提到宝中，深圳购房者都觉得是个好地方！

因为大家都听说深圳一路向西，都觉得买宝中的房子好！

可实际上，近年来宝中真正稍好点的楼盘都是鸽子王。每次都传要入市了，要入市了，却是鸽了一次又一次，就是都没见入市销售！

而紧靠宝中的新房，如越秀潮樾府、越秀瑞樾府都是基本出地面就开始蓄客销售了。尽管如此，直到今日，这两个项目依然均还有25%的房源未售出。且就在前段时间，越秀潮樾府虽然还未到交房时间，却就再次遭到了业主们的集中围圈！越秀潮樾府/房住不吵！买房跟着腾讯走？

这说明宝中的项目也有不靠谱的！

近期，同样是在宝中片区旁，同样是和越秀一样来至广州的开发商，其项目中铁能建阅臻府据说即将入市。

该项目是2023年8月，中铁置业广州公司在深圳土拍现场拿下的。要注意的是，该土拍地块，原本就在2022年有出让，但当时却被流拍了。

根据中铁能建阅臻府的项目公司，深圳诺德宝中置业有限公司注册信息显示，广州葛洲坝湾区置业公司占股98%，中铁置业广州公司占股仅1.17%，而葛洲坝实际是中国能源建设控股的下属公司。

可怕的是，葛洲坝在广州开发的项目，如广钢新城紫郡府，南沙湾区金融城等首进广州的代表项目都基本有漏水、空鼓、装修质量差等围圈问题。且还曾被广州住建局官方通报批评。

试问下，这样的开发商能在深圳开发出好项目？这样的开发态度能让追求极致生活的深圳购房者满意？

看到这里，如你也有同样的疑惑，那我们就一起盘点下中铁能建阅臻府，看看以下这些问题你能否接受？

01

流拍地块，二手难香

说起阅臻府这块地，前面我们有提到是第二次土拍才被成功出售。那为何第一次土拍却被流拍？又为何会被广州葛洲坝和广州中铁拿下？因为外来开发商，对深圳的行情还是不太懂。懂的话就不会把这块地做成主力户型为108平4房的刚需改善产品。

而深圳开发商，都知道这个地段虽然是属于宝中片区，但也是宝中的边角料。一方面该地块规定要50%的现楼销售，另一方面毛坯限价8.86万每平，要知道地段更好的鸿荣源胤璇限价才8.55万，越秀瑞樾府限价8.86万，位置稍差一定的越秀潮樾府限价7.43万。而阅臻府地段比前面三个项目地段都更差，但价格却更贵！

限价一样8.86，如阅臻府参考瑞樾府价格会怎样？

按限价8.86万，108平4房总价约需957万每套。138平总价约需1223万每套。就算按8万每平，108平套均总价估计约在860万每套。138平套均总价约1104万每套。

退一步说，你限价和瑞樾府一样都是8.86万每平，如你开盘价格参考瑞樾府，你会卖得比瑞樾府还好吗？何况你比瑞樾府的地段更糟糕！你只能比瑞樾府价格更低才正常！否则你很可能卖的比瑞樾府更差！

因为，片区内有房的人，想改善想换房的又看不上，没房的人又因这总价高了买不起。同样的总价，我现在可以在片区内更好地段，买到松茂御景湾，幸福海岸，深业新岸线，天悦龙庭，鸿荣源尚都等大花园小区更大3房，且很多户型还可以改大成4房。且各方面配套资源，如学校地铁等都吊打阅臻府。

更何况，阅臻府还需2026年9月，也就是2年多时间才交房。算下这2年的按揭贷款成本和供楼时间内不能居住的租房租金和时间成本，更是无法和当下片区内的二手房优势相提并论了！且地段性价比等都比瑞樾府还糟糕！

那放眼整个深圳来看，那就更不如现在赶紧去抢购南山西丽或前海等片区新房了。如西丽汉园茗院110-122平3-4房，备案总价只要776-864万每套。159-169平4-5房也只要1131-1255万每套。且开盘还打了8.5折。

