依山伴海的蛇口作为深圳发展最早、最成熟的传统豪宅片区，一直是富豪们深爱的宜居地。蛇口近年来的新房供应主要来源于之前通过填海造地打造的高端住宅聚集区，但如今土地资源越加稀缺，未来的新房供应将主要来源于城市更新用地。而蛇口房价也是深圳楼市的一个缩影：2011年湾厦村开盘均价则达到25000元/平，2013年荔海春城花园开盘均价为47000元/平，2014年12月份，蛇口片区新房的均价为52641元/㎡。2015年，蛇口实现了豪宅的跨越，在宣布蛇口划入自贸区后，林语堂开盘均价为65000元/平，随后的世界双玺突击开盘，单价125394元/平方米。此后蛇口房价一直维持在10万以上，而且供应住宅产品以大户型为主，让不少购房者望而却步。

但是最近一段时间，蛇口楼市突然升温，吸引了深圳不少购房者的目光。今年来，南山共有4个项目取得备案预售，数量不算多，分别是3个住宅项目及1个产业项目，其中备案的3个住宅项目全部来自蛇口。虽然备案项目数量不多，但是价格可谓是吸足大家的眼球。

首先是赤湾片区“山语海”备案均价为59753元/㎡，单价5.56万/平起，总价483万起；其次登场的是蛇口港的豪宅——海上世界双玺，于5月24日获得预售许可，共备案167套住宅产品，备案均价为121262元/㎡，但是单价仅8万/平起，另外有53套房源备案价都低于11万/平，约占所有房源的3成。最后一个是即将入市的万科蛇口公馆，同样备案价格也是非常的诱人。项目备案均价85000元/平，较低价格较低7.97万/平，有162套房源在9万/平以下。

受限价影响，最近入市的几个蛇口新盘普通低于周边价格入市，导致了大批购房者涌入蛇口抢房。最近蛇口楼市有多疯狂？山语海开盘直接秒完；而海上世界双玺当天也售罄，同时前期剩余的400平大户型也在随后的两天全部售完。蛇口公馆仅用两天就认筹669个号，12号起售楼处就不再接待新客户。楼市迅速升温的原因是，蛇口进入罕见的“低门槛”置业时间，豪宅迎来了较大的套利机会。仔细观察发现，一些敏锐的投资者已经抓住时机，杀入了这类稀缺性越来越强的豪宅物业！

日前，老焦前往蛇口一探楼市，发现片区在售房源非常稀缺。此次探访的项目分别是蛇口公馆→枫叶望海公馆→半岛城邦→海境界二期。

排名前列站：万科蛇口公馆：和老破旧小区相邻 稀缺小户型均价8字头

万科蛇口公馆即为蛇口渔一村旧改，位于蛇口新街与湾厦路交汇处。项目靠近2号线东角头地铁站D出口，与地铁站隔了一个渔港大楼，项目北侧是栖游家园，东侧是春树里、港湾花园，周边主要是一些以80年代老旧的小区。

万科蛇口公馆由沿街2层商业、4栋普通住宅和1栋超高层公寓组成，均为70年产权。其中1栋A座、1栋B座住宅是回迁房；2栋也有部分回迁房房源，而3栋为纯商品房；4栋公寓分为A/B两个单元，不通燃气，A单元为回迁房，4梯13户，B单元对外销售，4梯14户。

万科蛇口公馆6月15日于前海公证处采用公证摇号，购房者根据摇号排序结果，在6月16日进行选房。本期推出的是2/3栋商品住宅（2栋含部分回迁房），户型为82.89-128.61平2-4房共194套，住宅备案价格较低7.97万/平，均价8.56万/平，总价在800-1300万之间。

△蛇口公馆施工进度（2018.6.14）

老焦来到售楼处时，由于已经过了认筹的时间，只能被残忍无情地拒绝入内。从售楼处的保安大哥和致电现场销售可知，项目从12日下午6点就已经不再接受新客户看房。老焦来点评一下这个楼盘吧。

周边环境：靠近湾厦村，周边以旧小区为主，比较新的小区是栖游家园，二手房也是8万多，其他的几个小区就比较便宜点。但是项目南面规划有两大社区开放场地，蛇口广场（改造）和蛇口山公园（改造），对项目来说是一大利好。

周边配套：项目周边紧挨着南山妇幼保健院和蛇口学校，该学校为蛇口公馆的学区，学校很一般。

项目优缺点：

优点：项目较大的优势在于价格。如今8字头的价格在蛇口商圈来说是非常罕见的，而且项目住宅有80多平的小户型住宅，总价较低的有705万。另外，项目住宅户型整体比较方正。另外项目的

缺点：万科蛇口公馆的不足也是非常明显。首先项目的楼间距比较近，其次是小区比较小，基本没什么园林绿化。另外4栋高层住宅有超过一半都是回迁房。尤其是2栋最为奇葩，商品房和回迁房挤在了同一栋。由于过多的回迁项目和过高的容积率，使得项目的停车位不足，有网友表示，项目的CWB仅仅是1:0.6。一个家庭只能挺半辆车，这就有点尴尬。

