粤港澳大湾区9城2019年4月新建商品住宅成交数据出炉，一手住宅成交54599套。

环比方面可谓量跌价涨：成交量环比5市有跌，跌幅在1%-21%之间；而成交均价方面7市环比有升，升幅在1%-11%之间。

摄影师：大颂

同比方面，成交量有7个城市同比大涨，涨幅在9%-131%，涨超100%有两个；成交均价4市涨6市跌。

惠州在粤港澳大湾区中的成交一直非常出彩，4月成交12753套，排在排名前列；4月成交均价为10906元/㎡，无论环比还是同比都相对平稳。

下面再看看各市各区的4月房价和成交TOP10项目吧。

广州

克而瑞数据统计，4月份广州一手住宅成交7582套，环比3月下跌了21%！同比上涨34%。成交面积80.4万㎡，成交均价26551元/㎡，环比上月上涨了11%，同比上升57%。

佛山

克而瑞数据统计，4月份佛山一手住宅成交11342套，环比下跌13%，同比上涨89%；成交面积126.4万㎡，成交均价13743元/㎡，环比3月上涨了6%，同比上涨了28%。

肇庆

克而瑞数据统计，4月份肇庆一手住宅成交3538套，环比微降了1%；成交面积38.4万㎡，成交均价7835元/㎡，环比下跌了1%，同比下跌了31%。

深圳

克而瑞数据统计，4月份深圳一手住宅成交2723套，环比下降了11%,同比增加了32%；成交面积25.9万㎡，成交均价52072元/㎡，环比上月下跌了5%，同比也下跌了3%。

东莞

克而瑞数据统计，4月份东莞一手住宅成交3783套，环比下降了6%，同比小增5%；成交面积42.4万㎡，成交均价20855元/㎡，环比上月上升了3%，同比则是增加了18%。

惠州

惠民之家数据显示，4月惠州全市一手住宅网签12753套/131.76万㎡，环比分别涨11%、7%；据统计，惠州一手住宅3月网签11594套/123.73万㎡。这亦是自2018年8月市场下行以来，网签量较高的月份。

同比方面，分别下跌5%、10%，据统计，惠州一手住宅2018年4月网签13493套/146.50万㎡。

珠海

克而瑞数据统计，4月份珠海一手住宅成交3762套，环比上涨了13%；成交面积39.5万㎡，成交均价20050元/㎡，环比上月微升了0.6%，同比下跌了7%。

中山

克而瑞数据统计，4月份中山一手住宅成交4485套，环比上涨了3%，同比上涨102%；成交面积50.1万㎡，成交均价13445元/㎡，环比上月升了0.3%，同比上涨了39%。

江门

据江门市住房和城乡建设局的较新数据显示，江门商品住宅成交量达4626套，环比上涨6.7%，同比增加8.6%；商品住宅成交均价为8065元/㎡，环比上涨1.5%，同比下降5.4%。

江门各区域成交均价为：蓬江、江海为21714元/㎡，新会为9666元/㎡，鹤山为7483元/㎡，台山为7126元/㎡，开平为7687元/㎡，恩平为5813元/㎡。

摄影师：大颂

深圳4月豪宅成交量跌价升 

千万以上豪宅成交占比大幅下滑

据深圳中原研究中心统计，4月有三个豪宅项目获取预售，均位于南山。另外4月还有一个现楼豪宅项目入市，为福田的绿景红树湾壹号。一手豪宅共成交454套，环比下降19.1%，成交面积为4.98万平，环比下降35.4%。成交均价为118158元/平，环比上涨11.9%。深圳中原研究中心表示，4月有三个豪宅项目入市，开盘去化约七成，预计未来豪宅项目备案量会有所上升。

公寓类豪宅成交占比近八成

分区域来看，4月南山、福田和龙华均有豪宅成交。南山区一手豪宅共成交276套，成交面积为3.70万平，面积占全市比重为74.37%，南山的成交以瑧湾汇和瑞府为主;福田成交162套豪宅，面积共计1.13万平，面积占全市比重为22.77%;龙华成交了16套别墅类豪宅，面积共计0.14万平，面积占全市比重为2.86%。

分类型来看，受瑧湾汇、瑞府等项目的影响，本月公寓类豪宅的网签量占比上升至77.83%，公寓类豪宅成交面积合计3.87万平。住宅类豪宅本月共成交0.96万平，占比为60.3%。别墅类豪宅本月成交0.14万平，占比为2.86%。

