深圳今年土地放大招,买不起房的后浪们再等等?

深圳楼市深度报道 2020-05-12 17:31:26
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政策性住房供应新增 将会对商品房市场造成冲击?

土地已经拿到了,房子还会远吗?买不起深圳房的后浪要不要干脆等一等!

在这个“五四”青年节,B站视频《后浪》再一次吸引全社会将目光投注在“年轻人”身上。

但也有人说《后浪》中的浪代表不了自己,有网友表示“房东一句该交房租了就可以直接把我拉回现实”。

为留住年轻人,深圳作为国内最“年轻人”的城市,正逐步提高人才住房等保障性住房的比例。

一、深圳新挂牌4宗宅地,3宗为人才住房

刚刚(5月12日),深圳市土地房产交易中心网站发布公告,6月11日深圳将出让4宗居住用地。

四宗地块分别位于龙华观湖、光明凤凰以及坪山,总起始价77.78亿,总土地面积约26.3万㎡,总建面约79万㎡,均采用双竞双限方式出让。其中光明凤凰A608-0173宗地是唯一有配建可售商品房的地块,其他3宗地块均为人才房和安居房。

地块信息

光明凤凰A608-0173宗地:商品房最高销售均价47500元/平方米(不含室内装修)

宗地位于光明区凤凰街道, 光侨路以北 、东长路以东、 科裕路 以西,包括公共租赁住房、只租不售的人才住房和普通商品房。

采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让,初始配建公共租赁住房和只租不售的人才住房各50000平方米,宗地项目建成后,普通商品住房最高销售均价为47500元/平方米(不含室内装修)。

龙华A917-0057宗地:建成后最高售价不高于31200元/平

宗地位于龙华观湖街道安清路与安元大道交汇处,二类居住用地,起始价14900万元,土地面积6898.9㎡,建筑面积22070㎡。

该宗地建设住宅类型为出售的人才住房,项目建成后出售的人才住房销售基准售价不高于29700元/平方米,最高售价不高于31200元/平方米。

光明A614-0506宗地:建成后最高售价不高于30500元/平

宗地位于光明区凤凰街道龙大高速西南侧,光明大道东南侧,二类居住用地,起始价67200万元,土地面积18571.26㎡,建筑面积92855㎡。

该宗地建设住宅类型为出售的人才住房,项目建成后宗地出售的人才住房销售基准售价不高于29000元/平方米,最高售价不高于30500元/平方米。

坪山G14313-8018宗地:建成后最高售价不高于17300元/平

宗地位于坪山区 坪山大道与秀沙路交汇处东北角,二类居住用地,起始价70100万元,土地面积49211.16㎡,建筑面积221400㎡。

该宗地建设住宅类型为出售的人才住房和出售的安居型商品房,其中出售的人才住房建筑面积为71330平方米,出售的安居型商品房建筑面积为132470平方米。

项目建成后,宗地出售的人才住房销售基准售价不高于19800元/平方米,最高售价不高于20800元/平方米;安居型商品房基准售价不高于16500元/平方米,最高售价不高于17300元/平方米。

二、2020年:深圳政策性住房用地供应大年

回顾今年以来的土拍市场,人才房、无疑是主角,土拍现场也成为深圳人才安居集团的主场。

依据土地房产交易中心数据,截至发稿,除深汕特别合作区外,深圳2020年成功出让的5块宅地均为可售人才房用地,建筑面积共近50万平方米(合50公顷),成交总价约50亿元,均由深圳人才安居集团有限公司收入囊中。

疫情后首拍,3月3日3宗可出售人才住房被人才安居集团拿下,有2宗达到最高限制地价;

4月8日,深汕1宗可售安居型商品房用地被深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司收入囊中,城市建设投资发展有限公司是深汕区属国企,与安居集团类似,负责人才安居项目建设;

4月14日,深圳再上新位于宝安和龙岗的2宗可售人才住房,虽然是人才住房用地,还是吸引了6家开发商、举牌202轮、最终2宗地均以最高限价成交,拿地的仍是人才安居集团。

上月,4月22日,深圳市住房和建设局关于印发《深圳市住房发展2020年度实施计划》的通知。

计划显示,安居项目方面,2020年计划安排供应公共住房用地 168.2 公顷,其中新供应用地 79.2 公顷,更新整备用地 12 公顷,棚户区改造用地 46 公顷,其它(含工改保)用地 31 公顷。

