华润城润府3期开盘能不能买到? 你最关心的4个问题有答案了

新房圈 2018-05-09 15:48:43
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没有转长租公寓没有被整售,你确定你就能买到华润城润府3期吗?

在目前的深圳新房市场上,华润城润府3期可以说是最受关注的楼盘之一,其开盘时间和价格始终处于购房者的揣测之中。从今年3月份以来,有人说转为长租公寓,有人爆料被整售了,甚至华润官方也发声明”辟谣喝茶费”,尚待字闺中的润府3期经历了一波又一波的传闻。

实际上,由于项目自带市场热度,开发商几乎不做宣传,具体的开盘信息也没有对外释放。那么,对于密切关注润府三期的网友,还是会产生很多疑问:

1、华润城润府3期真可能被整售买不到吗?价格会比2期高吗?

2、如果买不到润府3期,买二手房或者回迁房划算吗?

3、华润城润府3期,目前施工到了什么程度?

4、整个华润大冲旧改的学校、商业配套项目建设进展如何?

近期,阿揪到华润城润府3期实地踩盘,并在营销中心现场咨询了销售,接下来一起看看这些问题的答案吧。

85000元/平方米

南山深南大道与沙河西路交汇处地铁1号线高新园站A、B出口 查看地图

2018年09月28日 70年

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一、项目介绍

华润城润府,即华润大冲旧改项目,位于南山深南大道和沙河西路交汇处,临近地铁1号线高新园站A/B出口。项目总建面约280万平方米,包括商品住宅、商务公寓、写字楼、商业、回迁房等多种业态,分为五期开发,目前1期已全部入伙,2期在售建面约190-230平公寓,位于F座,整体均价90000元/平。

*华润城润府整体规划图

华润城润府3期用地面积约34954.61平方米,总建筑面积为302879.52平方米,是由玉泉路、大涌二路、大涌六路、铜鼓路围合而成的地块。三期规划为7栋超高层建筑,其中1栋A座、1栋B座、2栋为35层的普通住宅,3栋为54层的公寓,4栋、5栋、6栋分别为52、53、53层普通住宅。

*华润城润府3期楼座示意图

二、产品分析

目前,华润城润府已将营销中心搬至万象天地,在优衣库对面。从现场销售口中了解到,润府3期包括住宅和公寓产品,其中公寓户型为38-60平,位于3栋,全部为开发商自持,不对外销售;住宅户型为89-190平,共有6栋,会分批次开盘,相隔时间大概半年到一年之间。

因此,不同于红山6979,华润城润府3期对外出售的都是住宅,全部需要购房名额,大机构要买断的话,也不是那么容易操作。

*华润城润府3期展示中心

3期首推1栋A座、1栋B座,具体是建面约89平的2房2厅1卫、建面约150平3房2厅2卫、建面约190平4房2厅3卫。3期的实用面积为79%,比2期要高。相较于已售罄的2期1:1.2的停车位,3期的停车位为1:0.8,车位要少了些。对于很在乎车位的购房者来说,要称心如意很难。

目前,项目在售2期190-230平4房公寓,均价9万/平。由于新房限价,3期住宅开盘价格应该与2期持平,或略高于90000元/平

1、 89平2房户型,为西南朝向,双面采光,由于临近铜鼓路,低楼层单位较容易受到噪音干扰;

2、封闭式厨房避免油烟问题,生活阳台可存放洗衣机或杂物;

3、仅有1个卫生间设计,较适合两口到三口的小家庭使用。

1、150平3房户型,朝向东南或西南,东南可看花园安静,中高层视野效果佳;但是西南向临路,或有道路噪音影响。

2、大横厅开间5.2米,连接1.7米景观阳台,宽敞舒适采光条件好。

3、主卧开间3.7米,配备衣帽间和卫生间,北向次卧开间3.4米,南向次卧开间2.9米,能满足居住需求。

1、190平4房户型,全部为东南朝向,多面采光,可看花园景观,居住舒适安静。

2、卧室和卫生间位于两侧,动静分区合理,餐客厅相连,面积较大实用性强。

3、四房三卫的配置,双套间设计,适合人口较多家庭居住。

三、周边楼盘

润府3期周边的二手房,主要有润府1期,润府2期,大冲城市花园,以及红树别院、英伦名苑等小区,共享南外(集团)科华学校的学区资源。

这几个小区里,英伦名苑的价格最便宜,楼龄已经超过10年,均价在8万元/㎡左右。一期楼梯房最便宜还有7万元/㎡左右的房源。红树别院位于科华学校的正后方,小区较小,共4栋,2014年建成,整体楼层不高,不过价格已经达到了10万元/㎡,跟润府系列的价格相差不大。

