在福田中心区彩田路与红荔路交汇处，有两座外立面为红色的写字楼，经过的人很难不注意到这两座建筑，而种种传说更令它们披上神秘的外衣，深圳老牌中介机构同致行（中国）的办公室就位于这里。

成立于1995年的同致行（中国），是国内起步最早的房地产服务机构之一。它曾是排名前列家北上开地铺的中介机构，20余年的发展历程里，它经历过分家调整的阵痛，在房地产市场的潮起潮退中浮沉，扩张、收缩、再扩张、再收缩……

同致行（中国）董事长王波

敢于尝试，也喜欢“折腾”，而这个特质也许更多源自其创始人王波。这位地产老炮儿，曾是一名建筑师，因为“不好玩儿、不刺激了”，他放弃稳定的工作，机缘之下成为了一名地产评估师，后来成立了同致行；在深圳楼市起步之初踏入地产界，他见证了深圳市场的辉煌与失落。

深圳调控的“补丁”离打完还早

2018年已进入尾声，今年是楼市调控年——有统计显示，今年全国各地出台的有关房地产调控政策已经高达405次，比2017年同期上涨近80%，几乎每天都有一项措施出台。而深圳也在2018年出手了：“三价合一”以及“7·31”新政，两次重磅的调控在二手房“阴阳合同”、限企业购房、新房、商务公寓限售等方面进行了限制。

不过，尽管近两年深圳一直在2016年“深八条”的基础上对调控措施进行修补，但在王波看来，谈“补丁”打完，还为其尚早。他以阴阳合同为例，二手房价不够真实、不够透明，买卖双方为了避税导致阴阳合同的出现，“三价合一”的执行在一定程度上揭开了疮疤，但他指出，虽然压缩了阴阳合同的生存空间，但并没有完全解决这个问题。

在房地产市场发展过程中，会不断出现新的问题，“很多政策出台的动机是好的，但配套制度不完善，难以预见未来，后续可能需要一直‘打补丁’。“王波说。

“逢8”必有大变？危机不一定会再发生

事实上，外界对2018年楼市的讨论，不仅在于调控政策出台之密集，还在于这是一个特殊的年份。从1998年开始，每10年时间，房地产市场就会呈现一个低迷的状态，因此在业界存在“逢8”危机的说法。对于这个说法，王波却不以为然。他表示，从时间上看，10年似乎是一个周期，但导致低迷背后的原因各不相同——1998年是亚洲金融危机，彼时中国的房改政策尚未大规模推出；2008年整体经济受到很大冲击，国家主动挤房地产泡沫；而今年，在“房住不炒”的主基调下，各地出台调控政策，让楼市回归居住属性。

“这些年份（楼市）低迷的原因都不同，下一个10年、2028年也未必会出现低谷。”他说。

至于2019年的楼市表现，王波认为还将延续2018的下滑趋势，“今年下半年到明年会是买房窗口期，限购限贷政策不太可能会取消，一旦取消，大部分资金又会流入房地产，这与国家想要振兴实业经济的用意相悖。”但同时他也不认为房价会暴跌，“真跌30%，银行都受不了，国家会想办法稳定房价，保持稳中有微跌。“

开发商进村或成“大钉子户” 租赁政策应尽快出台

一方面，各地正在抑制房价的过快增长，另一方面，住房租赁市场的发展也得到有力的支持。2017年被认为是中国住房租赁市场的元年，这一年全国住房租赁政策创新有了突破性的发展，政策的利好令房企也纷纷介入到长租公寓领域，进村、收房、改造……忙得不亦乐乎。

然而，今年6月，一封题为《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》掀起波澜，房企介入城中村改造发展长租公寓是否推高租金，也引发了外界讨论。

在这件事情上，王波毫不掩饰对开发商的不满。“开发商进村是别有用心。”他称，很多开发商进入城中村大肆收房，发展长租公寓是一方面，另一方面可能是为了提前布局城中村旧改。“有一个政策叫‘买卖不破租约’，很多企业跟房东一签就是十几二十年的租约，其他房企想进来搞旧改，抱歉，只要它们不同意就动不了。这就是‘大钉子户’。”

而谈及怎么规范租赁住房市场时，王波建议可借鉴欧美国家的经验，尽快出台相关的租赁政策。其介绍到，在欧洲国家，租客可以跟业主签长期租赁合同，合同期内业主不能随便涨价，涨价幅度只能小于或等于当年的CPI（居民消费价格指数），只有合同期结束后才可以加价，且原租客有优先承租权。

