2019年年初，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，确认粤港澳大湾区的战略定位是充满活力的高级城市群，包括9+2个城市群。深圳主要发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，而前海处于粤港澳大湾区的“轴心交汇点”以及深圳战略区域的核心引擎，未来发展不可小觑。妈湾具备得天独厚的海、陆、空区位优势，有利于成为粤港澳大湾区形象展示的窗口。今天老焦就和大家一起来看看前海“窗口”妈湾片区的“排名前列住宅”——招商前海湾。

一、项目简介

招商前海湾由深圳招商房地产有限公司开发打造，该公司是由招商局集团和市委市政府共同成立。妈湾片区占据了前海的22个单元板块，共占地约2.9平方公里土地，总建面超500万㎡。其中规划7大单元版块统称为招商前海湾，共占地约19.83万㎡，建筑面积约80万㎡，办公约30.6万㎡，住宅约23万㎡，公寓约4.6万㎡，酒店约4万㎡，商业约16.7万㎡。目前开发的为妈湾片区19单元02板块，为妈湾排名前列批开发的住宅产品，住宅名称为招商·领玺。

招商·领玺位于前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处，主要由1/2/3栋商品住宅组成，共456套，容积率4.98。其中1/2栋共为44层，16与30层设计为架空层；3栋为38层，同样16与30层设计为架空层，所有住宅均为3梯4户，每一栋的1-2层建设为1500㎡商业。项目户型主推约120㎡3房2厅2卫B/C/D户型以及约150㎡4房2厅2卫A户型。

据现场销售称，招商·领玺2019年年初已经封顶，目前正在脱绿网中，预计8/9月份开放样板房，9/10月份或带装修现房交付，目前具体价格未出，但参照周边二手房房间，预计均价为10-12万/平起。

推荐指数：★★★

项目小结：招商前海湾总建筑面积约80万㎡，是前海片区恢弘体量和社区非常大的综合体。招商·领玺作为1期住宅产品，价格相比于前海总体来说适中。由于前海片区限高，项目整体视野较好，居住舒适性强，但容积率4.98，住宅之间密集，影响生活私密性，生活隐秘性较弱，且周边新建工程较为集中，可能会有灰尘、货柜车噪音等方面的问题，整体环境的改善和提升需要一定时间。

二、配套信息

1、交通条件

陆路交通方面，项目临近怡海大道、月亮湾大道、妈湾跨海通道（建设中）、大南山隧道（规划中）快速连接妈湾及周边区域。同时途经广深沿江高速公路、深港西部通道、深中通道（建设中）等快速道路串联珠三角与香港。目前项目旁边有设置公交站点“十二号路站”，42路公交经过此战可以到世界之窗枢纽站。

轨道交通方面，项目距离地铁5号线延长线（建设中，预计2019年9月底通车试运营）妈湾站与铁路公园站约325米左右，除此之外还临近地铁15号线（规划中）、深珠城际线、穗莞深城际线和广深港客运专线等。并且项目距离深圳宝安国际机场22公里，驾车约30分钟；距离太子湾游轮母港10公里，驾车约18分钟，海陆空交通未来都十分便利。

2、商业配套

招商前海湾将会建设约16.7万㎡的多元商业中心，预计3-5年内建成。招商·领玺每一栋的1-2层建设为1500㎡商业，可以满足日常生活需求。项目周边建有一个摩天大楼集群，金立科技大厦、顺丰总部大厦、世茂前海中心及前海信利康大厦等逐渐接近或已经完工，未来将逐步投入到使用当中，将吸引不少优质企业前来入驻，未来商业发展潜力较大。

就目前而言，招商前海湾附近2公里内并无商场，最近的商场集群要到约7公里外南山海岸城片区，近几年不能满足基本日常消费需求。

3、学区学校

据现场销售称，招商·领玺共配建1所幼儿园及一所九年制学校和国际学校。该国际学校为荟同学校深圳校区，占地面积约10414㎡，建筑面积约38220㎡。荟同学校为全球排名前列幼儿园到高中一贯制世界学校，人大附中教学前副校长、人大附中朝阳学校首任校长沈献章教授为深圳校区总校长，面向全球优秀生源招生，预计一期将招生1500人，计划于2019年9月正式开学。

按照目前的学区划分，项目处于月亮湾小学及赤湾学校的学区范围内，这两所学校的表现在南山区来讲，并不十分出彩。

4、周边环境

招商·领玺自身绿化率为30%，并不算太高。但项目主打的是距离1公里处的前海水廊道，未来可以连接宝安中心区的滨海文化公园，而宝安滨海文化公园总体规划已在政府网站公示，预计2020年1期工程可以全部竣工，向市民开放。作为“升级版欢乐海岸”，华侨城地产重点打造的项目，未来将成为深圳重要的休闲文化场所。