蛇口渔二村旧改：目前正在土地平整中，为招商的旧改项目。

蛇口渔二村位于蛇口湾厦片区，旧改一期工程范围指的是由蛇口老街以南、望海路以北、湾厦路以西、蓝漪路以东围合的区域。占地面积约9072.00㎡，总建面约65772.00㎡，规划容积率为7.25，项目更新方向主要是住宅+商业。

第二站：枫叶望海公馆

枫叶·望海公馆位于东角头金世纪路与望海路交汇处东北方向，背靠蛇口山公园，位于半岛城邦四期北侧，水映山岸公馆（林语堂）西侧，开发商是深圳市枫叶房地产有限公司。

望海公馆共规划3栋40-44层高的超高层，其中1栋为回迁房，2栋和3栋是即将推售的商品房住宅。目前枫叶望海公馆3栋超高层共551户，其中1栋为回迁房（44层），2栋（40层）和3栋（42层）是商品房住宅，目前楼栋外墙已脱了一半绿网。

项目展示中心也已经对外开放，现场可看沙盘模型。项目2-6层为停车场，共有600个停车位。

枫叶望海公馆2栋共有两个单元，2梯4户结构，户型面积段为约74-90平2房。而3栋则一个单元，户型面积段约110-126平3房。在户型朝向上，约74平2房朝南；约90平2房朝北；约110平3房在端头位置，是南北通透；而约126平3房也是朝南向。

枫叶望海公馆整体体量较小，容积率偏高为5.06，另外项目紧邻望海路，海景视野或被半岛城邦遮挡。在配套方面，项目背靠蛇口山望海公园，周边还有深圳湾公园及在建的蛇口广场，休闲配套较为丰富。

第三站：半岛城邦

半岛城邦用地面积约30万㎡，总建筑面积逾100万㎡，项目分五期开发。一期、二期分别在2006年及2009年发售，目前已全部入住。三期于2016年入市，共有7栋超高层住宅，目前三期仅剩1套350平顶层住宅。

半岛城邦预计在10月份左右推出四期住宅产品，规划有3栋（B/C/D栋）住宅、1栋（A栋）写字楼、及集中式+独栋的类box商业街区，其中住宅户型约88-135平，目前所有楼栋已脱完绿网。

其中B栋3体5户，两个端头是135平3房，往中间走是117平的2房，最中间的是80多平的1房。C/D栋户型和楼栋布局相同，分别是4梯6户，户型主推1-2房。根据现场销售表示，135平3房会最为抢手，该户型的数量最少，只有几十套房源。

点评：半岛城邦一、三、五期临海，景观视野好；二、四期不临海，紧靠望海路，海景视野会受遮挡。四期最小面积规划有88平，户型相对丰富，选择较多。在配套方面，项目与海上世界广场、香港特别行政区隔海相望，享受一线海景资源，同时周边还有深圳湾公园、蛇口山望海公园、以及在建中的蛇口广场，整体环境较为宜居。

另外，项目学区范围内的南山外国语学校滨海分校，就在项目二期里面，今年9月份招生，教育配套较为方便。另外项目二期和四期各有一个幼儿园。

第四站：海境界二期

海境界总建筑面积达35万平方米。项目分2期开发。其中一期为纯住宅，目前已全部入伙，二期是由大型购物中心，甲级写字楼，高档住宅、公寓，酒店多种物业形态组成的综合体物业。

海境界二期位于南山后海大道与招商东路交汇处，临近2号线湾厦站C出口，开发商为深圳本地开发商湾厦实业。项目占地面积3.16万㎡，总建面约30万㎡。共规划5栋（含3栋146-149米超高层）和一所幼儿园。

老焦绕着外墙走了一圈，能看到外墙装饰以及二期效果图，还没有展出工程牌和平面图。从施工现场来看，项目已经出地面约4层左右，比几个月前来的时候稍微长高了一点点，整体的施工进度都比较慢。

项目周边环境以二手房社区为主，整体报价在7-10万/平左右，西侧是海境界一期，南侧是后海公馆，东侧是恒裕滨城和名居·绿景湾，北侧紧邻湾厦地铁站C出口，以及育才四小。从学区来看，海境界一期划分在育才四小、蛇口学校（初中部）。另外，海境界二期南面不足200米处，即后海公馆对面，规划了后海二小，目前也在施工建设中，预计2018年开始招生。

从上面几个售楼处的销售了解到，目前受限价影响，蛇口上车门槛大大降低，导致了中产阶级、新富阶层及顶豪们的涌入，使得片区内楼市异常火爆。确实从最近备案的几个蛇口新盘可知，价格都非常诱人，出现了严重的一二手房价倒挂，加上片区新房稀缺，投资客已经抓住这个大好的套利机会。