2020 年深圳市各区公共住房用地安排一览表,单位:公顷

上文已经提到,深圳2020年成功出让的5块宅地均为可售人才房用地,建筑面积共近50万平方米,合50公顷,距离2020年新供应用地79.2 公顷还有差额,今年无疑是深圳人才房用地供应大年。

三、二次房改定调深圳土地供应:4+2+2+2

深圳为何密集出让人才住房用地?这与二次房改密切相关。

2018年8月,深圳成为全国新一轮房改的“探路先锋”。当月发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下简称“主文件”),被外界评为自1998年房改20年后的“二次房改”。

依据这份文件,深圳住房分为三大类:市场商品住房、政策性支持住房(人才住房、安居房)公共租赁住房。文件计划,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居房和公共租赁住房总量不少于100万套,占市场供应量的60%,市场商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房将保持4+2+2+2的供给比例。

二次房改定调未来深圳新增用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,总共筹集各类住房共170万套。

上周,2020年5月8日,市规划和自然资源局关于印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(以下简称《暂行规定》)的通知,是进一步落实市委市政府提出的170万套住房供应数量目标及市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构的有力保障。

因此可以看到过去两年深圳居住地块供应明显增加,只租不售、人才房等供应增加,商品房双竞双限也都是竞人才房。

四、政策性住房供应新增 将会对商品房市场造成冲击?

关于这一点,尚无定论。

有业内专家认为,政策性住房供应的增加对商品房价格影响有限,由于人才房的销售本身有特定的群体限制,就算两者客群有重叠,也只是一部分。更为重要的是,两者买房子的目的不一样,购买或者租赁政策性住房人群是为了解决居住的问题,而大部分购买商品房人群,除了自住也看重房子的升值能力。

另一观点则更看重政策性住房供应对人们预期的影响,认为如果人们有政策性住房供应加大的预期,会影响到对楼市上涨放慢的预期。

五、土拍结果猜测:大概率仍将安居集团拿下

6月12日的这场土拍,是否会再次成为人才安居集团的主场?不排除仍旧会有房企来抢拍,但大概率会再次被安居集团拿下。

虽有诸多限制出售条件,但深圳土地供应极为紧张,这也被业内专家认为是开发商踊跃参与招拍挂土地市场竞争的更深层次原因。

没有土地就没有生命,对于在深圳的开发商来说更是这样,经常在深圳看到全国性开发商来了几年一个项目都没拿到,在这样的背景下,开发商更愿意在土拍市场做尝试。

“深圳宅地出让特别少,所以只要有机会就要争取。”在3月3日的土拍现场有开发商如此表述。

但是成立于2016年的深圳人才安居集团,是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。在国家大力鼓励“租售并举”的政策东风下,早已是土拍市场的明星房企,优势明显。

4月15日,深圳人才安居集团对外披露其在银行间市场注册2020年第一期中期票据100亿元,其中首期发行30亿元,期限为“3+2年”结构,主要用于补血还债及6个项目建设。

据悉,首期30亿元募资中的9 亿元用于项目建设。

从最近三年及去年前三季度收入及毛利看,一多半收入主要靠租赁房商业配套,持有建筑面积33万平方米,也是2018年从深圳市住建局划拨进来后的主要盈利点,其他都还处于亏损状态。毫无疑问,今年对于深圳人才安居集团来说,也是一个亟待突破的一年。

最后,附上申请深圳政策性支持住房和公共租赁住房条件供大家参考,最后,祝愿大家早日实现安居乐业。

1.人才住房

除文章第一部分提到的购买人才住房外,符合条件的各类人才还可以申请租住人才房。申请租住人才房有个人和用人单位申请两种方式,如果自身不符合人才认定,但想申请租住人才房,可进入重点扶持的企业,由企业提出申请。

个人申请配租的主要条件如下:具有本市户籍或居住证,申请人已经组建家庭的,应当以家庭为单位提出申请,申请人为单身的,应当年满18周岁;本市正常缴纳社会保险;无自有住房;未在本市享受过购房优惠政策;申请人具有大学本科以上学历或中级以上职称,且所在公司是市级/区级政府认定的重点企事业单位。

