2017年以来，深圳租赁市场发展迅猛，有专家表示，2018年还将是租赁市场的爆发年。近年来，万科、碧桂园、保利、龙湖、旭辉、恒大等开发商都在大举进入长租公寓领域。

其中，城中村改造、厂房改造更是成为开发商进驻租赁行业的主要渠道。还有开发商开始通过与深圳市政府的合作，在不拆除现有建筑以及有条件保留村落原有利益群体诉求的前提下“收购+爆改农民房”。

近两周，我们也实地探访了三个分别由城中村和厂房改造的项目，万科岗头水围仔村改造项目、南山西丽的集悦城、深圳福田水围柠盟人才公寓。

有网友表示，城中村整治行为，直言这类行为炒高租金，逼走租户，那么周边的房租真的涨了吗？

新围仔村实探

排名前列站：看“城中村”变脸

岗头新围仔村，充满着科技光环，地处龙岗坂田，临近暂无地铁，坐10分钟公交车可到5号线五和地铁站，周边就是华为基地，这里汇集众多来自华为、富士康等知名企业园区的奋斗者，将近大半个深圳科技人才都住在这里，被誉为“深圳IT排名前列村”。

从村头远远就看到楼体的绿网上挂着的横幅：给我一个村，还你一座城，万村复苏。

其中，坂田岗头新围仔村改造，还是万科在深圳城中村运营板块的排名前列个项目，这或将是万科以“万科模式”做出一个示范性的村落。目前以深圳市万村发展有限公司作为载体运作城中村改造加运营，是万科成立的单独业务板块。

2017年8月初，就有深圳房网的论坛上《坂田城中村住房升级改造已经开始，万科已经抢先入驻--岗头新围仔村》。直到2017年11月左右，万科开始入场综合整治，直到12月30日，万科集团进军深圳城中村参与综合整治改造的排名前列项目——岗头新围仔村首栋样板楼公开亮相。

（户型空间实拍图 图源：买房之前）

万科已经签约新围仔村9栋房子，其中2栋正在进行立面改造，同步施工的还有一处社区公园。经过这次记者实地探访发现，经过6个多月的时间，排名前列批改造新围仔村万科泊寓，即较先改造的2栋，已经完成改造并全部承租出去，我们看到改造完成一栋楼贴出告示：本楼栋108间房已经全部满租，无可参观样板房，落款时间为2018年4月28日。

另外，在改造完成的2栋楼边上，我们看到有些农民房也装上了绿网，有装修工人在做拆除的工作。

据记者电话咨询周边农民房房东了解，单房空房在700-800左右，也有1100元左右的带家具的单间，一房一厅带家私1300左右。

当被问到改造后，周边是否涨租，村民向记者透露，周边的房租都没有大的变化，单房都在800块左右，万科泊寓比农民房更便宜，影响不是很大。

（数据来源：深圳新浪乐居数据为2017年11月统计）

早前，有网友大骂城中村整治行为，直言这类行为炒高租金，逼走租户。而对比新浪乐居去年11月统计的数据可见，租金是有一点上涨，但城中村房租一般过完年都会上涨一些，总体来说涨幅不大。

 另外，据悉此次万科与新围仔村当地村民拿地价格约在30-40多元/平，租期12年，硬软装1800-2000元/月。

万科泊寓的租金方面，大多是15-25平的小户型，共4种户型，租金800-1500元/月不等，15平单间，约898元/月，整体月租不会超过1000元；1房1厅22平带厨卫为1000元/月，24平的单间不会超过1500元。万科泊寓工作人员估计，相对而言，泊寓比农民房同等规模房间的房租大致涨10%。

（万科泊寓效果图）

房租只比农民房上涨10%，改造后共享客厅、免费健身房、书吧等免费的共享空间配套，记者表示现在的年轻人真的太幸福了，不用再忍受记者当时初到深圳，忍受着城中村错综复杂，布满线网的窄巷子、握手楼的脏乱差环境。

据统计，目前新围仔村占地7.89公顷，有建筑238栋，住户约6093个，其中176栋为7层以上建筑，是一个以宅基地为划分单元的城中村。同时，生活氛围非常好，商家较多，是一个发展比较成熟便利的城中村，也有不少楼栋显示“客满”的状态。

