疫情笼罩、通货膨胀、经济萎靡的大背景下，现如今投资变得愈发艰难。

通货膨胀逐年上升，钱越来越不值钱；

存款利率连续下降，存银行面临资产缩水；

更别提股票、基金等投资品绿油油一片；

……

众多投资理财能保住本金已是万幸之至，更遑论收益了。

那什么才是财富资产投资避险的好去处呢？

全国人民都知道深圳的住宅价值高、升值快，但在深圳买住宅真的太难了。

住宅限购严苛，房票难求，而且门槛高，很多首付都要高达100万以上，

商办产品对投资眼光和经验又有极高的要求，一旦选错，只能眼看资产贬值，

对普通购房者和外地投资客都不友好。

细心观察会发现，如今旺盛的资产配置需求已经转移到了公寓市场，关注度很高。

一刀发现，公寓在目前的市场环境下，具有相对较好的投资价值。

从去年7月开始，深圳就停止商务公寓用地的审批，也就意味着卖一套少一套。

5月16日，深圳商务公寓再迎利好，认定为居民居住可转民用电价。以后，商务公寓可以按照价0.68元/kw阶梯收费了。

据小道消息，最近深圳公寓很可能会再出政策，大家可以细心留意。

市场行情一旦起来，“不限购、不限贷、逐步住宅化”的商务公寓市场将较先燃起来，2022年公寓市场还有搞头。

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为什么深圳的公寓可以买？

深圳市场上一直谈买房就买住宅，是不是说公寓就完全不能买呢？

其实我们要辩证看待，商务公寓近期行情走高有其内在驱动力。

之前在我的讲座上也讲过，2021年深圳关键政策节点高达60多条，大部分都是打压政策，只有零星几条利好，商务公寓通燃气就是较先激活市场的一条正面政策。

2020年以后，住宅限购限售限价等政策步步趋严，商务公寓却不断得到政策上的支持。

如果你不熟悉深圳市场，可能很难理解公寓产品为什么会受资金青睐。

毕竟在全国很多地方，公寓被贴上“暴雷”、“巨坑”等不好的标签，让人避之不及。

这一点，深圳公寓显得独树一帜，在深圳发展进程中有其特殊性和历史意义，这决定了其近段时间火热的原因。

一句“来了，就是深圳人”，吸引着无数热血青年奔赴深圳打拼。

深圳商品住宅长期供不应求，两千多万的人口，却只有不到两百万套房子，这也是深圳房价高的主要原因，商品房供应太少，就只能靠公寓作为住房补充。

因此，住宅涨，公寓也会跟着涨。

公寓在深圳楼市中充当必不可缺的角色。

所以2020年后，公寓资产不断获得利好政策，使得公寓住宅化大面积、大规模铺开，与住宅的差距一步步拉小，宜居指数拔高。

2020年7月，深圳停止商务公寓用地的审批，鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房，正式宣告进入存量时代，卖一套少一套。

2021年2月，允许符合条件的商务公寓通燃气；今年5月12日，符合条件可转民用电价，逐步加快走向“住宅化”。

现在通了燃气，未来不排除包括使用权、使用年限、学区积分，还有其他条件一步步向住宅靠拢，逐步把它纳入住宅体系中去。

深圳715后丧失名额及国内的投资客，没资格买住宅，又想合理配置资金的，可以买入深圳的优质公寓。

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如何选择公寓，才能跑赢大市?

市面上那么多公寓，是不是就意味着可以随便买？

并不是，楼市分化的时代，买公寓同样讲究技巧。

买对坐等收租和升值，买错血亏几十万都有可能。

那么如何挑选优质公寓？

首先，一定要选择核心地段的优质产品，才能跑赢大市。

光明目前是最火的片区，有个年轻女粉丝小M在不久前杀入大热的光明中心，买了一套网红盘星河天地的公寓。

用她的话说地段越核心，租金越高，升值潜力越大，况且这是轻轻松松够得着的优质公寓。

地段为王，始终是万变不离其宗的买房硬核逻辑。

房价是价值最直观的体现，拿南山的金地国际公寓举例，2014年开盘价约4.3万/㎡，如今二手房均价11.4 万/㎡。一套87㎡公寓挂牌价去到 880万，7年时间房价涨了近3倍。

