导    语 

2017年深圳的房地产市场，经历了调度频发、抑价减量。在政策从严的情况下，楼市“打补丁”，“限价”、“房贷利率上涨”、“租赁试点”、“商改租”、“容积率上调”、“房地产税”等动况可谓来势汹汹，相对应的土拍市场倒显得冷清了不少。

据相关数据统计，2017年深圳全年出让的43宗招拍挂土地，成交金额达到741亿；相比2016出让的59宗土地所达成的1024亿的成交额，直接下滑了27%。更令人惊呼的是去年的土拍市场纯住宅用地建成后可用来出售的竟为0，瞬间在市场上炸开了锅，不少人疑问难道深圳的商品房用地真的无地可售了？深圳的土拍市场真的严重缩水了？深圳的土地转让市场到底经历了多少腥风血雨……

本文整理出了深圳2017土地出让的数据、行业发展的重磅信息内容，以及新年土拍市场的预估预判等，以阶段性内容推出为主，全方位多角度带您回顾2017，展望2018。

1史上用地最荒年，纯住宅用地竟为零

红红火火的深圳土拍市场，经历了尴尬的“小寒年”，宅地拍卖达到了史上较低值。据相关报告指出，深圳市自2010年后宅地供应面积就逐渐减少，2012年宅地供应就一直处于超低水平，可用于挂牌出让的土地类型也主要以商业和工业为主。

以具体数据为例，从“深圳近5年住宅用地土拍情况统计表”中可见，2013年土拍宅地3块，面积13.2万㎡；2014年土拍宅地1块，面积4.6万㎡；2015年土拍宅地4块，面积13.3万㎡；2016年土拍宅地4块，面积24.0万㎡。而2017年土拍宅地仅1块，且面积仅2.0万㎡，单从面积来看不及2016年的1/12，为历史来较低值。

 图1.1  深圳住宅用地土拍情况表

很多人在疑惑，这块由深圳市人才安居集团拍得的年度少有一宗住宅用地，也不是无地可拍，但却在深圳土委网中明确指出此地“只租不售”，对于商品房市场来说也就是商品住宅“零拍卖”，这也是深圳自有土拍市场以来首次出现，足以可见深圳宅地供应的稀缺程度，无形中加深了人们对“短缺时代”到来的担忧。从当前的形式来看，或许城市更新将成为未来住宅用地供应的主力军。

2年度最贵拍卖地，刷新深圳地标较高巅

年底掀起的土拍盛宴中，挂牌拍卖的8宗土地，位于龙岗大运新城G01046-0095号宗地，被世贸以239.43的竞拍底价拍得，成功斩获年度“地王”的称号，而此宗土地成为深圳史上拍卖的第二宗最贵地块。据了解前年8月，由招商蛇口和华侨城联合体以310亿元拿下的深圳新会展中心（一期）配套商业用地，是深圳土拍史上最贵的地块。

地价贵背后所折射的商业价值也是无可限量的，根据这宗土地拍卖的详情信息可以估测，这宗土地除去自持面积，正常可售的建筑面积约43.5万平米，按照目前周边商业部分4万/㎡的均价计算，光出售货值就可达174亿。

图1.2  世贸拍得地块信息详情表

图片来源中原大咖

世贸不仅因惊人的起拍价，荣誉晋升深圳新“地王”称号。同时项目背后的建筑规划，也将刷新深圳史上地标建筑的新高度。据了解，这宗地未来将会建成一栋600米左右的超高建筑，而深圳较高楼平安国际金融中心也未过600米，以592.5米的总高度成为中国第二高楼。众所周知，中国目前已经建成的排名前列高楼为上海中心大厦，是国内少有一栋超过600米的高层建筑，也是首屈迪拜成为世界第二的高楼。

从侧面来说，世贸拿下的这宗土地——超百万“巨无霸”综合体，未来不仅刷新深圳排名前列高楼平安金融中心的纪录，成为深圳的新地标，还将走出城市的光环，与国际媲美，有望成为中国史上和世界史上排名第二的高楼。

3年度较高门槛限定地，房企穿马甲拿地也无望

纵观2017年整年的土拍情况，前海片区出让的3宗招牌挂土地，没有在价格上引起惊人的轰动，但是在土地出让条件中设置了较高的门槛，尤其是在竞买申请人的主体资格上有严格的限制，成为了看客市场茶后饭余的谈论之资。

其中以7月份拍卖的两宗编号为T201-0097和T201-0098的商业用地为例，根据深土委土拍转让公告显示，T201-0097宗地仅接受独立申请竞买或2家企业联合竞买。独立申请竞买的竞买人须为公司制高级产业发展基金。若联合竞买，竞买人一方须为公司制高级产业发展基金，另一方须为一家副省级及以上地方政府控股的国有企业或其全资一级子公司。此外，竞买申请人中任何一方应在深圳市无总部企业用地。而T201-0098宗地则仅接受独立申请竞买，不接受联合竞买。该宗地要求竞买申请人须为由中国银行业监督管理委员会批准设立的具有独立法人资格的民营银行，同样也需要在深圳无总部企业用地。