02

沿江海滨，尽赫噪音

定位错，价格高就算了，产品硬伤还超级明显，超级致命！整个项目南北两面均是噪音环绕。且存在高密规划，后期视野景观可能遮挡严重。奔着看海景的要考虑清楚了。

片区规划图 后期还能看海景？

东北面，紧挨直线距离双向6-8车道的金科路仅仅20米，西北面，紧挨直线距离双向8车道的罗田路约30米。更重要的是，1单元和2单元，直线距离均是双向8车道的罗田路与金科路十字路口仅约50米。

整个项目，西南面直线距离双向8车道的沿江高速约200米，紧挨沿江高速规划中的双向10车道的海滨大道约160米。而阅臻府主力户型108平4房均朝西南面和东南面，客厅和主卧均看沿江高速。噪音问题在所难免，后期海滨大道通车后很可能还会有更大噪音。

更重要的是，根据片区规划图显示，该项目地段四周基本均是商业办公地块。尤其是阅臻府西南面的商业办公地块，后期不管是建写字楼还是改成住宅地块，都将直接遮挡阅臻府西南面的前海景观视野。这也就是说，阅臻府后期很可能是一个不能看海，景观视野受限，且被周围高密度写字楼包围的一个噪音楼盘。

03

密密麻麻，恶临恶邻

根据阅臻府法定图则显示，其容积率高达5.4，总户数达629户，但整个小区架空层休闲空间仅为2654平。考虑到小区主力户型主要是108平4房，按每家4人居住算，629户整个小区就有2516人，人均小区花园面积约1个平方。也就相当于高峰期在电梯里的画面和感觉！

更密集的是，作为一个37层的超高层高密度小花园新楼盘，作为小区主力户型楼栋的2单元和3单元均是2梯5户，1单元更是2梯6户的超低梯户比。这么少的梯户比，后期早晚高峰期等电梯你得早起30分钟。很可能会像写字楼排长队等电梯一样，让你欲哭无泪！

更重要的是，将可能严重影响后期在二手房市场的溢价能力。因为该片区内，很多次新房都是2梯4户的梯户比。甚至有2梯3户，2梯2户梯户比的大花园楼盘。

更可怕，更值得注意的是，中铁能建阅臻府同样和越秀瑞樾府一样，犯有致命的入户门设计巨坑！根据阅臻府楼栋平面图显示，其2单元、3单元、4单元均有03、04户型单位为门挨门，共用入户大门出入口。如两家住户同时进出入，会不会撞得“鼻青脸肿，头破血流”！碰到糟糕的邻居或租客，你的居住体验会是怎样的画面！陷阱？人均面积＜1㎡！买了这种房子我哭了

门挨门，碰到辣鸡邻居或租客，会是怎样的体验？

除此之外，整个项目正南方向还有座变电站。有人说会有辐射和噪音。但我们感觉至少每天经过或在楼下休闲散步时，还是要注意安全，远离为妙。尤其是雷雨天气，更要注意电流安全。后期在二手房市场，也可能会给买家造成一定的心里影响。也会成为买家压价的一个理由。

04

综上所述，中铁能建阅臻府的硬伤是不是过于明显！是不是缺点大于优点！是不是很有可能和来至广州的越秀地产一样，做出一样套路深圳的产品和服务！甚至有可能比越秀的产品和服务更糟糕！

因为，一方面我们现在看到的是异地样板房，与实际实景的样板房差距是会非常大的！尤其是外地开发商在深圳做的异地样板房项目，除非这个项目是绝对的王牌网红盘，否则你一定要小心又小心。因为就目前而言，在深圳，还没有见到一个外地开发商做的项目能超越深圳本地开发商的。

另一方面，通过中铁能建过往开发案例项目来看，其葛洲坝湾区置业在广州大本营开发的项目，早已都是一地鸡毛，品牌口碑烂到大街，你觉得它在外地还能做出比自家门口还好的项目？

如果有，希望你我能遇见！

来源：威尼买房