据早前买房之前报道称，95后的新围仔村泊寓店长介绍，新围仔村首批108套房源在3月份对外公开，不到一周时间就全部租出去了。租户基本上和她都是同龄人，二十四五岁左右。将近80%都是华为的员工，本科硕士占较大比例，也有几个博士学历的高级人才。 

左右滑动查看效果图

（图片来源：买房之前）

另外，记者还看了边上的魔方公寓，20-40多平的公寓，物业管理费方面就要270元，长租的会相对便宜一点，不计物业管理费房租要在3000元以上，家私齐全拎包入住，一层就有20多户，一楼用作共享社区，但租金就是边上农民房的2-3倍左右。

 集悦城实探1

实地探访第二站：“厂房”变身

号称“深圳航母级青年长租公寓”、“长租公寓领域的“巨无霸”集悦城，是我们实地探访的第二站。该项目位于南山区西丽塘朗片区，前身就是塘朗工业区，经过综合改造后，共80栋建筑群，6000多套，作为青年公寓出租。

(周边环境）

初次了解集悦城是源于地铁里面的一张广告海报，海报上的“SOFUNLAND”字母创意，以及开启城市青年新生活方式这句广告语就够吸引人。

集悦城位于南山区塘兴路，距离地铁5号线塘朗站约3公里。周边就是深圳大学城，还有清华大学甚至研究院、深圳大学西丽校区等，相比周边国家实验室、知名高校的外观设计时尚摩登，由于是厂房改造并处于改造期间，集悦城所处环境就显得有点嘈杂，从实地探访和地图可见，周边还有不少公寓、农民房、五金厂、塑胶制品厂。

记者从集悦城官方公众号了解，万人青年社区，约15㎡-35㎡的公寓，户型精装创业创客LOFT、平层、阳台房，拥有居住、办公、商业功能。

（街区）

据悉，该项目分为塘朗城社区、红花岭社区，前海荔山社区。其中塘朗城社区又分为A、B区，记者先来到接待中心的B区，通过咨询周边商户，有商户向记者表示，“年底年初搬出去不少人，总看到物业带不少人看房，来来往往的，带物业费3000多，有人觉得物业费贵”。

其中，集悦城的商业氛围不错，墙体对立的人物画像、时髦个性的街区、颜色清新亮丽的公寓外观，很多适合年轻人的元素，随处可见的创艺Park，记者也看到不少的装修工人。在接待中心，也发现共享跑步机也有很多人在健身。

在表明看房意象后，工作人员开着电瓶车带看了多套公寓，从B区到A区多套房源，户型从17平到30多平的户型不等，有公寓和双层复式，租金在2380-3180不等，可季付可月付，管理费为80元每月，其并表示目前12人可以组团，组团成功后可享受优惠。

据介绍，集悦城有公共厨房、书吧、共享大厅、活动中心等设施，A区刚开业，B区商业较成熟，A区也在加速。从带看的多套房源来看，A区房源相对B区低一点，由于A区还在改造，楼下只有一些小商家，有些许嘈杂。B区艺术街区较多，还有些商业办公，商铺也较多。

户型方面，装修简约时尚，户型多变，注重年轻人的收纳空间，床、沙发、衣柜、餐桌等配备齐全，利用厂房的层高优势改造了不少复式，可以拎包入住。

从接待员的带看速度可见，应该平日看房的人并不少。

进一步查看集悦城的公众号发现，其中单间又分为“极简LOFT单身公寓、进阶版LOFT公寓、轻奢大套房等，月租金也从1250-3500元/套不等，还有小型办公、商铺出租。

从较新推送消息发现，A区开业优惠为2080元/套，B区也有在打折，单间阳台房折后月租2100—2200元/套，双层复式折后月租在2880—2530元/套。

（公寓外观）

而直接搜索集悦城微信端小程序，我们发现还可以领取280元的住房体验券、满2980减50分预定券，我们分别发现有64人、57人领取，界面还有一些房源推介。

但在网上搜索，我们同样看到不少个人转租的信息，“集悦城LOFT大单间转租2300/月,电梯房”、“集悦城loft公寓整屋转租2500/月”等。

集悦城实探2

从集悦城塘朗城店出来，我们又来到集悦城红花岭社区，即红花岭店，共14栋，上千套的房源。

该社区位于塘朗山边上，靠近西丽水库，距离大学城地铁站约1500米，据介绍，有对应电瓶车接驳到地铁站，还有直接到科技园的大巴，记者亲测大概3-5分钟到地铁站，相比塘朗城店交通较方便，周边也有不少工厂、厂房。

