深圳市场自二手房参考价实施以来，历经长达2年的低位盘整，2022年更是跌入谷底。2022年11月以来，地产政策转向，重回支柱产业，政策底已到，深圳作为一线城市及社会主义先行示范区，出台政策较为谨慎，目前尚未进行明显的政策调整。在全国政策利好背景下，深圳市民对2023年深圳政策及楼市预期如何？后疫情时代，深圳市民置业需求又发生了哪些变化？

为了解深圳市民真实置业需求，乐有家研究中心发起《2023年深圳市民置业计划调研》，通过网络调查、定向邀约等多渠道，共收回有效问卷1000+。

核心观点

1）2023楼市走势判断：理性乐观，近7成参与调研者认为2023年深圳楼市会“稳步复苏”，全国政策利好下，带动深圳市民信心提升，但历经2年调整，深圳市民对楼市预期更加理性。

2）2023年楼市政策预期：呼声最高的是“调整二手房参考价”及“降低房贷利率”，其次为“降低二套首付”、“认房不认贷”改善利好政策。

3）参与调研的深圳市民置业时间计划：2年内计划购房占比近6成，压抑了近3年的购买力有望在今年集中释放。

4）深圳意向购房者可接受的最高首付成数：最高支付3成首付的占比超6成，支付5成首付的占比近3成，高首付把部分合理改善需求挡在门外。

5）后疫情时代，买房最看重的因素：价格、配套仍是最关注要素，同时对小区环境、房屋品质要求大幅提升。

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2023年深圳楼市走势判断

理性乐观，近7成参与调研者认为2023年深圳楼市会“稳步复苏”，认为会“大幅反弹”的仅占8%。

历经2年楼市低迷周期及3年的疫情时代，楼市“只涨不跌”的神话被打破，市民对楼市的认知及预期发生了本质变化。在全国政策利好背景下，深圳市民对2023年深圳楼市预期有所提升，但在如今降薪裁员、收入增长预期减弱大背景下，整体仍较为理性，近7成参与调研者认为2023年深圳楼市会“稳步复苏”，但仍有25%认为会“持续低迷”，认为会“大幅反弹”的仅占8%。2023年深圳楼市将逐步回归到正常水平，与房产长期稳健发展基调一致。

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深圳市民最期待放松的政策

深圳市民对“二手房参考价调整”及“降低房贷利率”呼声最高，其次为“降低二套首付”、“认房不认贷”改善利好政策。

深圳市民对“二手房参考价调整”呼声最高，占比26%。深圳二手房参考价与银行贷款紧密绑定，购房者的上车门槛大幅提升，因此政策效果相较其他城市更显著。近日，正值二手房参考价调整2周年，对于二手房参考价是否调整，深圳市住建局工作人员表示“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”乐有家研究中心数据显示，2022年深圳近四成房源低于参考价成交，超八成房源接近参考价成交，参考价已成为市场交易的重要参考。若二手房参考价放松，有望加速市场预期及信心修复。

期待“降低房贷利率”的占比25%，1月以来，全国多地下调房贷利率，珠海首套房贷利率最低降至3.6%，房贷利率迈入“3”时代。深圳目前首套住宅房贷利率为4.6%，二套住宅房贷利率为4.9%，有较大下降空间。

期待“降低二套首付”及“认房不认贷”的分别占比19%、15%，均利好改善型需求。1月28日广东省召开高质量发展大会，广东省住房和城乡建设厅副厅长张勇在会上提到，加大刚需和改善型需求支持力度，实施差别化信贷，2023年预计将有更多利好改善型需求的政策出台。

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深圳市民购房需求

计划购买首套房占比近6成，二套占比35%，在深圳拥有首套房仍是很多人的奋斗目标。

深圳常住人口住房自有率约23%，超七成市民需要租房，调研结果显示，深圳计划购买首套房的占比近6成，因此在深圳购买首套房仍是多数深圳市民的奋斗目标，深圳住房自有率低，主要与深圳房价高、住房供应紧张等有关。近几年深圳住房供应量明显提升，且拟探索部分商业、办公用房转为公共住房，将会满足更多的住房需求。此外，计划购买二套的占比35%，改善置业需求加大，值得关注。

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深圳市民置业时间计划

参与调研的深圳市民中，2年内计划购房占比近6成，压抑了近3年的购买力有望在今年集中释放。

参与调研的深圳市民中，1年内计划购房占比25%，2年内计划购房累计占比近6成，压抑了近3年的深圳购买力，有望在今年集中释放。今年距离2020年“715新政”刚好满3年，满足深户3年+社保3年将释放一批购买力，此外这两年受市场低迷影响，客户观望情绪浓厚，市场向好，需求将加速释放。

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深圳意向购房者总价预算

300-500万预算占比最高，近四成，其次为500-800万。

5年内有置业计划的购房者中，300-500万预算占比37%，500-800万预算占比28%，刚需及刚改需求为主。

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深圳意向购房者可接受的最高首付成数

最高支付3成首付的占比超6成，支付5成首付的占比近3成，高首付把部分合理改善需求挡在门外。

5年内有置业计划的购房者中，最高可支付3成首付的占比63%，支付5成首付的占比37%。深圳目前仅无房且无房贷记录的首付3成，其他需支付5成、7成首付等，深圳房价相对较高，5成首付、7成首付把部分合理改善需求挡在门外，因此有大量市民希望可以降低二套首付、认房不认贷。

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后疫情时代，买房最看重的因素

价格、配套仍是最关注要素，同时对小区环境、房屋品质关乎居住体验感的需求上升到同等重要水平。

价格、配套作为衡量上车门槛、性价比、居住便利度的指标，仍是购房者最关注的因素。同时，后疫情时代，人们对小区环境及房屋品质的需求大幅提升。因此，价格合理、配套完善、高品质好房将备受欢迎。

总结

深圳市民对2023年楼市信心增强，但整体在理性乐观范围内。随着市场向好，压抑了近3年的购买力有望在今年集中释放。近日，深圳不动产登记中心恢复午间延时服务，最近一周（第6周）二手住宅成交量近800套，创2022年以来最高值，各售楼处热度回升，种种迹象表明，深圳市场已经明显回暖，需要买房、换房的抓住最后时机上车。

深圳目前政策仍偏紧，市民对“调整二手房参考价”、“降低房贷利率”，以及“降低二套首付”、“认房不认贷”改善利好政策呼声较高。2023年深圳若出台支持刚需和改善需求利好政策，将大大加速市场的回暖。

此外，后疫情时代，市民对小区环境及房屋品质的需求大幅提升，高品质好房将更具市场竞争力。同时希望未来可加强房屋建造品质监管，满足市民对美好生活品质的需求。

来源：乐有家研究中心