1000万以上豪宅成交仅占26%

据深圳中原研究中心数据显示，4月一手豪宅成交套数TOP5共成交391套，占总成交套数的86.12%。南山的瑧湾汇备案161套，位居4月豪宅成交量榜首。

另据网签数据显示，4月1000万以上豪宅套数占比大幅下滑，仅占25.55%。其中1000万-2000万以上豪宅成交占比下滑显著，该价段成交占比下滑29.65至12.78%。2000万-3000万价段的豪宅成交占比下滑0.24%至5.29%。而3000万以上豪宅受瑞府项目的影响，成交占比上升1.96%至7.49%。1000万以下豪宅成交占比上升27.93%至74.45%，此价段内中洲湾和华润城润府三期为成交主力。

深圳4月商务公寓成交量跌价涨 

总价千万以上公寓成交占比上升

深圳中原研究中心月刊数据显示，4月仅有一个公寓项目获批，批售面积为2.98万平。网签数据显示，4月全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%；成交面积10.57万平，环比上升7.21%；受瑞府、瑧湾汇等项目备案影响，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。

南山成交面积占比为四成

据深圳中原研究中心统计，4月南山、福田、罗湖以及盐田成交面积较上个月有所上升，其他区域成交面积呈下滑状态。受瑞府和瑧湾汇项目备案的影响，南山区成交面积环比上升43.19%至4.23万平，成交面积位于全市首位，约占全市成交的四成。

4月龙华、宝安和龙岗成交均价呈上升状态，其他区域成交均价呈下滑状态。南山成交均价环比下滑7.45%至123093元/平，成交均价依然位于首位。4月光明成交均价环比下滑2.22%至23863元/平，成交均价较低。

60㎡以上公寓成交占比升至四成

成交面积段方面，据深圳中原研究中心数据显示，45㎡以下小户型公寓成交占比下滑7.73%至30.98%，此面积段内会展湾南岸、中洲湾和佳兆业E立方为成交主力；45-60㎡的公寓成交占比下降3.04%至30.71%，此面积段佳兆业城市广场项目备案量最多；60-90㎡的公寓的成交占比上升7.46%至27.34%，此面积瑧湾汇项目备案量最多；90㎡以上的公寓成交占比上升3.31%至10.96%，此面积段内京基御景峯和瑞府为成交主力。

从成交总价来看，4月总价在100万以内的公寓成交占比上升0.37%至1.06%。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为58.26%，环比下滑11.32%，此价段内佳兆业城市广场的备案量最多。总价在300万-600万的公寓成交占比为19.68%，环比上升0.61%，此价段内福城前海新纪元成交最为活跃。总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升8.47%至13.74%，此价段内瑧湾汇项目备案量最多。总价在1000万以上公寓成交占比上升1.87%至7.27%，此价段内瑧湾汇成交最为活跃。

TOP10项目成交量占六成

深圳中原研究中心数据显示，4月商务公寓成交量前十榜单共成交923套，占全市成交套数的60.96%。成交量TOP10榜单中，龙岗的佳兆业城市广场以183套的成交量位居排名前列名。此外，4月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计63.94亿元，占全市公寓成交金额的77.50%。据网签数据显示，本月瑞府共备案34套，成交金额为22.37亿元，位居全市公寓成交金额排名前列名。

深圳写字楼市场进入低迷期？

机构：短期低迷 看好后市

3月份的“小阳春”楼市回暖并没有给深圳的写字楼市场带来积极动力。随着各大研究机构的统计数据发布，深圳写字楼市场的低迷成为了关注焦点。

（罗湖某商圈写字楼空置的办公室）

数据：空置率上涨租金水平下跌

平安金融大厦退租潮、华侨城大厦整售转让、领展收购中心城……去年年末到今年年初，深圳的商业地产市场动态不断。然而从一季度的统计数据来看，市场却并没有达到与热闹现象相匹配的繁荣。

据排名前列太平戴维斯统计数据显示，2019年排名前列季度，深圳写字楼市场无新增供应，全市写字楼总存量仍为608万平方米。

排名前列季度深圳全市甲级写字楼净吸纳量约为4.7万平方米，福田中心区部分金融企业为节省成本缩减租赁面积，致使全区净吸纳量为负1.2万平方米。全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点，同比下降0.6个百分点，至18.2%。

