近期，南山一新盘刷爆了朋友圈，让该盘一夜爆火的原因，不仅仅是年后深圳排名前列认筹楼盘，且“总价1字头”+“带装修现房”+“学区住宅”+“双地铁物业”，这一系列的标签也足以让市场沸腾，而这个盘到底是何来历，为啥卖这么低价，今天老焦就给大家深扒一番。

1、区位交通

该楼盘名叫南山学府道，位于学府路和南山大道交汇处附近，周边连接多条主干道，像深南大道、宝安大道、滨海大道、南海大道等，从项目出发，通往福田、西丽、宝安乃至广州等地都较为便利。

在轨道交通方面，项目距离11号线及建设中的12号线接驳站南山站H出口约394米，步行需6分钟；而距离1号线及建设中的12号线接驳站桃园站C出口则748米，步行约10分钟。从距离上看，确实是双地铁口3地铁物业，地铁出行非常方便。

推荐指数：★★★★★

小结：南山学府道交通优势较为明显，周边多条主干道，可打通南山、福田、宝安乃至广州等区域。另外项目周边1公里范围内有两个地铁站，分别为11号线的南山站和1号线的桃园站，未来这两个站还将作为与12号线的接驳站，12号线已于2018年动工，预计2022年通车，因此项目周边未来将有3条地铁线路，大大提升出行的便利性。

2、楼盘信息

老焦从现有的资料中了解到，南山学府道总建筑面积4828.85㎡，是1栋8层高的住宅，项目产权只有50年，且批地时间为1988年3月25日，这就意味着土地使用年限还剩18年，虽然商品房住宅土地到期后可以自动续期，但目前尴尬的是，使用年限太短银行批不了贷款，因此，该项目的销售也透露，优先一次性付款的客户，当然也可以做金融贷款，但期限只有3至5年时间。

                                                                                 *项目效果图

南山学府道总户数150户，全部为小户型住宅，面积段约32-33㎡，层高3.1米，1梯19户结构，不带车位，不通燃气，看到这里大家是不是觉得这格局跟公寓和酒店差不多呢。

其实，南山学府道的前身本就是长租公寓。2019年4月，阳光城集团在光大邨选了一栋楼改造成长租公寓——YANGO+阳光城，这也是阳光集团在深圳布局的少有一个长租公寓。目前该长租公寓的产权归属为在一家公司名下，购房需从公司转到个人。

从老焦了解到的情况来看，南山学府道预计2020年7月底前交房，具体视疫情情况来定。而阳光城集团的官网显示，目前YANGO+阳光城公寓还能预定出租房源，但合同只签到今年5月30日，所以老焦猜测长租公寓的租客或在6月份搬离，而搬离后项目再做一些内部装修才交予业主。

推荐指数：★★

小结：小户型总价低适合上车这是优势，但产权年限仅剩余18年，不能做银行贷款；且项目实质是旧房新卖，格局和自身配套也相对较差；产权在公司名下，届时需要从公司转到个人名下，操作会有点复杂，因此入手还是需要谨慎。

3、户型信息

南山学府道有两个户型，分别为A户型和B户型，但面积段都是一致的，仅约32-33平，也是1房1厅1卫的格局。其中A户型房源是位于靠电梯的10户，而B户型房源则是靠另一端口的9户。

从户型格局上看，2个户型的开间均为3.3米，客厅、卧室、阳台相连，但没有做隔断，卫生间倒是做了干湿分离，而这两个户型较大的差异是，A户型厨房位于入户门左侧，而B户型厨房位于阳台对侧。

推荐指数：★★★☆

小结：户型方正，整体的布局也较为合理，同时面积段小，但内部功能相对齐全，尤其卫生间的干湿分离处理较好，小户型适合单身，或者情侣等人群居住。

4、价格对比

南山学府道在2月23日启动了认筹，认筹金额为37万/套，但由于咨询过于“火爆”，中介称目前认筹活动已暂停，具体恢复要等通知。项目户型建面32-33㎡，预计带装修价格5.8万/平，总价约185万起。

