深圳，2023年7月3日——房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳湾超级总部基地SIC深湾睿云中心举办媒体见面会，发布2023年上半年深圳房地产市场数据。

集中供应刺激需求释放，上半年净吸纳量同比增长37.5%

疫后商贸的恢复令企业活动重启，但经济复苏不及预期也逐渐影响到企业对办公物业的需求。2023年上半年主要城市甲级写字楼市场的平均租金、空置率等关键指标走弱，加重市场观望情绪。深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米，全市总存量升至770万平方米。供应影响下全市整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。另一方面集中供应也刺激需求的释放，得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。

图1 深圳甲级写字楼历年供需走势

分区域看，在近年入市项目积极去化的带动下，前海上半年净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一，空置率则逆势下行，半年下降6.8个百分点至32.9%。宝安中心区两个新项目投入使用，推升片区存量至41.8万平方米，累计净吸纳量达6.1万平方米，同时也拖累空置率阶段性升至39.6%，但预计随着新项目持续去化，年内宝安中心区空置率将逐步回落。福田和南山同样迎来新项目投入使用，空置率较上年末分别上升了3.1和2.4个百分点。

租赁成本的持续下调是促使企业迁址、进驻甲级写字楼的重要因素之一，新项目继续采取积极的招商和定价策略以吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留巩固即将到期的租户。全市平均租金延续下行走势，半年下降3.0%至每月每平方米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%，而优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。

降本增效仍是前提，需求提振有赖于经济稳步复苏

从租赁需求的行业构成来看，金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力：金融业租赁成交面积占比达40.9%，专业服务业占比14.9%，多为控制成本的前提下搬迁至品质更高的楼宇。细分板块中，证券、保险、律所等传统板块占据主流，私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。此外，前阶段需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%，文化娱乐业、教育培训业在甲级写字楼中的租赁需求同样出现了一定程度的恢复。而TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在甲级写字楼的租赁面积有所下降，但在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度则相对较高。

图2 上半年及过去两年深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积占比

此外，受惠于生产生活秩序重归正常及跨境人员流动恢复，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占全市成交比重达到14.4%。总体而言，上半年甲级写字楼主要租户在区域上更偏好福田中心区、前海、后海和车公庙等核心片区。

展望后市，深圳甲级写字楼市场持续处于高供应阶段，年内更有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，料将进一步推升全市空置率。竞争压力下，甲级写字楼租金的持续回调，为企业升级搬迁提供了更多选择。随着市场上各类办公型物业供应持续增多，企业的选择不断拓宽，于业主而言依托专业力量、持续提升运营维管能力、采用更灵活租赁策略才能获取更大竞争优势。

而需求面的切实提振则取决于经济的稳步复苏。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为，目前中国经济仍然处于恢复期，恢复基础尚不牢固，在供过于求等多种因素叠加影响下，深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场，新增需求的增长有赖于宏观经济复苏向微观主体传导。另一方面，随着写字楼资产价格较大幅度下行带动回报率提升，实业类买家以自用为目的的资产交易和问询也趋于活跃，实力企业购置自用型办公物业有望成为深圳写字楼市场的一个亮点。

租赁需求持续修复，餐饮品牌拓店相对积极

2023年前4月市域级、区域级购物中心日均客流较去年同期分别大幅增长68.0%、46.8%，深圳商业市场客流逐渐恢复。上半年，深圳万象城三期及深圳湾睿印开业，推升深圳优质商业市场存量至641.9万平方米。全市优质商业的整体空置率在年中录得9.0%，半年下降1.4个百分点，商家对于物业市场的租赁需求仍处于企稳修复阶段。

图3 一线城市购物中心日均客流量及同比增幅分区域来看，福田的空置率降幅最大，半年下滑4.6个百分点，其中福田中心区人流改善最为明显——自年初深港两地全面恢复通关后，香港游客来深旅游、消费络绎不绝，交通便捷的地铁口优质商业项目尤受欢迎，进一步驱动入驻率提升。受益于标杆项目的稳健表现，宝安优质购物中心的平均空置率维持在全市各区的最低水平，为3.7%。南山作为深圳目前优质商业存量占比最大的区域，近年持续的高供应增加了市场去化压力，部分设施维护及运营管理欠佳的项目空置率有所上升。