除此之外，在土地出让的建筑风格上也做出了明确限制，建筑风格必须要按照以下两种方式任选其一，一是竞得人应当委托普里兹克奖获得者主持竞得宗地的建筑方案设计；二是前海管理局进行招标方案备案后，将通过高水平国际招标（投标单位不少于5家）确定建筑方案。

前海的土地拍卖不愧获称为年度准入门槛较高的宗地，透析其门槛背后的目的。按照市委市政府关于提升设计质量、打造前海精品建筑的要求，未来更多的是想要把前海打造成粤港澳深度合作示范区和城市新中心，建设国际一流滨海城市中心。这种高门槛的“定向出让”宗地，将会开启一种“新供地”模式。

4年度临深城市夺地大战，收购合作高溢价拿地

深圳“无住宅用地”可售的情况，以及高标准的限定门槛，使得不少开发商不得不把拿地的目标转移到周边城市，离深圳较近的惠州、东莞成为了开发商热门竞争夺地的城市。一般夺地的方式除了通过正常的竞拍方式外，还会通过收购、合作以及入股等方式获得地。

根据惠州市国土资源局公布的相关数据不完全统计，2017年惠州一共成交142宗地块，有47宗产生溢价，成交总面积为303.4万平米，总收金达到140.6亿元，平均地价为4635.6元。与2016年商住用地成功出让121宗，成交总面积约250.94万㎡，土地总收金69.24亿元相比，惠州去年整年的土地转让市场可谓全面开花，迎来疯狂增长态势。

图1.3  2017年惠州土地成交情况统计表

数据来源房掌柜和惠州国土局

相比惠州疯狂拿地的土地转让市场，东莞的土地市场倒显得相对冷清。从过往的市场数据对比来看（如图1.4），2017年东莞商住地成交量、供应量均创历新低，市场热度也比以往有所下降，其中对外公布出让的17宗商住用地中，有一宗熔断，最终成交16宗，但最终在成交金额上仍达到212亿，仅次于2016年总成交金额。尽管受限价、竞自持的影响，整体商住地成交楼面均价却依然再次上涨。总体来说，市场供应量虽在紧缩，但房企拿地的热情却只增不减。

图1.4 东莞近几年商住用地土拍对比图

数据来源大粤网和东莞国土局

根据官方资料显示，从2017年已公布的百强房企拿地情况来看，碧桂园、恒大、星河、中洲以及德威，分别通过收购、合作开发以及村企合作的方式拿下惠州和东莞各县区项目，使得各大开发商火力全开，尤其是惠州区域掀起了土拍市场的小高潮。据官方资料不完全统计，碧桂园在2017年通过公开竞拍在惠州拿地12宗，共计花费32.98亿元，成交总面积达71.3万平米，成为惠州区域拿地最多的房企。不仅如此，在土地市场渐渐降温的东莞，位居榜首拿地最多的房企也是碧桂园，以23%的市场份额成功领跑其他企业，成为了莞惠两地名副其实、强者恒强的“双城地王”。

在土地成交方面，光去年上半年土地溢价成交率就达到291%，较高溢价722%，惊人的土拍价格，毫无疑问的过度抬高着当地的房价，基于此也使得惠州和东莞两地的楼盘在2017年迎来了投资的高峰期。土地市场迅速升温的背后，也暗示着未来拿地将会愈发艰难，根据市场初露的端倪来看，预测未来品牌房企不排除联合，或者并购合作等形式拿地，品牌格局也将会愈加集中。

5新年土拍市场预警，深圳挺进长租时代

调度频发，租赁时代要来临。从过往的住房用地土拍数据来看（如图1.1 ），2013年成交量为3块、2014年仅有1块，2015年和2016年各自成交量均为4块，这些招拍挂住房用地建成后均可用于出售，而到了2017年少有一宗住房用地的拍卖却施行了“只租不售”的政策，从某种程度上暗示了住房用地的稀缺，租赁市场将引领住房市场的新风向标。这种猜想，也在新年土拍市场公布的排名前列波数据中，得到了证实。从年初公布的4宗挂牌转让的住房用地数据来看，其中三块为“纯租赁”地块，另外一块为“限售”地块。开年就打响长租公寓的排名前列炮，这预示深圳即将进入住房租赁时代。

从住宅销售到长租公寓，长租市场的迅猛势头已在悄然遍布深圳的每一寸热土。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，截止到年初，深圳共有1427个城中村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49％，可容纳深圳520万的城市人口。如此庞大的数据，为长租公寓的发展提供了稳定的发展基础。但是未来长租公寓的持续发展，还需要更加足够的房源来作支撑，而这些房源大部分还是需要从商品房小区和农民房中获取。从目前稀缺的土地市场看，扩大租赁市场的规模，估测未来的做法一方面是整合改造现房，另一方面是拍地盖房。

在长租公寓市场爆发的前期，这个行业仍需经历漫长的市场培育期，甚至将面临惨烈的洗牌和重组，仍需继续观望市场政策和房企动况，更好地为迎接租赁时代的到来做好充分准备。