用人单位申请配租是指由用人单位提出申请,再由用人单位安排给符合条件的职工入住。

用人单位需要符合如下条件:辖区金融、高科技、文化、新兴产业等重点领域的企业及其他组织;辖区人民政府认为需要重点支持的企业及其他组织;区级机关事业单位。

据了解,目前人才住房共有6种套型面积,分别为35㎡、65㎡、80㎡、100㎡、120㎡、150㎡。对于租(购)的面积上,单身人才、两人家庭配租建筑面积35㎡左右;三人家庭配租建筑面积70㎡左右;四人及以上家庭配租建筑面积90㎡左右。人才住房配售建筑面积标准以不超过90㎡为主。

2.安居房

安居型商品房是指政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格和转让年限,按照规定标准,主要采取市场化运作方式筹集、建设,面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

申请轮候安居型商品房,应当符合如下条件:

申请人、共同申请人均具有本市户籍;申请人参加本市社会保险(养老保险或者医疗保险,不含少儿医疗保险,下同)累计缴费5年以上。申请人属《深圳市人才安居暂行办法》规定的人才的,参加本市社会保险累计缴费3年以上,且不受该办法规定的年龄限制;申请人、共同申请人在本市未购买过准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房、经济适用住房、安居型商品房等政策性住房,未享受过购房补贴政策;申请人、共同申请人在本市未拥有任何形式自有住房(含住房建设用地,下同)且在申请受理日之前5年内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房;申请人及其配偶无违反国家计划生育政策超生子女的行为。

需要注意的是,单身居民除符合上述条件外,还需年满35周岁,才能以个人名义提出轮候申请。

3.公共租赁住房

公共租赁房(简称公租房)是是指政府提供政策优惠,限定套型面积和出租价格,按照合理标准筹集,面向中低收入住房困难家庭或单身居民出租的具有保障性质的住房。

申请轮候公租房,应满足下列基本条件:

申请人年满18周岁,具有深圳市户籍;申请人深圳社保缴费满3年(有本科及以上学历或中级以上职称社保满1年即可);申请人配偶、未成年子女或者其他共同申请人在深圳无房,未领取购房补贴,未租住任何形式的保障性住房。

  (一)政府引导与市场参与相结合;

  (二)新增供应与存量盘活相结合;

  (三)民生保障与职住平衡相结合;

  (四)全市统筹与辖区负责相结合。

  第四条 市规划和自然资源主管部门(以下简称主管部门)负责住房用地供应的统筹、协调及政策制定工作。

  市住房建设部门负责组织编制市住房发展规划和年度实施计划并监督实施,负责房地产发展相关政策制定与市场监管;负责拟定安居工程年度实施计划,对公共住房实施分类管控,指导、协调、监督各区安居工程建设筹集、分配、管理和服务等相关工作。

  区政府(含新区管理机构,下同)按住房用地供应和住房建设相关规划、计划落实住房供应任务,负责辖区内公共住房的建设筹集、分配、管理和服务等工作,以及辖区内住房用地供应涉及的土地整备、征(转)地历史遗留问题处理等工作。

  第五条 市住房建设部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例,住房供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

  第二章 供应渠道与供应规则

  第六条 建设公共住房的用地,具体住房类型由市、区住房建设部门按以下原则研究确定:

  (一)建设住房的类型应综合考虑拟供应用地周边的人口结构、产业特征、住房需求及已有住房的结构比例等因素确定;

  (二)政府主导的用地以建设出租的公共住房为主,市场主体主导的用地以建设出售的公共住房为主;

  (三)高等院校、大型科研机构及产业集聚园区周边以建设人才住房为主,轨道交通站点等交通便利地区以建设人才住房和公共租赁住房为主。

  第七条 新供应建设用地可用于建设市场商品住房和公共住房。用于建设公共住房的,以建设出租的公共住房为主。

  市场商品住房用地可配建一定比例出租的公共住房,配建类型及比例在出让方案中明确。

  城市更新、棚户区改造与土地整备项目建设或配建公共住房的,住房类型按相关规定确定。

  第八条 未完善征(转)地补偿手续空地,在符合规划前提下,经市政府批准,可协议出让给原农村集体经济组织继受单位,用于建设公共住房,类型以出售的公共住房为主。原农村集体经济组织继受单位应在用地出让前自行理清相关经济利益关系,完善征(转)地补偿协议,政府不再另行补偿。

