2021年房地产和往年完全不同，较大的不同就是“难选”。

市场如此莫测，如何判断楼盘的投资价值成为问题。

答案就一个字，看。

作为东莞楼市的“明星”区域，虎门一直备受关注。

看完近期入世的佳兆业璀璨时代、滨海玺悦府、万科滨海之星和汉荣悦府等4个纯新盘。

了解到供应房源多达五千套的时候，捏了一把汗，更难选了。

楼市调控一再升级，房企融资管控也不断加码，而此时市场供应却急剧增加，对于虎门未来的楼市又有怎样的考验呢？

先说结论：

市场供应加大的信号早已放出，解决供需矛盾的基础上将促进房价整体平稳上涨。

虎门像前两年那样的大涨将很难达到。这是一条长期且缓慢上升的道路。

01

佳兆业璀璨时代：得房率高，项目体量大。

看到佳兆业这个楼盘体量如此之大是有些惊讶的，虎门的土地储备远远超出我的想象。

项目共有17栋，总户数1299户。整体均价在3.3-3.5万左右。跟虎门在售新盘的均价相差无几。

主要户型包括99平和127平，看到样板房时，排名前列感觉房间空间利用率也比较大。采用毛坯交付。

平日里朋友圈也时不时有中介朋友在转发这个楼盘的信息。

按照惯性思维，有点像不停的在刷存在感的感觉。

但是据现场销售所言，项目虽然自去年年底就开盘了，可老板并不缺钱，所以也在慢慢卖。

看完样板房后，确实可以感觉到佳兆业在产品打造方面的用心。

阳台几乎都是做打通式，连接次卧，比一般的阳台看起来舒适些。

房间内空间使用率也不错，很多开发商为了让房子看起来更大些都会定制小一点的床。

而佳兆业这个盘部分直接展示最直观的入住户型。够坦诚！

作为大型开发商，佳兆业在虎门已经有推出过别墅类产品，也算是深耕虎门了。

喜欢倒是喜欢，就是资金还不够。可见天就算再热，虎门的房价也会让人心寒。

02

玺悦府：金地物业，距离万达只有800米。

有一个距离万达只有800米的项目也在近期逆风开盘了。

逆着楼市调控的大风，它的表现确实有几分代表性的意义。

项目开发商倒是没怎么听过，为东莞市钧达房地产开发有限公司，2008就成立了，有5个自然人股东，均持股20%。

项目体量不大，仅一栋单体楼，分为两个单元，货量两百套。目前在卖的是一单元。

备案价在3.1-3.4万左右，比起万达附近高达4万+的二手房，价格确实有一定优势。

当我们抵达现场时，看到一些抽奖和泡泡泳池设备。可见在做活动方面，项目还是非常积极的。

值得一提的是，小区采用的是金地的物业，可以省不少心了。

小体量楼盘的好处就在于管理方便，业主的层次基本相似，从而可以实现和谐局面，物业也省心不少。

关于玺悦府详细的情况，淘房志团队也有做过详细的踩盘评级，有意向的也可以仔细考虑一下。

太惨了！开盘就遇到最严调控，滨海玺悦府要卖不动了？

03

万科滨海之星：建设20栋住宅，楼面价创新高！

聊完在售楼盘，再来看看潜力max的空地建设情况。

这块坐落在玺悦府正对面，距离虎门万科地块仅200米，占地面积约10万㎡的地块正在火热施工中。

在三月份就被万科以总价32亿元拿下，折合可售楼面22152元/㎡，创造了虎门楼面价新纪录。

楼面价如此之高，投资自然也要跟上。项目总投资45.56亿元，将要建设20栋住宅，还真不愁没有房子可以买了。

这个项目的交通位置优质。位于虎门的交通要冲，紧邻虎门的主干道——虎门大道。

打开导航，小团团的声音就会提醒你，这个位置距离京港澳高速虎门入口不到500米，同时，距离穗深城际虎门东站仅1.1公里。

周边人流量也不小，原来项目1公里范围内已有太平花园、冠科泊樾湾、万科城市之光等成熟小区，生活气息浓厚。

面对价值量这么高的项目，这次万科没有单枪匹马开干，而是联合了珑远、先进三家房企共同开发 。

无论是从品牌、地段还是小区环境来说，大概率各个维度的指标都能做到近高分了吧。

只是对于合作项目来说，不知道在小区后续的规划上意见能否同一，这对维持小区的和谐是极为重要的。

一手好牌在手，就看怎么打了。着实有些期待。

04

 汉荣悦府：地段商业均优质，滨海大道主路有噪音！

在今年儿童节的后一天，虎门有一个项目的建设工程规划许可证受理。

项目分属于虎门博涌社区，这一纯新住宅项目备案名为汉荣悦府，建面约4.69万㎡。

建设规划有2栋31层高层的住宅和1栋低层商业体，预计今年年底开盘。

项目位于虎门主干道滨海大道和虎门大道的十字路口旁，步行两分钟就有公交车站，离穗深城轨虎门东站900米距离，这个交通优势我给满分。

只是睡眠质量不太好，担心噪音干扰的客户要好好琢磨琢磨了。

隔壁就是华润万家，跟着大商超的选址肯定不会错。想要散步的话，对面就是 虎门人茶余饭后聚集的虎门公园了。

附近社区云集，跟柏景豪庭、德基广场和中联大厦的业主直接当邻居。

在周边逛一逛，能时不时看到有居民提着大袋蔬菜满载而归，公交车站也有低头族在玩手机。

同样，相比起虎门其他项目来说，开发商名气不大，希望在产品打造方面能够贴合现代人的需求。

05

政策调控下，可以打新

1.政策调控下，新房可以买。

很多读者朋友问我们，政策调控之下房子还能买吗？

其实在政策调控之下最受伤的是那些卖房和换房的客户，从另一个角度来说，也是利好刚需的。

东莞迟早也要打“组合拳”，新政到底新在哪里？说到底就是从严执行限购、限贷和差别化的住房税收政策。

银保监会出台政策，二手房贷告急，二手房被锁死，较大限度降低了它的流动性，此时打新就是较好的选择。

在现在这种情况下，很多楼盘其实会沦为陪跑，真正有价值的是产业中心附近的楼盘。

2. 虎门土地供应量大，房价增速变缓。

虎门面积178.5平方公里，是东莞较大的镇街之一，也是土地供应量较大的镇街之一。

相对长安近10年仅拍出两宗土地，虎门2018年以来就拍出了8宗土地，土地供应实际上也成了虎门早些年房价相对平静的最重要原因。

手握大量土地的虎门，在经历过几轮疯涨后，未来房价走势仍会缓慢上升。

我们也清楚地看到，虎门近期的新盘附近大多布局着一些知名度高的二手次新房，各个楼盘的明争暗斗，已经悄悄打响。

从另一个角度，滨海湾的朋友可以长时间欢呼了，不用局限在二手房市场中，可以翻身做市场的主人了。

来源：东莞淘房志