视角回到光明，2018年，光明的新房备案价在4万/㎡左右，2020年，片区有楼盘二手房成交单价去到7-8万/㎡，时至今日光明已成无数刚需的心头好。

长期来说，地段越好，将来升值空间越大，甚至实现翻倍。

其次，除了地段，产业和规划也是重要的支撑要素。

有产业的地方才有人口聚集，有人流才有租赁和购买需求。

一般来说，产业越发达，高收入人群越多，这群人才具备强劲购买力和租房支付能力。

光明中心之所以被长线看好，光明科学城和深圳北部中心的重磅规划功不可没。

光明科学城定位为综合性国家科学中心核心承载区，充满了高级的宏大想象。

科创时代之下，深圳在大湾区中担纲创新之都，光明科学城又是其中不可或缺的一块拼图，被誉为“深圳最强大脑”：

占地约99平方公里，约等于9个南山科技园；

总投资约2047.3亿人民币，约34倍南山科技园投入；

居住人口约22万、就业人口约37万，约2倍南山科技园。

华星光电、世纪晶源、杜邦太阳能、迈瑞等高新名企云集。

再加上，光明科学城联动前海自贸区、海洋新城，构筑西部黄金三角。

光明这十年的人口呈现爆发性增长，人口增长了1.27倍，新增人口高达61.44万人。

作为黄金科创极之一的光明科学城，正在落地各种高精尖科研体系，以及有着大量的企事业单位，将会带来大量的高薪高端人才，从而产生对商业、居住的长久而爆发性的需求。

因此，在科学城和北部中心双重概念加持下的星河天地，在购房者中迅速火爆出圈，多次开盘售罄。

最后，要有配套，越靠近地铁和商业，租售越容易。

公寓有一部分收益来自租金，地铁和配套决定人流量（含外溢人口）及人口消费力。

下楼就是地铁和大型商业的公寓，最受上班白领的青睐，因为很多公寓的租户主要是年轻人，对他们来说这是加分项。

以福田及南山为例，福田CBD的中洲滨海商业中心，40-80㎡户型的月租金达到了8000-15000元不等，算下来租金收益率有3.6%以上，远超0.8-1.5%的深圳住宅的租金收益率。深圳软件产业基地公寓，一套 51 ㎡的1室，租金9800元/月。

通勤往往是年轻白领租房子的首要考虑因素，2分钟到地铁还是20分钟到地铁，租金表现天差地别。

粉丝小M说，她之所以毫不犹豫入手了星河天地SPARK星寓，主要是靠近地铁口和COCO商业上盖（规划中），生活、通勤都非常便利，出租或出售都无后顾之忧。

总之，光明的高速发展势必对公寓产品产生大量的需求，尤其是像星河天地SPARK星寓这样的优质公寓，无论是租金还是升值，都有着极强的产业和人口保障。

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SPARK星寓六大价值点

好地段决定了星河天地的价值底线，产业和规划决定了价值的可持续性，地铁和商业是加分项，还带有漂亮的装修、优秀的户型设计、70年产权优质的小房子，大概率就没什么问题了。