  未完善征(转)地补偿手续空地出让后,可通过签订土地使用权出让合同(以下简称出让合同)补充协议,将土地使用权人变更为原农村集体经济组织继受单位全资子公司。

  第九条 历史遗留未完善出让手续用地,在符合规划、自行理清相关经济利益关系的前提下,符合规划的部分可协议出让给原用地申请单位或区政府确认的继受单位(以下简称用地申请单位),用于建设公共住房,类型以出售的公共住房为主;剩余部分土地全部无偿纳入土地储备。

  第十条 已出让未建用地不属闲置土地或虽属闲置土地但已依法处置完毕的,在符合规划前提下,无偿移交规划确定的公共利益用地后,住宅建筑面积部分用于建设公共住房,类型以出售的公共住房为主。其中,居住用地原出让合同约定为普通商品住宅的建筑面积部分,可用于建设市场商品住房。

  已通过市政府审批但未签订出让合同补充协议的“工改保”项目,需调整建设住房类型的,可经市住房建设部门同意后按本规定执行。

  第十一条 土地使用权人单一且已建的现状居住用地、商业用地、工业用地和仓储物流用地等合法用地(不含招拍挂出让用地),在符合规划前提下,无偿移交规划确定的公共利益用地后,可拆除全部现有建(构)筑物,住宅建筑面积部分用于建设公共住房,类型以出售的公共住房为主。其中,居住用地原出让合同约定或不动产登记证书登记为普通商品住宅的建筑面积部分,可用于建设市场商品住房。

  拆除的建(构)筑物建成时间原则上应大于10年。建成时间以规划验收或竣工验收时间确定,未办理验收的可由主管部门通过卫星影像图等综合判定建成时间。

  已纳入土地整备年度计划、拆除重建类城市更新单元计划的用地,及宗地所在片区需统筹城市更新、土地整备等方式落实大型公共设施的,不适用本规定。

  第十二条 机关、事业单位空闲的存量用地,在综合平衡业务用地需求等因素前提下可收回后纳入土地储备,符合规划的按规定重新供应,可用于建设出租的公共住房。

  企业空闲的划拨用地,符合规划的可用于建设出租的公共住房,也可收回并纳入土地储备后按规定重新供应。

  第十三条 新供应及已供应的交通场站、变电站及消防站等公用设施和交通设施用地,在符合规划、满足中远期业务发展需求、满足公共配套设施及市政交通设施承载能力并保证安全的前提下,可配建出租的公共住房。

  配建的公共住房面积超过公用设施和交通设施面积的,土地用途仍按公共基础设施或市政交通设施的主导功能确定。出租的公共住房建成后按市政府相关规定及出让合同约定进行接收、回购和管理。

  第十四条 轨道交通用地(含车辆段、停车场、轨道交通站点等)在符合规划且保证安全的前提下,可分层设立建设用地使用权,用于住房建设。土地供应方式按我市相关规定执行。

  第三章 计划管理与用地报批

  第十五条 市住房建设部门应根据市住房发展规划,并结合各区用地潜力、住房需求等实际,科学编制安居工程年度实施计划,明确各类住房分布及结构比例,合理分配各区安居工程年度建设筹集和供应任务。各区政府应严格执行安居工程年度实施计划。

  第十六条 新供应公共住房用地和通过城市更新、棚户区改造建设公共住房的存量用地,直接纳入安居工程年度实施计划;通过本规定其他途径建设公共住房的存量用地,权利人或用地申请单位向市住房建设部门申请纳入安居工程年度实施计划。

  新供应公共住房用地和通过城市更新、棚户区改造建设公共住房的存量用地,由区住房建设部门明确建设住房的类型,并及时将建设或配建情况报市住房建设部门汇总;通过本规定其他途径建设公共住房的存量用地,由市住房建设部门明确建设住房的类型。市、区住房建设部门在明确建设住房类型时,应同时提供建设和管理任务书。

  根据本规定建设公共住房需对规划进行调整的,在同意纳入安居工程年度实施计划前,市住房建设部门应批次征求主管部门意见;经研究具备规划调整可行性的,市住房建设部门纳入安居工程年度实施计划。