*华润城润府3期周边二手房报价

目前片区内二手房成交最活跃的,是华润城润府1期,小户型最贵,89㎡的3房,价格在900万-1100万之间,大户型的均价则在8-9万元/㎡。究其原因,一方面是1期楼座楼间距相对较大,通风采光好居住舒适;另一方面1期户型得房率较高,89平可做3房2厅2卫。

*华润城润府1期实景

不过,自从深圳实行“三价合一”的新政后,买二手房要多出几十万的税费。现在,润府一期大多数房子都已满两年,按照89㎡户型,1000万的成交价和评估价来计算,三价合一之后,税费在65万左右,比新政前高出了一倍。另外,润府二期已经交楼,但是房产证估计要2018年年底才能下来

*华润城润府3期周边二手房和租金行情

最后,我们来看看大冲旧改的回迁房,位于铜鼓路西侧的大冲都市花园、大冲新城花园都已交房入住,但还未办理房产证,不能买卖,目前3房的月租金区间是11000-13000元。另外,铜鼓路东侧的大冲城市花园,已有中介挂出房源,单价96000元/平,但是户型都在120平以上,总价相对比较高。

四、施工进度

华润城润府3期,目前部分楼栋已经封顶,其它多栋楼主体结构已经到了高层施工阶段,小区入口处也完成了外墙装修。

*华润城润府3期施工现场

位于铜鼓路西侧的大冲学校,已于2015年投入使用,在润府1期的学区范围内。深圳市南山外国语学校(集团)大冲学校位于科技园北区,总用地面积22384.81㎡,总建筑面积34396.45㎡,绿化面积10073.12㎡,一所九年一贯制公办学校,规模设置为小学36个班、初中18个班,共54个教学班,可容纳近2500名学生。

紧邻润府3期,就是华润城学校项目的施工现场,主体施工也基本上完成,现场工作人员称,今年9月份之前,所有的内外部装修等施工都将完成。据了解,华润城学校将被打造成名校南山外国语(集团)科华学校,规划办学规模60个班,其中,初中36个班,小学24个班,周边房产中介透露,南外(集团)科华学校可能在9月份启动招生

*华润城学校总平面布置图

*南山外国语(集团)科华学校施工现场

另外,大冲商务中心写字楼大部分都已经有企业入驻,楼下部分商业还在招租中。

五、交通和配套

华润城润府所在的南山高新技术产业园区,是深圳目前最大的科技商务区,整个区内住宅用地较少,新房更是鲜有,大型商业配套也相对缺乏。因而,作为建面280万平的大型综合体,华润城润府就满足了片区置业的需求。可见,相对于2期相比,3期产品没有太大特殊性,项目卖点仍是地段环境和自身配套。

*华润城润府周边配套示意图

从地段和交通来看,华润城润府临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市要道,距1号线高新园地铁站和大冲公交站400余米,交通通透性高,自驾、公交出行十分便捷。另外,铜鼓路是一条40m宽的双向四车道,是华润城所有业主出入的主要交通要道。

从教育资源来看,华润城润府社区内设有3所幼儿园,分散在一期、二期和四期周边,并且带有深圳南山外国语大冲学校,是一所九年制学校,位于二期东侧,目前已开学;另外项目三期西侧,还有所华润城九年制学校,暂定名为南山外国语(集团)科华学校,目前施工建设中,预计2018年9月启动招生。

随着华润城万象天地的开业,这个润府项目自带的大型商业综合体,将极大地满足居民日常的购物、休闲、娱乐和社交的需求,且将辐射高新技术区的大部分地方。

从周边人群来看,聚集着大量的高新技术企业和精英白领,包括腾讯、中兴、创维、大疆创新、TCL、德赛、迈瑞等一众高科技创新企业,加之正在蓄势待发的南山金融科技城,今后这一片区的科技金融属性将越发突显。一来产生旺盛的租售需求,二来项目有很大的升值潜力。

不过,由于项目体量较大,施工周期长,也存在着长时间的噪音灰尘干扰;临近主干道、加上学校路段,高峰期的拥堵也是显而易见的;项目楼栋基本都是超高层设计,容积率偏高,绿化面积较少,也会影响到居住的舒适度。

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