除前海水廊道外，与招商·领玺步行约200米的丝路长廊也是休闲锻炼的好去处，丝路长廊全长约2公里，目前已经动工，预计2020年可投入使用。

推荐指数：★★★

项目小结：招商前海湾未来有着地铁5号线延长线与15号线的双向加持，以及海陆空便利的交通条件，整体生活便利程度较高。5年后项目区域内的，商业配套、学区学校、周边环境都将有大幅度的提升，潜力巨大。但就目前而言，项目周边配套和人气较为缺乏，主要依赖于项目本身的商业及教育配套，短时间内难以有效生活，且招商前海湾项目体量较大，整体建设周期较长，因此项目可能更为适合做长期投资。

三、户型介绍

招商前海湾一期招商·领玺的住宅产品主要分布在1/2/3栋，其中每一栋都均匀分布A/B/C/D4种户型。其中1栋住宅有40户150㎡4室2厅2卫，剩下B/C/D户型每个户型都有40户，均为120㎡3室2厅2卫结构。下面，老焦就给大家简单分析一下招商前海湾的户型吧。

A户型 约150平4室2厅2卫

该户型在1/2/3栋均有所分布，朝向东南或西南，看社区园林景观，安静宜居；户型方正，南北通透，朝南设计，采光通透性好。本户型采用中西双厨设计，连接生活阳台与餐厅，空间利用率高。近7米的全视野观景阳台提高整体观景水平，并且连接客厅与卧室，生活居住感强。

B户型 约120平3室2厅2卫

该户型在1/2/3栋均有所分布，主功能区采用全南向设计，近12米的大开间提升整体居住感。L型厨房设计，并且带独立的生活阳台，利于厨房油烟的挥发，不影响客厅空气。主卧采用套房设计，并且衣帽间和书房可以自由切换，满足不同生活需求。整体来说B户型的生活空间利用率高，居住较舒适。

C户型 约120平3室2厅2卫

该户型主要有东南和西南朝向，户型方正，值得一提的是有玄关设计，可以保障私密的生活空间，具有一定的功能性。厨房带独立生活阳台，结构方正，并且连通餐厅，利于烹饪与就餐的直接连接。客厅、书房视野开阔，景观大阳台设计提升客厅的采光和通风。

D户型 约120平3室2厅2卫

该户型亮点是从电梯口出来有一个超大入户花园，保护隐私并且可以提高房屋使用率，户型方正，有多功能空间提高利用率。同样厨房带独立生活阳台，主卧带独立洗手间，居住感良好。阳台连接客厅及书房，视野开阔。餐厨空间合理紧凑实用性较好，分离式卫生间设计实用性能较好。

推荐指数：★★★★

户型小结：虽然招商前海湾只有120㎡与150㎡两个面积段选择，但4种户型的采光、通风条件较好，且户型方正，居住感强。但1栋部分楼层的C/D户型可能会受到未来二期项目的影响，视野受遮挡，影响观感。除此之外，招商前海湾整体户型结构良好，针对于面积段比较适合投资或改善型客户，对于刚需型购房者，或许整体利用率并不太高。

四、周边房价

招商前海湾住宅项目为妈湾片区排名前列住宅，所以附近并无可对比的新房价格，只能把区域扩大到整个前海片区，对比项目也只有公寓和办公楼。目前较多的有华润、世茂等知名大企入驻，均为商业用地，公寓和办公也多以120平以上大户型为主，单价在93000-100000元/平之间，价格不菲。招商前海湾作为排名前列住宅，若真以均价100000-120000/平，估计会带来一波抢盘潮。纵观整个区域，还是以投资为主，若是自住，估计要等3-5年周边配套建成后才较为便利。

目前招商前海湾价格只能以周边同类型二手房住宅为对比，周边二手房项目较多，也多以大户型为主，同样价格在80737-227367元/平，价格跨度较大，取决于社区体量及建成年代。如果招商前海湾均价能在100000-120000/平，对比与二手房，还是有相当大的竞争力。不过现在价格未定，还是要等到9/10月份出具体备案价格才能确定。

推荐指数：★★★

价格小结：虽然说招商前海湾预估价100000-120000/平在前海片区有相当大的价格吸引力，但对于整个房价来说，这个价格还是让大部分刚需置业者望尘莫及，当然如果你是投资或者改善型置业人群，招商前海湾的价格优势较大，不过最终还是以备案价格为准。

五、项目总结

招商前海湾是前海片区具有战略意义的重要项目，其中招商前海湾一期的住宅招商·领玺更是稀缺产品，前海蛇口自贸区的高级战略规划给区域发展带来了较大的机遇，规划标准和规格较高，未来5-10年，该片区的交通，配套，学校等资源都不可估量，未来发展有巨大的潜力。但就目前而言，项目周边多以新建工程为主，短期内项目会受到一定灰尘及货柜车噪音影响，并且周边配套和人气较为缺乏，整个招商前海湾项目体量较大，整体建设周期较长，都不太适合居住优先的刚需型购房者。