  第十七条 根据本规定建设公共住房需对规划进行调整的,在市住房建设部门同意纳入安居工程年度实施计划后,权利人或用地申请单位向主管部门派出机构提出规划调整申请,并提交具有相应资质的设计机构编制的规划调整方案及其他所需的材料。主管部门派出机构按规定进行审查和公示,在市政府批准土地供应方案或处置方案后完成审批。

  第十八条 经市住房建设部门同意纳入安居工程年度实施计划的用地,主管部门派出机构负责拟定土地供应方案或处置方案,报主管部门审查通过后报市政府审批。

  第十九条 按本规定开发建设的存量用地,需签订出让合同或出让合同补充协议。住宅用地使用权年期按70年确定,公用设施用地和交通设施用地使用权年期按国家及我市相关规定确定,年期自签订出让合同或出让合同补充协议之日起计算;仅提高容积用于建设公共住房的,土地使用权期限和起始日期维持原出让合同的约定不变。

  根据本规定第十一条开发建设的已建合法用地,在签订出让合同或出让合同补充协议前,权利人持规划许可文件到区住房建设部门办理建(构)筑物拆除备案手续,并向不动产登记部门申请办理产权注销手续。按规定需开展土壤环境质量调查评估的,还需取得生态环境部门备案的土壤环境质量详细调查和风险评估报告。

  第二十条 按本规定建设公共住房需缴交地价的,地价计收按我市地价测算规则执行。其中,根据第十一条开发建设的已建的合法用地,按城市更新地价标准计收地价。

  第四章 监测评估

  第二十一条 市住房建设部门应建立监测评估机制,对住房用地供应和住房建设相关规划、计划进行监测评估,并根据评估结果提出土地供应和住房建设类型调整建议,确保实现住房供应的数量和结构比例要求。市住房建设部门对各区年度实施计划执行情况进行评估,评估结果作为市政府绩效考核依据。

  第二十二条 区政府应加强土地供应后的监管,按照出让合同或出让合同补充协议的约定做好开发利用环节的监管工作。

  第五章 附 则

  第二十三条 本规定所称公共住房是指《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(深府规〔2018〕13号)提出的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

  本规定所称公共利益用地是指规划确定的城市基础设施、公共服务设施用地和公园绿地等。

  本规定所称符合规划是指符合现行已生效法定规划或符合按规定程序调整完成后的法定规划。

  本规定所称已出让未建用地,是指以协议出让方式出让并已签订出让合同,但尚未动工开发建设的项目用地。

  本规定所称历史遗留未完善出让手续用地是指我市范围内已签订土地征用补偿协议并由第三方代为实施征地补偿且已有部分审批手续的可建设用地。具体包括以下情形:

  (一)《关于深圳市统征(预征)土地及违法用地补办手续的复函》(粤地政函〔1998〕141号)、《关于深圳市宝安区违法用地补办手续的复函》(粤地政函〔1998〕145号)、《关于深圳市龙岗区土地违法项目补办手续的复函》(粤地政函〔2000〕16号)及《关于确认在治理整顿土地市场秩序中完善历史用地手续的通知》(粤国土资电〔2004〕42号)批复同意完善手续的历史用地;

  (二)2001年3月6日《深圳市土地交易市场管理规定》(深府令第100号)实施前经市人民政府用地审批会议批准的经营性用途的历史用地和《中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》(深发〔1998〕23号)印发前经宝安、龙岗两区人民政府用地审批会议批准的历史用地;

  (三)2004年8月31日前已经市、区政府审批的经营性用途的历史用地;

  (四)2007年6月30日前已经市、区政府审批的工业用途的历史用地;

  (五)经市政府认定的其他用地情形。

  第二十四条 涉及工业区块线的,从其规定。

  土地整备、城市更新及棚户区改造政策已有规定的,从其规定。

  属于我市已出让未建用地土地用途变更和容积调整有关政策处置范围的,从其规定。

  第二十五条 本规定自公布之日起施行,有效期3年。此前发布的有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。

(本文为搜狐焦点深圳站原创,作者蔡攀攀,请尊重原创,如需转载请联系图片上方拼拼妹微信)

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