楼盘名称：深国际万科和风轩（梅林关城市更新项目一期）

项目位置：龙华民治大道和民乐路交汇处

占地面积：31277.3m²

建筑面积：192975.9m²

开发商：深圳市深国际联合置地有限公司/万科企业股份有限公司

楼栋数：5栋商品住宅，2栋保障房                                                                   

总户数：1743户

容积率：4.2

主力户型：78/97平3房

产权年限：70年

交房时间：2020年8月31日之前

交付标准：万科2.0精装修

一、项目概况

深国际万科和风轩，前身是深国际梅林关城市更新项目，由深国际和万科地产合作开发，占地面积约总占地9.6万㎡，计容建面48.64万㎡，分为三期开发，涵盖20余万平住宅、约11万㎡公寓、约7.8万㎡办公和3.5万㎡商业于一体的全能业态综合体。

具体来说，项目一期和风轩，占地约3.12万m2，建面约18.79万m2，包含5栋商品房住宅、2栋保障房，以及1所9班制幼儿园；二期和雅轩，包含3栋商品房住宅、1所18班制小学；三期名字未定，规划为6栋塔楼，包含公寓、写字楼和商业等业态。

*项目整体效果图

 圈圈10月底踩盘时，发现项目一期楼座已出地面2层左右，二期仍在打地基中，三期处于前期平整土地阶段。据现场工作人员透露，一期住宅将于2020年8月底入伙，所有房源均带万科2.0精装修。

*一期二期施工进度图（2018-10）

*三期平整土地中（2018-10）

二、产品户型   

深国际万科和风轩已开放城市会客厅，距离项目约400米，另外在麓城外国语小学斜对面也开放了美好生活体验馆，具体位于5号线上水径地铁站E出口附近。有意向的购房者，可前往任一地点了解详情，现场可看区域图、沙盘和户型模型。

*深国际和风轩展示中心

 项目首推一期产品，共计7栋住宅，总户数1743户，1栋A/B/C/D/E座为商品房，可售房源833套，户型面积是约78/97平3房，3梯6户和3梯5户设计；1栋E/F座为保障房，户型面积是约35/50/65平1-2房，规划910套房源，具体入市时间待定。据了解，项目将于11月17日开样板间，11月底开盘，具体入市时间以备案进度为准。

*项目一期沙盘模型

 一期主力户型有78m²3房2厅1卫、97m²3房2厅2卫，其中97m²3房分为横厅和竖厅两种，朝向分别是东北和东南，78m²3房是西南朝向。由于项目靠近公路，朝向东北的部分楼层会受到噪音干扰。

78m²3房户型模型：

97m²3房（竖厅，东南向）户型模型：

97m²3房（横厅，东北向）户型模型：

三、配套解析

1、交通条件

深国际万科和风轩位于龙华民治街道，距离4号线白石龙站超过1公里，步行需要15分钟左右。项目东临梅观快速、南靠民乐立交，西接民治大道，北面是民康路，与福田区仅仅一山之隔，业主选择自驾的话，30分钟可达福田CBD。

2、学区划分

根据项目的规划，一期将配建一个9班制幼儿园，二期配建18班制小学。目前，项目的小学学区是知行实验小学、初中学区划入潜龙学校。

*项目小学学区：知行实验小学

*项目初中学区：潜龙学校

3、商业配套

周边也有星河coco city、天虹、上河坊等大型商业配套，项目三期也配建了3.5万m2的集中式商业，能满足业主的日常生活和购物需求。

4、周边房价

从二手房的挂牌价格来看，由于楼盘自身楼龄、配套、与地铁距离等情况差异较大，单价的跨度也比较大，区间是4.1-8.4万/平。

目前，项目周边仅1个新房项目——新彩苑，目前仅剩办公产品在售，前期住宅已售完，成交均价65000元/平。从距离项目比较近的同类型小区来看，星河盛世是2012年的次新房，自带coco city的商业配套，该小区二手房成交活跃，均价约6.4万/平。

综合周边二手房价格以及当前的限价环境来看，深国际万科和风轩的开盘价格预计在6.5-7万/平，78m²3房总价在500-550万左右，97m²3房总价在600-650万左右。

四、圈圈点评

1、龙华梅林关片区少有新盘项目，体量接近50万m²，包含了住宅、公寓、幼儿园、小学和商业配套，宜居大社区配套齐全。

2、一期住宅主打100平以下3房户型，带万科2.0精装修，能满足一部分有意置业龙华的刚需家庭的需求。

3、周边有大型商业配套，包括星河COCO City、天虹商场和上河坊等。

4、项目距离4号线白石龙站1公里以上，附近也没有在建中的地铁站，通勤和出行都不太方便。

5、临近高速和主干道，周边车流量较大，高峰期会出现赛车的情况，部分楼栋的住户也会受到噪音干扰。

6、周边有一些农民房和物流园，居住环境略嘈杂。