结合具体业态，深圳今年前5月社会消费品零售总额为4,077.7亿元，同比增长13.2%，其中餐饮消费以20.1%的增速领先，反映在物业租赁需求上，新增的餐饮类门店占优质商业项目新开店数量的比重高达48.0%，且以外地来深扩张品牌为主：地方特色餐馆如羲和京致入驻罗湖万象城、芸山季在各区开出多家门店；炎炎夏日下，亦有单店规模较小的茶饮系列的扩张，较为积极的有Blueglass Yogurt、霸王茶姬、茉酸奶等品牌。零售业态新开店数量占比38.1%，如运动品牌lululemon扩张至布吉万象汇及深业上城，始祖鸟则焕新品牌形象，此外也不乏小众设计师品牌拓店。重奢集中的万象城持续携手奢侈品牌升级跨层空间，以期扩充面积、增加商品品类的同时提升顾客消费体验、为产品陈列提供更优质空间。

图4 深圳商业新开店铺数量业态占比（2023年上半年）

消费情绪尚待提升，品牌向新兴区域延伸但步伐谨慎

尽管商场人气恢复显著，但多集中于餐饮等接触性消费及生活必需品在内的基础性消费，整体消费情绪仍趋保守。与此同时，过去数年购物习惯的变化也令线下门店在疫后面临经营挑战。而另一方面，年初业主对消费恢复预期乐观，核心位置的商铺租金仍较坚挺，令全市优质商业最优层平均租金以每月每平方米809.4元持稳。

下半年深圳还将迎来约55.4万平方米的优质商业项目入市，对此，张晓端女士认为，考虑到新能源汽车在前一阶段大幅扩张后租赁需求放缓，此前融资风口上的集合类美妆、国潮点心等品类扩张乏力，加上健身中心接连暴雷亦令社会各方更加谨慎，都将增加预租赁项目的招商难度。值得关注的是，部分在传统商圈稳定运营的餐饮品牌逐渐向外围新兴区域扩张，但步伐仍显谨慎，新兴区域内人流密集的标杆项目成为首要选择。

以价换量趋势明显，下半年大宗资产成交量有望增加

上半年深圳全市大宗交易录得150亿元成交，相较去年同期有所增长，但未能承接去年下半年增长势头。戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒分析，从物业类型看，综合体与办公交易占整体交易85%，自用买家需求持续发力，其中，浙商银行拟购置的深圳中洲滨海商业中心西塔第1—21层，为上半年最大宗的自用成交；同时，长租公寓类交易逐渐活跃于市场，约占10%，其中，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分，预计总投资约为人民币7.17亿，将打造为中高端长租公寓，是上半年最大宗的外资投资项目。

图5 深圳大宗交易成交走势

资料来源：戴德梁行研究部及资本市场部

从办公楼的交易来看，自用买家维持主导地位，占上半年交易近8成；金融行业为上半年主力自用买家，成交金额占比高达50%。实业类买家维持高交易频率，共交易7宗，占比约44%，平均每宗交易金额不超过2亿，生物医药背景买家占比持续上涨。展望下半年，目前地产政策企稳，投资活动复苏态势明显，成交数字预计将在下半年体现出来。

扩募机制落地，公募REITs形成首发与扩募双轮驱动新格局

6月16日，沪深交易所首批四单基础设施公募REITs扩募项目上市，标志着公募REITs扩募机制全面落地，我国公募REITs市场已正式形成首发与扩募双轮驱动的发展新格局。戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事、华南区资产证券化负责人屈汉认为，从海外REITs扩募的经验来看，扩募对于已上市REIT的成长性、资产组合风险的分散性和促进不动产大宗交易市场的活跃性都具有显著的意义。

据戴德梁行统计，截至2022年12月31日，亚洲市场上在活跃的REITs产品共计220支，总市值为2,638亿美元，同比2021年末下降13%。2023 年中国内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。截至2023年5月末，国内公募REITs 市场市值为858亿元。目前已上市产品共有28单，最高认购倍数213倍。截止2023年6月21日，80%以上产品派息，但均出现下跌，2023年以来已有4只跌破20% 。整体来看，C-REITs分派率与亚洲市场比差异不大。

此外，公募REITs 试点扩容至消费类基础设施，将加速C-REITs的发展。戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，消费基础设施在国外成熟REITs市场一直是最主要的底层资产类型之一。这次扩容，有利于完善消费基础设施的投资闭环，促进消费基础设施运营管理水平的提升，促进消费，拉动内需；同时，C-REITs将迎来新的资产类型，丰富投资人的投资选择。