本文为深圳看房团原创作品

十一长假最后一天，央行降准，释放7500亿给市场打气。一夜之间，人民币贬值2%，如果你有1000万，就意味着一辆奥迪蒸发了。股市又是一片绿光，甚至击穿了2500点，股民万念俱灰。而长期来看，汇率破7也是大概率事件。

资产保值？其实，还需看楼市。

投资楼市，要押注公寓

目前，我们所处的大环境下，房产投资逻辑已经发生彻底变化。前两年，大多数的投资路径是“买住宅，等片区暴涨，转手赚差价”，一夜暴富在那时，是大概率的一件事。

但进入2018年，为应对上半年的房价上涨潮，截至今年10月份，年内调控措施叠加起来超过400次，高层甚至释放出了“坚决遏制房价上涨”的信号。投资客短炒牟取暴利的大门被关。

公寓，不限购，不限贷，单价低，总价小，成为房产投资的较佳替代品。而且，从目前房地产整体状况来看，楼市存量时代已经来临，租赁市场将越做越大，前景广阔。

那么，面对眼花缭乱的项目宣传，投资客该如何挑选项目，甚至捡漏？

公寓捡漏的五条准则

1. 租金水平高

公寓不同于住宅。住宅总价高，赶上好行情，放上几年，转手赚到几十万、上百万的的差价不是难事。但公寓总价低，交易税费却高，不适合短期转手，反而适合长期持有，换取稳定的租金现金流。片区租金水平越高，公寓带来的收益也就越大。

2.  片区供需紧

职住不平衡，已成深圳发展痼疾。例如福田、南山、罗湖内规划数个总部基地、CBD后，商务办公场所过于集中，大幅挤压居住空间，租赁需求将大量外溢。

承接需求外溢的各片区，供需可作为一项考量指标。近几年供应充足的片区，由于房源充足，租金上涨势头将没有供应紧张的片区强劲。

3.  离核心区近

职住失衡之后，通勤时间、通勤距离是租客考量的重要指标。离福田、南山、罗湖越近，将越受租客欢迎。

可是，从投资角度来讲，收益高低取决于持有成本与租金水平的比。罗湖、福田、南山虽然地处核心区，但是，目前持有成本过高，而政府对市场租金的管控，未来也将列入监管范围内，租金将被划出一个合理范围。所以，三大区内，未必所有项目都能实现收益较大化。

4.  靠近地铁站

地铁规划批示出来之后，地铁站点周边的房子往往会启动排名前列波上涨，而且是最猛的一波。而当地铁开通后，对房价的拉动效应已经不大。但对于租赁市场来讲，地铁开通前后，片区租金才会迎来最强的一波上涨势头。

投资客要做的，就是提前入场。深圳地铁规划目前已经都批示完了，主要的捡漏机会，就是在还没有开通的地铁线路周边物色项目，离地铁站越近越好。

5.  生活氛围好

“房子是租来的，但生活是自己的”，这已是90后的租房观。周边商业配套要好，吃喝玩乐一站式解决较佳；居住环境是加分项，无噪音，有公园等不仅是买房人要考虑的，租客同样也很在乎。所以，生活氛围好坏，能直接提升房租的上升空间。

简而言之，就像南山成就了宝安1号与11号沿线的租赁市场一样，投资者要沿着目前施工中的地铁线，寻找适合投资的片区与项目。

看房团看好盐田，并着重推荐沙头角片区。

一座梧桐山，将盐田与罗湖分割开来，虽然有隧道，但交通不畅，这是盐田崛起无法逾越的鸿沟，因此，盐田的房地产市场一直不温不火。但随着8号线施工进度的加快，明年年底有望试运行，届时，盐田的房地产市场预期可与罗湖接轨，开始一轮上涨。地铁东进盐田首站便是沙头角，优势显然强于盐田港周边。

一山相隔，也为沙头角打造了极为舒适的居住氛围。这里山海景观资源最为丰富，空气质量仅次于尚处于原始状态的大鹏；这里生活步调缓慢，人少，车也少，静谧宜居，完全没有“山外”的繁忙景象，而且还是深圳港式生活氛围最为浓厚的片区；此外，这里还有沙头角口岸，深港两地往返便利。

更为关键的是，整个沙头角的新房市场，供应并不多，目前在售的也就半山悦海、蓝郡公馆等几个项目，无论是与“山外”同等地段的房价还是租金相比，这几个项目的性价比都比较高。

在这里，看房团着重点评沙头角的蓝郡公馆。

项目模型

蓝郡公馆紧邻沙头角海关边检站，与8号线沙头角地铁站仅约400米的距离，一站到罗湖，出行极为便利。周边有华润万家、沃尔玛以及滨海中央公园等诸多市政配套。如果去参观样板间，还会被其南北两面的双向山色，山海双重美景所吸引，至于超低的PM2.5，一年365天都有保障，空气特别新鲜、纯净。

露天泳池与山景

虽为公寓属性，但所有户型都是按照住宅打造，可通燃气，景观阳台，明厨暗卫，主宾分区，动静分离，52-127㎡1-3房可满足全年龄段的居住需求。

隔壁便是香港

更为重要的是，该项目作为8号线翻越梧桐山后的首站物业，明年年底通车后，租金水平有很大的上涨空间。

2号线与8号线相接，以罗湖某在售公寓项目为例，地处2号线【湖贝站】附近（1.3公里），蓝郡公馆地处8号线【沙头角】附近（400米），以地铁的车程算，两地间隔15分钟左右。

目前，罗湖该项目均价在68000元/㎡，周边租金普遍在150元/㎡左右。如周边的钻石时代，35㎡租金5200元/月，27㎡租金4100元/月。

推窗即景

而蓝郡公馆预计售价在54000元/㎡左右（据说现场会有大优惠），周边租金普遍在130元/㎡左右。如同地段的苏鹿公寓，20㎡租金2680元/月。15分钟地铁车程与两项目和地铁站之间的1.1公里差距相互抵消后可知，待地铁开通后，蓝郡公馆的租金有望越上150元/㎡这一台阶，且伴随着深圳租金上涨而继续上扬。

以54000元/㎡的价格，长期持有一套租金收益与罗湖68000元/㎡项目旗鼓相当的优质标的，这才叫捡漏！