近日，央视财经《正点财经》栏目报道了一位深圳购房人购入法拍房，但是无法入住的新闻。

阳女士在龙岗竞得一套法拍房，成交价286万，当时低于市场价十几万，但是收房时才发现，有住户在住，住户要求30万才搬离，还撕毁了法院出具的强行清退通知书。导致阳女士购买5个月后，仍然无法入住。

据央视财经报道，在法拍市场，有专门的团队“坑骗”买房人，比如在竞拍阶段故意抬高竞拍价，还有故意安排人签订10年到20年不等的租约。

近年，法拍房数量激增，阿里拍卖平台的数据显示，在国内4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。

但是法拍房相对新房、二手房市场情况更为复杂，因此，购买法拍房一定要做好相关准备。

1、低价买法拍房，却遭住户要求30万搬离，5个月还未能入住

今年6月，阳女士在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。

阳女士告诉记者，该房产起拍价为223万元，当时市场价约为320万元。近百万元的价差也引起了市场关注，经过长达半小时、50余轮的竞价后，阳女士以较高应价286万胜出，当时的市场价是300万出头。

虽然最终的成交价格比起始价多出63万元，但阳女士想到自己在深圳奋斗了20多年后，名下终于有了一套可以让自己安居的房子，还是觉得价格可以接受。

法院的竞买公告中提到，该拍卖的房子与隔壁另一套房是打通使用。然而办完手续、取得该房产所有权，想去砌墙恢复房屋原始结构的阳女士才发现，事情并非当初讲的“砌堵墙”那么简单。

她拍完才知道，里面住了一个人，跟业主是亲戚关系，没有任何租约在手。协商时，对方甚至开口索要30万才搬离。

之后，阳女士和该住户经过几轮沟通无果后，就趁住户不在家，直接找来了帮其收房的团队和开锁公司，砸掉了房门。

阳女士说，自己砸的是自己家的门，实属被逼无奈。没想到第二天对方就叫人把墙封起来了，阳女士报警拆墙，民警表示没有权利。法院出具了强行清退通知书，但是这个通知书已经被对方撕掉了。

如今，距离拍下房子已经过去了5个月，这5个月阳女士消耗了大量时间和精力，但还是没能如愿住进自己的房子。

而这套法拍房带给阳女士的困扰还不止于此。

近一年，由于深圳楼市下行，5个月前阳女士以较高应价286万元竞得的房子，现在市场上同户型价格已经降到了275万元左右，这让她悔不当初。

广东东方金源律师事务所律师金鑫表示，如果强住在里面的人没有合法依据或合法租赁合同等，较好的方法是请求人民法院的执行局，进行强制性清场，执行局有义务进行强制性清场。

2、专业团队“坑”买法拍房业主，抬高竞拍价，索要数十万租约

事实上，像阳女士这样的案例不在少数，买法拍房的一个主要理由就是便宜，对于资金不够的购房者来说，非常有吸引力，但低廉房价后面的“陷阱”却不少，一不留神就容易被“进坑”。

记者以债权人的身份了解到，在法拍市场上有些专门的团队，他们利用从偏远地区买来的身份证等信息参与房产的拍卖，之后这些团队通过系列操作，将房子的拍卖价格提高，然后坐等收利。

某疑似不法中介人员：“你暂时拿出20万来，进行这个房子的竞拍，最终目的是把价格抬高，当抬到一定程度的时候，一位姓李的先生买了、悔拍了，这20万法院会进行没收，没收的这个钱就用来充抵你之前的债务，就是帮你还债，只是把20万从你左边的口袋放到右边而已，但这个的较大作用就是花最小的成本，让你的房子不至于被低价拍走。”

有时为了把戏做足，这类机构会安排一个债权人或者所谓租客，与其签订借款协议、20年租约等文件，形成债权关系，赚取额外的收益。

某疑似不法中介人员：“我们可以安排人住在屋子里，然后帮你制定一份租约，以10年到20年不等，比如正常的租金为6000一个月，那一年大概就是7万到8万之间，10年是80万左右，这样能帮你拿到额外的钱，对你的经济也是一种补偿，没有任何经济损失。”

而记者在调查中发现，这一系列的操作收费并不便宜。该中介告诉记者，如果全程委托他们处理，入住该法拍房的个人日常费用需要按天计算，同时要根据房屋的整体难易程度来决定最终的收费。

该中介人员表示，正常的收费标准，是抽取10%到20%，如果你的房屋有特别复杂的情况或外界因素，导致房子不能进行顺利拍卖，但是在我们的帮助下不仅成功拍卖，甚至拍到了高价的话，我们的费用一般会提升到30%-50%。

广东东方金源律师事务所律师金鑫：“如果这个租约是在抵押登记之前签订的，它可以对抗买受人，所谓“买卖不破租赁”。但是如果是抵押权登记之后，原来的租约不能说它无效，在原来的业主和租客之间，他们继续承担各自的法律责任和权利义务，但是作为买受人而言，不受到租约的约束。”

3、近年，法拍房数量激增，购买法拍房需谨慎

阿里拍卖平台的数据显示，在国内4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。从事法拍房辅拍工作多年的曾小路告诉记者，今年是他从业以来业务量最多的一年，客户的咨询量比去年同期增长了两倍以上，今年成交的数量也翻了倍。

深圳某法拍辅拍机构工作人员刘女士表示，之前法拍房在市场价的7.5折到8折之间，现在竞争相对大了一些，大概能拍到市场价的8折到8.5折，小面积的学位房价钱会接近市场价，甚至会超过市场价。

她表示，随着法拍房被越来越多人熟知，她们交易的法拍房的数量也不断在增加。但经她交易的法拍房，将近一半的房源都出现过纠纷问题。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：“我觉得上升的主要原因，是供需关系的作用，它的表现就是价格上升。”

业内人士表示，购房者购买法拍房，首先在参与竞拍前需要了解自己的购房资质，其次还要与银行联系，提前了解清楚自己的贷款情况，确保后续资金能到位。此外还需要对房产的产权、土地属性、是否住人、税费等情况做尽职调查。

广东东方金源律师事务所律师金鑫表示，不同的法院的法拍方法略有不同，特别是涉及到税费的问题。一些法院的政策是所有税费都由买受者承担的，比如企业名下的住宅要交土地增值税，而且要按照较高60%的比例交，打个比方，100万成本的房子卖到了500万，那么就有400万是盈利，需要按照较高60%的比例交税费。

来源：深圳房地产信息网