5万8一平的住宅新房，不要说在南山，就是放在关外的宝安、龙华中心地段也都找不到，因此才能速度“走红”。目前项目所处的南山中心，或是学区范围内都没有在售的新盘住宅，而紧挨着的南头片区新房单价在8万5一平左右，且户型都不算小，因此总价相对南山学府道要高不少，客户群体或不一致。

*小学学区二手房

*初中学区二手房

我们再看看南山学府道学区范围内的二手房，项目所处的海滨实验小学学区范围内的二手房，挂牌价在7万+左右，而所处的荔香中学学区范围二手房普遍挂牌价在6万+以上，较便宜的小户型社区桃苑小区总价也在210万起。

推荐指数：★★★☆

小结：南山学府道周边目前没有在售的新房住宅，且因实际楼龄的问题，所以价格定位也较低。另外，跟项目同一学区范围内的二手房比较来看，户型小，总价低确实有一定的价格优势。

5、施工进度

因南山学府道算是旧房改新房，所以整体的施工工程不到，目前我们看到，项目楼栋旁边已加装好了电梯，底层的商铺也在持续营业中，楼栋外观在做长租公寓之前已经整修，看起来比周边的房子要新一些，因是带装修交付，后续租客清走后，或可能进行内部的装饰，所以交房之后，业主拎包可入住。

推荐指数：★★☆

小结：旧房新卖，从这个角度来看，南山学府道不算真正的纯新楼盘，且目前深圳市面上也有不少这样的楼盘，由投资公司打包做公寓、酒店，后续因资金问题再推出来卖的个例也不少，这类房子价格普遍相对较低。

6、项目配套

（1）学区学校

南山学府道除了价格、交通之外，吸引购房者的还要一个亮点就是有学区。目前项目所处的小学学区是海滨实验小学，该学校在南山区排名第四，教育资源较好；而中学所处的学区是荔香中学，中学的教育资源就较为一般，在南山区内排名靠后。另外，项目周边有多个密集小区，学位也较为紧张，能否达到相关入学需求，尚未可知。

（2）周边商业

南山学府道1公里范围内普遍以老旧的商业街为主，项目西北侧有家乐福商场，而其他大型的购物中心得要去到1公里以外，像南油的来福士广场、后海的海岸城等。

（3）周边环境

南山学府道周边以宿舍楼、长租公寓为主，前后被光大邨和中兴之家包围着，整体的容积率较高，且因为都是小高层，所以视野上会有遮挡。虽然中介称中兴之家即将旧改，但老焦咨询了一位住在附近的朋友，得知中兴之家暂时没有旧改的动静，而附近被清空的那栋楼实质上是危楼，所以短期内周边环境变化不大。

推荐指数：★★

小结：项目虽然可申请学位，但周边生源较广，所以能否满足入学条件还不一定。同时，周边居住环境也较为一般，多为租客，人群复杂，同时楼龄也较老，楼间距小，整体较为密集。优势是，周边配套相对齐全，能满足基本生活需求，且2公里范围内有来福士、海岸城等大型商业。

7、总结

优势：户型小，总价低，且是带装修准现房，能拎包入住，上车较为轻松。可申请学位，算是片区内总价较低的学区房，但能否就读还得视实际情况。周边交通发达，自驾或者是地铁出行都较为便利，商业配套方面，1公里范围内有超市和街铺，能满足基本生活需求，2公里范围内有大型购物中心，方便购物逛街。

劣势：剩余产权仅18年，不能做银行贷款，且是住宅属性，会占用个人及家庭名额，因此是过渡型或者是投资购房的需要慎重考虑。楼龄较老，格局较差，同时周边容积率高，因此整体的居住舒适感也较差。项目目前在公司名下，从公司转到个人，会产生更高的税费，至于这个费用，大概率是羊毛出在羊身上。