侧地块规划建设一所9班幼儿园，和一所18班的公立初中。

卓越柏奕府于2021年年底获批预售许可证，2022年初入市，主推户型建面约106-126㎡3-4房，同属改善物业。项目邻近红山-上塘片区，市政、商业配套成熟，价格也比前两盘略高，约7.48万/㎡。相对来说，项目在当下市场上，房价高出位置地段更好的上塘项目和密度更低的深铁璟城，市场竞争压力不小。

3

龙华

龙华属于城市旧中心，推出的新盘主要以旧改为主，2022年新推出的鸿荣源壹成中心十区，卓越和奕府、云珑府均属于旧改项目，2023年还有将有三大旧改项目推出。

片区继鸿荣源壹成中心超体旧改项目后，龙华商业中心旧改（曾称：龙华中洲旧改）首期或将在2023年推出，目前这个旧改项目除了中洲外，还有金地、鸿荣源、汕源新实业、鸿耀泰实业等企业入局共同开发。项目位于龙华区工业路与人民路交汇处西北侧，与壹成中心一路之隔。

从2004年纳入旧改，到2022年该旧改项目才确认完最后实施主体，龙华商业中心含北、中、东、南一、南二共五个片区，拆除用地面积约16万㎡，开发建设用地面积约9万㎡，规划总建面约161万㎡各个片区均整体实施。目前南片区的施工进度最快，实施主体为金地和鸿荣源。

鸿荣源壹成中心已然成为片区内的商业配套标杆，龙华商业中心规划的市政配套也可圈可点，共规划两所（各54班）九年一贯制学校、一所高中（18班）、4所幼儿园等。同时，项目还包含大社区/小街角公园共11个、社区文化中心1个，更多公建配套也丰富居民休闲。

*图源水印

宏发悦见倾湖锦府为原为彬峰桂工业园城市更新单元将推出的首批产品，位于和平路与清龙路交汇处东南侧（4号线清湖地铁口A出口），与盛璟润府相邻。

宏发悦见倾湖锦府更新范围4.86万㎡，总建筑面积约48.87万㎡。建设包括3栋办公楼、6栋59-60层高层住宅，18班幼儿园等。项目分两期开发一期由三个地块悦见倾湖锦府、誉府、和府组成，二期为02-01地块悦见新时代大厦。

地块分布图

示意图

目前宏发悦见倾湖公示了项目效果图，关于户型信息及接待展厅等入市信息尚未释放，不排除2023年能入市。

合正檀悦府位于龙华街道油松社区民望路与骏龙路交汇处（邻近云珑府）。合正檀悦府原为水斗新围山嘴头工业区（第二期）城市更新单元，项目总占地面积约3.3万㎡，开发建设用地面积约1.6.2㎡，规划住宅约8.5万㎡（含公共租赁住房6860㎡），商业、办公及旅馆业建筑约3.8万㎡，配建了24班小学及一所6班幼儿园，为集居住、商办、教育功能的综合体。

合正檀悦府共规划有5栋住宅，呈围合式布局，其中3栋高度为49层，两栋高度为32层，可售约450套，主推户型面积约80-120㎡3-4房。

*图源：咚咚找房

合正檀悦府处于龙坂交界处，所处地段较上两盘而言，无论在交通通达度、商业配套、城市面貌都较差。邻近商业主要以旧村临街商业为主，大型商业配套需前往直线距离约1.2公里外的信义嘉御山或2公里左右的壹方天地；周边旧改项目较多，城市面貌的整体提升尚需时日。

4

观澜

观澜在2023年也可能有4盘上新，其中合正观澜汇三期属于片区的标杆项目，近地铁、带大型商业、社区氛围成熟，三期以改善户型为主；鹏瑞颐璟府同属大型居住社区，目前一期项目在售中，二期信息释放较少；招商雍云府为2022年新上地块，紧靠华为观澜基地。

合正观澜汇位于龙华观澜中心区（4号线茜坑站），是百万综合体大盘，是分三期开发的大型综合体社区，项目涵盖约49万㎡住宅、约12万㎡商业、约4万㎡商务公寓、约5万㎡地标级写字楼等多种业态。

作为压轴合正观澜汇三期总占地约7万㎡，总建筑面积84万㎡，分云境、云庭两个地块开发，两个地块共有10栋，含超高层住宅、酒店、商业、21班幼儿园等配套设施。

三期首推的是云庭花园，随后再推云境花园，据悉两个地块合计共有1500套左右可售商品房，其中云庭花园将首推约700套，目前样板间开放中，预计一季度可入市。

配套方面：

🚄 轨道交通：合正观澜汇为地铁4号线茜坑站地铁口物业，8站直达深圳北，14站通达市民中心；片区内未来还有18号线、22号线的规划。

🏢 教育资源：项目规划有一所幼儿园，旁边就是龙华外国语学校教育集团（龙外集团）福城校区，办学规模为54班。具体入学以当年区教育划定为准。

🏬 商业配套：观澜汇一期MALL天虹购物中心（约6.7万㎡）于2019年11月开业，此外还将与规划中的邻里商业MALL、街区商业MALL共同打造成“一城三MALL”的商圈。

招商雍云府为2022年第三轮中心上地块，该宗地位于龙华 九龙山数字城重点片区范围内，土地面积约 2.7万㎡，总建面约 9.5万㎡，初始建设将无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积 8750㎡，竞企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积约 1.75万㎡，规划配建9班幼儿园一所。

项目位置图

招商雍云府商品房毛坯限均价为不超5.36万/㎡。目前户型信息待定，预计2023年年中可入市。

招商雍云府紧挨大水坑公园及九龙山，生态景观资源佳。但项目周边城建面一般，区域内以工业园区为主，目前缺乏大型生活配套，待北面的华为基地建成投用后，或可提供一些共享配套。

教育方面，华为北侧有深圳第二外国语学校，为公办全寄宿制普通高中；东面则有深圳市龙华区行知学学校、龙华区龙华区教育科学研究院附属学校，均为九年一贯制公办学校，但具体学区划分以教育公示为准。

不过项目目前距离现有地铁口直线距离约3公里，无地铁轨道优势。