文来源：嘉网股份搜狐号

中国长租公寓行业，随着相关政策不断落地将迎来黄金发展时期，将重构现有房屋市场格局，形成“政府主导+传统房企巨头+新兴房产租赁运营商”的市场格局；同时，金融创新促进资产良性循环。

今年以来，国家大力提倡“租售并举”，相继出台相关政策，明确表示要加快住房租赁市场发展，鼓励长短租公寓业态成长，这无疑给行业从业者的一针“强心剂”。改善非自有住房群体住房环境的公寓企业存在巨大的市场机会，品牌化的公寓公司能有效消除现今租房面临的各类痛点。

一、长租公寓市场前景广阔，痛点明显

目前，深圳、北京和上海的出租人口占比分别为34%、34%、40%，虽然与旧金山、纽约相比依然存在较大差距，但已接近香港，消费者对租房的需求较为强烈。然而仍出租房屋占比的供给端来看，国际城市的租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在20%-21%之间，加上一线城市房价近年持续上涨，中长期来看租房供给相仍对不足。

从租房人口占比来看，纽约、洛杉矶、旧金山和东京的租房人口占比均超过50%，我国仅上海租房人口占比达40%，北京和深圳租房人口占比均为34%。从租售比（每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）来看，北京、上海和深圳的租售比均低于国际城市，如2016年4月深圳的租售比为1:732，约为同期纽约租售比1:239的1/3。这表明在我国的高房价背景下，租金与房价增长出现长期背离。综合租房人口和租售比两方面来看，低租房人口占比以及低租售比将共同保证长租公寓需求的发展。

部分国际城市租房人口及占比情况

政策支持长租公寓市场发展

2016年12月中旬，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。我们认为，这一方面释放了抑制房价过快上涨的信号，另一方面鼓励群众以租房代替购房。2017年中央经济工作会议也明确提出，加快住房出租市场立法，加快机构化、规模化出租企业发展。2017年7月18日，住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

自2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布之后，各省市纷纷跟进出台相应的指导意见，相关的试点工作也在开展当中。相关规定表明，支持房企拓展业务范围，将其持有的房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。

而目前市场的痛点在于，无论新建住宅还是二手住宅，过去2年间房价上涨明显加快。但同期由于租金上涨幅度小于房价上涨幅度，导致租金回报率逐年降低。目前4个一线城市的租金回报率平均为1.52%左右。

二、国外长租公寓的运营模式

美国EQR：市场先进的公寓型REITs

美国长租公寓企业的运营模式，我们以美国较大的出租公寓运营商以及排名前列上市的长租公寓运营商EQR（EquityResidentialProperties）作为研究案例。截至2016年12月31日，EQR在全美10个州拥有302处物业、77458套公寓，市值规模接近230亿美元。EQR定位于收购、开发和管理高品质公寓，主要业务集中于房屋出租所带来的租金收入，2016全年实现租金收入24223万亿美元，净利润8.6亿美元。

EQR在公司战略上经历了多次转变后，目前EQR专注于六大沿海核心区，核心区具有如下共同特点：1）进入门槛高，由于土地稀缺和政府监管，较难建设新的公寓物业，新增供应量较少；2）高置业成本，购房难度大，催生租赁需求；3）经济发展好，带来就业增长和家庭形成，从而导致对公寓更多的需求；4）优质城市核心位置，容易出租且租金收益高。EQR始终能够保持先进的市场地位，主要得益于其在融资、投资以及运营等三方面的优势：

在融资端，EQR在物业上的扩张主要通过大规模收购实现，这主要得益于美国资本市场融资渠道便利为EQR融资提供了良好的外部环境，进而保障了公司多元化的融资渠道。EQR借助上市平台优势，积极通过股权融资与债权融资等方式，实现多渠道、低成本快速募集资金。具体来看，EQR以股权融资为主，债权融资为辅。美国1960年允许设立REITs，并在1991年允许权益型REITs上市流通，这为公司登陆资本进行股权融资奠定基础。

在投资策略上，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略，其在早期美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，进行快速扩张；在后期租赁市场出现分化后，逐步剥离非核心资产，聚焦经济发展迅速、租赁房屋需求旺盛的高壁垒高成长的核心城市；

