深圳楼市一路高歌，成交数据相当亮眼。

10月、11月两个深圳新房认购量共超2.2万套，新房库存大幅消耗。

据乐有家研究中心统计，近三个月的新增预售面积稳步攀升，但去化周期却大幅缩短，9月末19.4个月→10月末的15.7个月→11月末的11.2个月，9月到11月直接缩减了8.2个月！

而细分到各区域去化周期可以发现，一方面是不断走高的行情，一方面是市场分化的加剧。

据行舟深房统计，深圳10+1区中的新盘去化周期测算，前海以去化周期不到2个月成全市压力最小的区域......

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前海新盘去化周期仅54天

核心“三湾”断崖式供应

@行舟深房以近90天平均去化速度预估，深圳目前去化压力最大的是深汕区域，周期超1312天（约43.7个月）；压力最小的是前海，周期仅54天，不足2个月。这个数据远小于其他热点区域，如光明、福田等。

值得注意的是，当前在深圳房地产信息平台上，前海自贸区包括蛇口及自贸扩容区的新盘备案都隶属在前海区域，所以本区库存房源显得还有“富余”。

如果再把区域瞄定到前海正核心的“三湾”（前湾、桂湾、妈湾）板块，新房库存数据所剩无几。

根据深圳房地产信息平台备案数据显示，前海“三湾”区域现阶段只有有两盘处于清盘阶段，其余入市项目都已售罄。

图|源于深房查

前海作为刚改置业热门板块，在市场冷淡期所受的影响不太大，所入市新盘都成功顺销出货。

除了板块热度够高之外，还有个根本原因是，前海“三湾”今年的新盘住宅供应量太少了，相对2023年可以算是断崖式骤减！

在今年过去的前11个月中，仅有地铁前海时代广场1盘加推取证，共344套房源，开盘当天就去化超8成，后续可选房源有限。

而2023年，前海“三湾”新盘供应放在目前市场来说，称得上是“神仙打架”：颐城瑧湾悦家园、云海湾花园、一湾臻邸、瑧玺家园、地铁前海时代广场5盘相继入市，供应超3200套房源（含718套可售人才房）。

当下，“三湾”板块进入无房可卖的阶段。

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“三湾”新盘供应或“断档”

14宗宅地还在路上

不过，前海“三湾”有两个新盘即将入市，产品涵盖了上车刚需产品和豪宅产品，选择空间比较大，准备在前海置业的购房者可以先关注。

位于妈湾的自贸·湾啟紫荆府即将建面约96/108/111/121/142㎡的3-4房住宅，共320套，预计开盘均价约10.8万/㎡；

位于桂湾的地铁前海时代广场计划年底加推建面约89/190㎡的3-4房，共173套，预计开盘价格可参考前两期的9.8万/㎡。（具体以开发商最终公示为准）

两盘的供应的套数不太多，不排除要“抢房”的可能。

而两大新盘推出后，短期内板块内除了地铁前海时代广场还有少量加推外，后续的新盘供应或许就得等新宅地上货。

据今年7月深圳市规划和自然资源局公开的2024年度建设用地供应计划，全市商品住房用地计划供应80公顷，前海就有19.5公顷，占全市供应用地超24%。

具体的用地供应分布在正前海核心有多少还需等待有关部门进一步公示。

就前海“三湾”板块而言，未来居住用地的主要集中在妈湾早有信号。

2023年，南山调规出近20宗宅地。其中，妈湾有两轮调规，新增出14宗宅地！

新增的住宅用地主要位于十五、十六开发单元：

开发单元十五：用地面积52. 3公顷，总建筑规模139万㎡，调整后，主导功能由“以商业、商务公寓、居住等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”；

开发单元十六：用地面积87. 2公顷，总建筑规模258万㎡，调整后，主导功能由“以商业、商务公寓等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。

十五开发单元02、03街坊：由原规划的“商业、商务公寓”规划用地性质调整为”商业、居住、教育设施及公园绿地”。

图|妈湾十五、十六开发单元

图|妈湾十五开发单元02坊

短期来看，前海“三湾”板块的新房供应将面临“断档”，或许要进入“休市”期。

这批新宅地会不会在2025年的土拍市场上架呢？

让我们拭目以待！