项目效果图

我总结了星河天地SPARK星寓六大价值点，为未来价值上限创造了无限可能。

1、光明中心物业很抢手。

这两三年，每隔一段时间来光明中心踩盘，我发现无论是居住环境，还是市政配套，或者轨道交通，都发生了巨大的变化。

6号线已通车，南北黄金线13号线明年开通，科学公园、深圳科技馆等城市地标已开建，光明科学城今年初步完成布局，时尚现代化新城初显。

科学公园效果图

深圳科技馆效果图（计划23年建成）

近几年，光明中心区频出网红盘，即便是当下冷淡的市场，只要地段好，性价比高，产品不错，也会走出逆势行情。

80万㎡超大体量的星河天地便是其中爆款之一，占据了“地利”优势。

2、6+13号线双铁轨道，交通四通八达。

地处光明中心区核心的星河天地，交通上拥有得天独厚的优势。

周边分布高速路网，包括外环高速、南光高速（免费）、龙大高速（免费），30分钟通达南山福田，周边有2条地铁线，6号（已开通）和13号线（在建中）。

交通示意图

尤其是四期在售的小户型SPARK星寓，COCO City（规划中）商业上盖，是最靠近6号线光明大街站的商务公寓。

这批商务公寓是真正的地铁旁物业，未来租金和价值兑现能力远超周边同类产品。

一站换乘地铁13号线（在建中），这条黄金线贯穿留仙洞总部基地、西丽高铁站、南山高新园、深圳湾总部等高新产业区。

地铁不仅方便人们的出行，对于物业价值的提升也能起到很大的作用。

3、重磅级商业COCO City（规划中）上盖，繁华尽在手中。

商业层面星河天地略胜一筹，规划了大型网红商业COCO City，由国际大师级机构AECOM和RTKL倾力打造。

星河COCO系列商业在深圳非常知名，像福田、龙岗、坂田的COCO Park、龙华的COCO City等，都是区域中心必打卡的标杆商业。

商业效果图

可以预见，星河天地的COCO系商业，未来足以引领整个光明人流聚集和商务来往。

令人惊喜的是，SPARK星寓为COCO City（规划中）上盖物业，下楼即可直达商场，全方位满足吃喝玩乐购。

项目示意图

目前，已有永辉超级物种、星河寰宇影院、奈雪の茶、西西弗等诸多品牌商家意向进驻（具体以经营者经营为准），购物逛街、日常遛娃、约看电影等休闲娱乐活动，下楼就能解决。

除了星河自带COCO商业，周边还有新地中央广场、绿地新都会等购物中心，形成未来光明中心区的“TOP商圈”。

4、超高规格的市政配套，畅享网红大城生活。

光明中心的魅力，在各种高规格的市政配套上展现得酣畅淋漓。

比如项目附近的光明文化艺术中心、光明群众体育中心、深圳科技馆新馆（建设中）、西方美术馆（暂定名）、科学城体育中心（规划中）、书城（规划中）、科学公园（建设中）、华南单体规模较大的三家医院中山大学附属第七医院等。

光明文化艺术中心

光明群众体育中心

较好的城市配套汇聚于此，而且建设仿佛按下了快进键，一切都十分值得期待。

5、星河百强房企品牌，实力强靠得住。

项目开发商星河集团，是深圳老牌房企，也是中国房地产百强，资金链充足，实力强劲。

星河所在，必是中心。星河在各区域都有标杆代表作品，星河丹堤、星河银湖谷、星河国际、星河世纪、星河天地等。

星河每次拿地都成为推动区域繁华的核心力量，眼光精准独到。

在产品品质打磨上，下了非常大的功夫，这在市场上都是有口皆碑。

在全国房企暴雷、断供潮、烂尾潮和维权潮频发的当下，跟着大牌房企去买房，是相对安全的买房姿势。

6、70年产权很稀缺，用心打造好产品。

在拥有超强占位、高规格配套之后，SPARK星寓还来了“吸粉力”超强的操作。

和一般商务公寓40年产权不同，项目拥有70年产权，未来租金收益非常不错，转手也更具竞争力。

更有诚意的是，项目建面约41-70㎡，面积段较小，这类小户型产品在深圳非常稀缺。

对于单身贵族或者投资客来说，就是用低成本，撬动优质资产，坐享租金和升值带来的双重福利。

产品力也是爆表，户型设计更灵动：

约41㎡百变灵动寓：格局方正，空间利用率高；

约55㎡逸享阳光寓：明卫空间，兼顾实用与经典；

约70㎡奢雅舒阔寓：两房大面积采光，全景视野佳。

公寓平面示意图

星河对品质和格调的追求，依旧渗透到“产品的每一个毛孔”，SPARK星寓的装修标准也是和住宅同级的。

精选TOTO、摩恩、伊莱克斯、老板、日立等经典品牌精装，你不需要为装修费尽心力。

综合来看，星河天地的SPARK星寓，具备了优质公寓的七大品质：光明中心+地铁旁+网红商业上盖+星河大牌背书+80万㎡大盘配套+70年产权小户型+品牌精装，这类公寓深受资本追捧。

如果手头有闲置资金，不妨在光明中心区考虑投资一两套公寓，进可投资，退可自住。

你心动了吗？心动不如行动，抓紧时间到项目参观体验吧！（来源：自媒体一刀房产圈）