日本Leopalace21：典型的包租模式公寓运营商

土地私有制是日本土地制度的基本特征，这使得日本出租市场主要以私人住房出租为主。由于Leopalace21是日本包租模式的典型代表，此处我们主要透过Leopalace21来解析日本包租模式的公寓企业运营。目前，Leopalace21已经发展成为日本较大的公寓运营商之一，截止2016年末，公司运营的租赁房间数量高达56.87万间，运营物业主要分布在日本的7大区域，其中东京区占比排名前列，占比29%。

Leopalace21租赁业务为典型的包租模式，其成本主要是支付给房屋所有者的保障性租金，收入则主要来自租客支付的租金，公司从中赚取租金差。若承租端所获项目质地较差，价格较高，而出租端租金溢价少，以及出租率低于预期，都会缩小租金价差从而影响公司的盈利水平，甚至出现上下游租金倒挂的亏损情况。因此，如何提高租金水平（租金差）以及出租率是长租公寓企业实现盈利的排名前列步。此外，运营过程中的运营费用也是影响公司盈利转化的关键因素。

中美日长租公寓对比

（1）商业模式

在商业模式上，EQR强调公寓租赁的租赁属性。EQR商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合，从而获得较大的资产增值收益，同时通过运营提升租金收益和续租率。可见EQR属于资产管理模式，采取“收购-持有-运营”的策略，投资于具有升值潜力的高品质公寓社区，较大限度地提高物业收入和资本增值，本质上仍属于传统的租赁模式。

Leopalace21在全面转型为一家专业的租赁公寓运营商后，从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务，以房屋为核心形成闭环，贯彻执行小户型的产品定位。公司灵活的将长租与短租结合在一起，使空置房源尽可能得到高效利用，并为租客提供了全流程服务，在降低空置率的同时产生了一定的租金溢价。具备强大的IT化能力，加上”重服务但轻运营”的模式，保障了盈利的最终转化。

国内长租公寓则注重生态圈建设，以获得业务协同效应及增值收益。以自如为例，致力于打造“长租+短租+共享经济住宿”的业务全覆盖，提供一站式生活服务平台。因此国内公寓模式相对更加复杂，融合较多的本土化创新，但复杂的商业模式所需的综合管理能力较高，这与市场成熟后专业化细分要求是截然相反的。

（2）盈利模式

在盈利模式上，EQR主要采取“资产增值+租金收益”模式。一部分是资产增值，主要依赖于EQR将持有房源集中于经济发展好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，同时在市场上寻找低价收购的机会，通过资产置换提升资产质量。另一部分为租金收益，主要依赖于EQR持续优化布局并降低运营成本，提升租金利润空间。EQR经营重点在于通过出租率的平衡，来实现租金收入较大化，同时严格控制成本和提升续租率，追求较大回报。

日本是包租模式的的典型代表，其构建都紧紧围绕着承租、收租以及运营的“降本增收”来实现，尽管为租客提供全流程服务，但均采用市场化的合作方式，避免了产生冗杂的运营后台。虽然在提供多样化服务的同时，也会组织社群活动，但并未刻意整合构建租客的社交圈进而开展后续多样化的增值服务，其本质上与其他服务类似，也仅是提高出租率的辅助手段。

国内长租公寓现阶段重点主要还是扩大规模占据市场，借助前期资金和资源优势实现规模效应。此外还有业务协同收益，例如通过获取客源后，对其交易过程中金融交易服务的支持，可以获得金融服务费等收入。

（3）竞争策略对比

国内外巨头相对来说比较统一的策略是聚焦核心市场，选择优质物业，不同点在于美国相对更加强调专业化分工和专业化能力，所以特别重视团队和技术，以改善租赁运营管理效率，提升收益。而国内巨头则更加强调资源整合来获取竞争优势，这是在市场发展期给予企业的发展红利，当然国内巨头在管理规模扩大后，对内部运营的管理比如IT系统建设、标准化管理体系方面都花了很多功夫，在物业选址、装修成本、出租率预估等方面都有一套完整的测算体系，从而尽可能降低投资风险。

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