空置率上升，租金却在下跌。据排名前列太平戴维斯统计，排名前列季度全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民币每平方米每月225.8元。甲级写字楼平均售价环比下跌0.1%，同比上涨2.8%，至人民币每平方米55,257元。

值得关注的是，排名前列太平戴维斯指出，深圳写字楼市场预计2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中于福田中心区和前海，分别占总新增供应的28.8%和25.5%。

而展望2019年，在调控大背景下，深圳写字楼市场的租赁需求增长乏力受新增供应入市的影响，全市供过于求的情况或将持续，短期内全市空置率或将持续上升。租金方面，为缓解大量于未来五年入市的新增供应带来的压力，业主方或将采取更为有力的优惠手段，以应对租户方市场的持续并合理规避管理风险。受其影响，短期内全市平均租金或将下降。

莱坊深圳：写字楼未来将是回报较高的投资物业

尽管深圳写字楼市场近期数据不明朗，引发了一连串关于市场低迷的猜测与唱衰，但也有业内人士认为，深圳的写字楼市场应该从长远角度来看待发展，不应该被短期现象所误导。

莱坊深圳董事总经理及华南办公楼服务部主管简家宏表示，从长期发展来看，深圳的写字楼市场仍处于上升阶段。“我个人观点认为，从回报率和租金回报上来看，深圳的写字楼相对来说还是比较便宜的。而且未来五年是深圳写字楼市场的供应高峰期，从一个一线城市的长期发展来看，不管是本土企业的需求还是外来资本的投资，写字楼产品将会是一个长期稳定、回报较高的投资物业。”简家宏预测，随着大湾区和深圳的逐渐发展，未来深圳地段较好的写字楼产品和商业物业被境外投资者盯上的机会将越来越多。

排名前列太平戴维斯：深圳写字楼在未来将成为新热点

同样看好深圳写字楼市场的还有排名前列太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿，其认为在大环境发展下，深圳写字楼在未来将成为新热点。自2019年大湾区规划公布以来，机构投资者加大对湾区门户城市的关注力度，而占据创新高地的深圳更是具有重要的战略意义。2019年初领展以66亿元对价完成对中心城购物中心的收购向市场传递了提振的信号。同时，保险资金在深圳房地产领域的投资仍存有大量空间。一直以来，深圳写字楼市场与北京、上海市场有很大不同，深圳写字楼价值的成长性以及湾区门户城市的战略地位已经成为外资和险资重点考虑的因素。

吴睿表示，深圳写字楼先扬后抑的供应节奏，以及当前短期需求震荡，使市场上已经凸显出不少优质的投资机会，一些过去市场中“永远的非卖品”也开始接受咨询，这次短暂的盘整将为机构提供了难得的深圳资产配置地窗口期。在适合的时间布局以分享大湾区及深圳未来发展红利，成为目前越来越多机构关注深圳写字楼市场的主要原因，深圳写字楼市场正在成为新热点。

此外，吴睿认为本土企业和外来企业对深圳写字楼的需求也会随着经济发展而有所增长。本土企业方面，深圳甲级写字楼的需求来源不仅仅依靠传统的金融和专业服务行业，本地科技及其相关产业链条的发展给区域带来“虹吸效应“，有效提高了整体租户组合的多样性，使得市场有更好的对抗周期风险的能力。吴睿表示，目前深圳紧抓粤港澳大湾区国家创新型城市的历史机遇，深圳的产业未来将不止于此，由此产生的办公需求也值得令人期待。

外来企业以恒大为例，2017年恒大总部连同其最核心的地产和金融业务板块搬迁至深圳，并一举租下后海中心区先进后海中心近20层的办公面积以及阿里中心，获得楼宇的标识权。同年12月，恒大又重金拍下深圳湾超级总部基地的地块，计划建成后作为总部办公使用。吴睿认为，恒大此举表明了对深圳未来发展的看好，也是深圳优质营商环境带来的结果。

商铺与住宅写字楼被动上涨不同，要主动去经营。片区商业做出名气了，自然会吸引很多人流。你的店铺生意旺了，租金自然会高，转手就容易多了。

来源：粤港深湾区地产网