宝安中铁·能建·阅臻府取证了，备案均价约8.59万/㎡，比前不久日光的鸿荣源胤璇贵出1400元/㎡。

截止到发稿，阅臻府开盘暂时没有释放折扣，当前项目对外公示的优惠只有全民优惠，还没有启动第三方渠道转介。

可以说，诚意登记前项目优惠不透明，可能项目方想看认筹情况再定优惠。

不过，如果前期开盘销况不理想，根据当前的市场状态，后期或难免启动第三方转介。一旦转介，明面上的优惠或许不会有太大的变动，但算下来给转介渠道佣金点在可以返佣的情况下，折算下来的优惠大概率会背刺首批入手准业主！

阅臻府计划将于7月30日开盘，本批推出1栋的一、二单元共314套房源，主力户型是95-110㎡的产品，整体备案均价约8.6万/㎡，其中建面约95㎡的套均总价770-718万；建面约108-110㎡的套均总价约937-1008万/套；建面约138㎡的户型套均总价约1253万/套。

阅臻府的备案价不便宜，但胜起步面积段低，在宝中而言入手新房入手门槛相对较低。不过，“一分钱一货”，为什么当前深圳楼市分化如此明显，优质盘不需要任何折扣、转介也能取得日光的好成绩，就是TA们的综合实力过硬。

那阅臻府如何呢？

先来看看项目的产品力。

1、首批南向房源或无景观可言。

阅臻府首批推出的一单元、二单元，从项目总平面图可以看出，1单元除了05、06户型（东北向）看新安中学外，01、02户型（东南向）可能被新调整的宅地后期建设遮挡视野，03、04户型（西南向）的景观被3单元遮挡；2单元的户型则被4单元及新宅地后期建设遮挡（具体以新宅地最终规划为准）。

图|源于网络

西南侧虽说看小区景观，但小区本身体量便不大，在高层平视过去或者只能看到对面的楼栋外墙。相比之下，后期准现房出售的3单元、4单元景观性相对较好。

2、多个户型或存在暗房空间。

这点在户型分布图上看就十分明显。

其主力户型建面约108㎡的户型，厨房、公卫、次卧的采光均有可能受到影响，出现暗房空间；

建面约95㎡的03、06户型厨房及两个卫浴采光可能受影响；

建面约138㎡的玄关和公卫可能和108㎡户型（1单元02户型）的公卫、次卧存在对视影响。（具体以实体楼情况为准）

此外，虽然项目一直宣传自身“高使用率”，但“高使用”主要来自飘窗，改不了不少户型次卧需要“睡飘窗”才能使空间显大，其中建面约95㎡的双卫的洗手盆还需要安装在飘窗上，使得卫浴空间奇奇怪怪。

建议有意向置业的购房者入手之前一定要先看看实体样板间的采光景观、室内空间感受。

3、梯户比过高。

2梯6户（1单元）、2梯5户（2单元）的梯户比，出行高峰期的等电梯的紧张度可想而知。

产品力上优势不突出，地段也差强人意。

阅臻府处于宝中边缘，与大铲湾一路之隔，所在板块原规划为商业用地，目前周边多为在建的写字楼，目前周边毫无居住氛围、生活配套可言。

而项目距离宝中的繁华配套，直线距离均在1公里左右。如，阅臻府步行至地铁口的距离在1公里左右；距离宝中市政配套如区政府广场、宝安图书馆、少年宫，以及前海壹方城、欢乐港湾等地直线距离都超过1公里。

图|源于百度地铁测距

那么问题来了，阅臻府的开盘优惠给到多少，才能有较好的去化率呢？