他表示，欧美的租赁市场十分稳定，但中国目前还做不到，只要周边房租一涨，房东就坐不住了，“要么涨、要么搬”，这对租客而言并不公平。要发展住房租赁市场，实现租售同权，动机是好的，但若是法规跟不上，就会变成畸形。

资本容易坏事 若不推行单边代理中介行业将萎缩

作为以评估和房地产代理起家的地产人，王波一直在关注行业动态，中介行业的竞争已从前两年线下的规模之争，演变至今日线上的平台之争，火药味越来越重。他认为，如今的市场已经被几个中介巨头所垄断，市场信息也正在被互联网平台绑架。

“说句不严谨的，如果政府想调整房价，可以通过中介巨头释放楼市下行的消息，再由旗下经纪人传达到市场，可能会有一个不错的效果。”其表示，市场不能只有一个声音，其需要多渠道信息，但现实与理想状态之间还有很大的距离，资本的介入令市场注定无法出现公平竞争。

“关键的坏事就是资本。”他的表情略带无奈。“中介行业是属于服务业，它不是资本驱动型，而是智力和体力驱动型的；但在资本面前，专业是没有尊严的，这个认知令人挺郁闷。”

实际上，在专访的1个多小时里，王波多次提及资本的“邪恶”。在他看来，长租公寓发展至今屡爆负面消息，与资本的过早介入不无关系；租金贷的出现初衷是好的，在资本面前变了味，运营方通过强迫、欺骗租客贷款来获取资金扩张房源；而不计成本的恶性扩张带来的最终结果可能就是资金链断裂，长租公寓爆雷。

从长租公寓到中介的平台之争，甚至更多的案例都在证明，新潮流、新商机出现后，在资本的助推之下就容易扭曲。

而对于中介行业的现状，王波有着很深的忧虑。“我最近不断在说，如果不推行单边代理，中介行业会萎缩。”

目前，国内的房地产中介几乎是双边代理制，即服务于交易的双方，“一手托两家”，一方面要替卖家争取较高的放盘价，另一方面则要替买家争取较低成交价，如何平衡买卖双方的利益冲突关系，对于中介而言是一道难题。而国际惯例的“单边代理制”则只需争取委托人一方的利益较大化，买方及卖方委托的双方中介进行对话，在房产交易中解决了市场信息不对称的问题。

从就业角度来看，王波指出，中介行业其实能解决很大的就业问题。他举例称，深圳每年二手房交易量在4-5万套左右，如果实行单边代理，这4万套房的交易大概能给6-7万经纪人带来收入；而目前双边代理的模式，只有3万个经纪人有活干，他们加重了买卖双方的博弈，这个行业是不健康的。

他希望能有相关的配套法规出台，5~10年时间市场就能全面推行单边代理制度。

坚持底线 市场需要理智的声音

回顾王波在地产行业的30余年，不难发现，这是一个“不安分”的地产人，他参与过开发，开过地铺、文化研究院、推广过独立经纪人、现在又在着手做长租公寓，用他的话来说就是“爱折腾”、喜欢尝新。但这么多年，他一直在坚守底线——不踏实的钱不挣，公正地卖房。

90年代初，深圳的房产交易刚兴起，当时中介的收入要比当一名估价师要高得多，但他并没有心动。问其原因，他回答称这钱挣得不踏实。“那些年卖房，老百姓不习惯给佣金，中介没有佣金，收入来源只能靠吃差价，这突破了我的道德底线。”

而近几年，其有感房产经纪行业的不规范、中介在房产交易中不够公正，于是又捣鼓起新媒体。两年前，王波及其团队推出视频自媒体号“房产大象”，希望利用自己在行业多年积累的经验，给予购房者公正、客观的建议，从而帮助他们买到合适的房子。

“这个市场需要理智正确的声音。”王波说，前几年房价在涨，购房者即便被坑，利益受损也不大；但一旦横盘，房产交易纠纷就多了。这时候市场需要有一个声音，告诉购房者如何聪明地买房、如何买房不吃亏。

“公共媒体没做，自媒体也没有，那我就来做这个事情。”

不过，令他略感挫败的是，很多时候咨询者立场并不坚定，明知楼盘可能存在不足，但只要中介多说几句，他们就容易动摇。

谈及房产大象的发展目标，王波坦言，目前房产大象尚未能变现，他对这个平台的态度很“佛系”，并没有设具体目标。“我在等单边代理市场成熟，在我力所能及的情况下会坚持做下去。”