上周，深圳房地产信息平台公示了三张预售许可证，共推出2318套房源。值得注意的是，这三个楼盘分别给出了85折、88折的高优惠，折后均价都是3字头，单价2.7万/㎡起！

受市场下行楼市冰封期、人才房大量供应的部分冲击，今年的刚需盘项目去化特别难，价格也一降再降。但是对预算有限、又急需满足居住需求的购房者而言，现在也是入手的好时机，现阶段刚需盘价格到N年前，可以理性的慢慢筛选意向楼盘而无需绞尽脑汁淘“笋盘”。

回到上周取证的三个新盘来看，分别是位于光明的特发学府朗园、龙岗的龙湖星玺·青云阙和云璞花园，刚需购房者怎么选呢？

先看看项目三个项目的基本详情：

· 特发学府朗园

备案均价：约4.4万/㎡

主力户型：建面约88-143㎡3-5房

开盘折扣：约85折（具体以开发商开盘现场公示为准）

特发学府朗园位于光明区公明李松萌炮台路与志康路交汇处，紧靠在建地铁13号线公明北站。项目西北侧是深圳外国语光明学校及深圳市青少年足球训练基地。

特发学府朗园总占地面积约2.1万㎡，总建筑面积约15.2万㎡，容积率5.0，共由4栋总高25-48层住宅组成，其中1栋1/2/3单元商品房48层，1栋4单元公租房25层，配建1所12班幼儿园。总规划924户，其中商品房792套，公租房132套，停车位1085个。

效果图

· 龙湖星玺青云阙

备案均价：3.7万/㎡

主力户型：建面约81-114㎡3-4房

开盘折扣：约85折（具体以开发商开盘现场公示为准）

龙湖星玺·青云阙位于龙岗区龙岗街道五联片区清芳路与清悦路交汇处。

龙湖星玺·青云阙总占地面积约1.04万㎡，总建筑面积约7万㎡，计容建筑面积约4.88万㎡，容积率4.68，绿化率约40%，共由3栋住宅+1所6幼儿园组成，总规划546户，其中商品房456户，公租房90户，停车位471个（车位比1:0.86）。

效果图

· 创城云璞花园

备案均价：3.8万/㎡

主力户型：69-109㎡2-4房

开盘折扣：约88折（具体以开发商开盘现场公示为准）

云璞花园原为坪地街道冠云片区城市更新项目，分01，02地块开发，总占地面积约3.78万㎡，总建筑面积约38.8万㎡。

其中计容建筑面积约31万㎡，容积率8.2，绿化率40%，共由9栋超高层建筑组成，规划总户数2606户（其中商品房2212户，公共租赁住房394户），停车位1920个（车位比1:0.73）。

效果图

接下来，再以多个维度来看这三盘怎么选择。

从户型产品来看：

特发学府朗园的产品主要是刚改及改善为主，起步面积相对较大，折后总价区间大概在286-620万左右，大面积户型如144㎡相对价格较高；

龙湖星玺·青云阙以刚需为主，户型建面约81㎡起步，折后总价区间约223-407万左右；

云璞花园户型跨度比较大，起步户型面积69㎡，整体折后总价区间约206-387万。

如果预算在300万以内，三个楼盘都有可选性。

从开发商实力来看：

特发地产是特发集团下属全资国有企业，实力稳健雄厚；

龙湖地产是全国知名上市房企，据悉，龙湖已累计开发项目800余个，累计开发面积近1亿㎡，开发经验丰富，具有一定的品牌价值；

云璞花园的开发商为创城房地产开发商有限公司，是龙岗坪地的本土开发商企业，前期在坪地开发过多个项目。

由此来看，选择国企或者品牌开发商，在产品设计及品质质量上或许更有保障。

再从刚需配套的“三板斧”地铁站+MALL+学校来看。

地铁站点：

特发学府朗园毗邻在建地铁13号线公明北站（直线测距约200米），13号线从公明北站至南山东角头站，中途途径光明凤凰城、光明城高铁站、南山西丽高铁站、高新站、后海站等核心区域，也被称为“硅谷干线”；

龙湖星玺·青云阙周边暂无地铁规划，距离最近的的地铁为16号线回龙埔站，地图测距约2公里左右；

云璞花园临近在建地铁3号线东延线富坪站，地图测约300米，地铁3号线途途经大运交通枢纽，可换乘地铁14号线、16号线。不过项目位置整体较为偏远，如在市区通勤，耗时仍较长。

如果通勤地点在南山、福田，拥有地铁13号线的特发学府朗园在地铁开通后相对较便捷。

教育配套：

特发学府朗园自身配建一所12班幼儿园，直线距离约800米有深圳外国语学校光明学校（办学规模为54班，现已正式开学）；

龙湖星玺·青云阙一街之隔千林山小学，近邻深中兰著中学；

云璞花园自带一所9班公立幼儿园(在建中)，3公里范围内有坪地中学、坪地兰陵学校。

*（具体入学学区请以区教育主管部门公示为准）

整体来看，特发学府朗园的教育资源相对较为优质。

商业MALL配套：

特发学府朗园园自身配建部分商业，此外经地铁13号线（在建）可便捷前往公明广场、凤凰城的商业配套，如大仟里、万达、蓝鲸世界等大型商业配套。

龙湖星玺·青云阙临近暂无大型商业配套，直线距离约3公里范围内有仁恒梦中心、宝能All-City、万科广场等成熟商圈

云璞花园自带约2.9万㎡商业配套，2公里范围内有创城·宜城PARK购物广场、创城·ccone，主要借享坪地区域的商业。

综合来看，特发学府朗园在地铁开通后前往成熟商圈的相对更便捷，云璞花园虽然自带商业配套但还需看后续招商运营情况。

刚需们，冲吗~