（摆在大学城地铁站的广告）

跟塘朗城店打造的居住商业办公一体的社区略有不同，红花岭店打造的是“塘朗山氧吧小宅、管家式智能公寓社区”，社区也较安静。从接待中心可见，来往了解和签约的租客，多为年轻人和情侣。

据工作人员介绍，未来该社区将会被打造成千套山景房，高层可见塘朗山。而从集悦城的官方公众号可见月租金从1980元—2980元/月不等。在实地探访前，记者看到集悦城的工作人员在朋友圈发布个别特价户型，较低1700起租、特价只要1880的信息。

房型方面，都相对较方正装修简约，共分为4种户型，都是精装公寓，分为单身公寓、精装单身公寓、Big公寓、一房一厅。

据工作人员租金介绍，租金主要集中在2180-3380元/月之间，这14栋均是由3、7、8层高的厂房改造而成，每栋都配备电梯。

而在带看的多套公寓中，租金主要在1900-2800元/套之间，均家具齐全。而一楼都是共享大堂，未来顶楼会建成一个共享空间，健身区、阅读区、观影区和公共厨房等，篮球场还在建设中，一楼底商的招商完成，主要是日常满足需求的水果冷饮、音乐餐厅、品牌连锁餐饮、西餐、清吧等，较适合青年社群。

据介绍目前租客较年轻，一般是毕业后，较大在35岁左右，月收入在8000-15000之间的年轻人。

据悉，集悦城目前在南山区的三个社区：塘朗社区、红花岭店社区、前海荔山社区，而前海荔山社区还有6栋建筑、900多套房间。

（入住的租客）

对比周边的农民房价格，集悦城价格会高出一些，因为还在改造中，也有网友吐槽装修噪音太吵，墙体裂纹等情况，被抄错水电表……确实作为超大的改造社区，管理起来都会比较难，但在品质方面较好能保障。

福田水围村实探

深圳排名前列由城中村握手楼改造项目

最后一站探访，记者来到了深圳设计了排名前列由城中村握手楼改造而成的人才保障房社区 – 深圳福田水围柠盟人才公寓，位于深圳中心区。

改造后的福田水围村柠萌人才公寓，排名前列眼的感觉是惊艳的，即使早前在图片看过多次，还是被其楼下特色的商业和改造后的颜值折服了，这是一个经历了3年的探索、反复协调和修改的项目。

2016年，福田区政府结合人才住房建设需要，联合深业集团与深圳市水围实业股份有限公司（原水围村集体经济继受单位，以下简称“水围股份公司”），对水围村29栋“农民房”进行整租改造。商业部分由水围股份公司负责改造；住宅部分由深业集团统一向水围股份公司承租，改造后出租给福田区政府作为人才公寓使用。

(改造前后的水围村）

据介绍，该项目也是深业集团长租公寓市场布局中排名前列投入运营的项目。改造片区的水围村，规划面积约8000平方米，共35栋统建农民楼，其中的29栋改造为504间人才公寓。改造后由政府反租补贴，低于市场价租与企业人才，补贴的金额相当于整治城中村的代价。

据了解，改造费用基本由政府承担，政府每平方米向深业支付150元租金，但对外租给人才仅收75元租金，相当于每平方米补贴75元，作为政府筹集人才住房和整治消防安全隐患的成本。

另外，水围股份公司以约73元/平方米的均价租赁29栋农民房，租金每两年递增6%，并在基本未加价的情况下，转租给深业。深业对房屋进行改造后，以150元/平方米的价格租给福田区政府。福田区政府则以75元/平方米的价格对外配租。

据深业集团工作人员介绍，目前均已完成配租，目前工作人员在迎接第二批租客入住，同时并带看介绍了改造后的公寓，楼与楼之间加建的空中连廊特色设计，充分利用握手楼的缺点，而新装的7台电梯，用7个颜色区分，利于住户交流。

（以上图源：瀚能设计师俱乐部）

另据介绍，公寓主要为38-40平户型，主要针对80%年轻人，针对1-3年的毕业生人才，在收纳设计定制的家具，社区配套会更加考虑年轻群体的需要。特别在针对农民房存在严重消防安全隐患方面，特别设计消防走道、消防栓等，进行整治。

（公寓内部）

以及共享客厅、社区厨房、餐厅、健身房、茶室、阅读室、洗衣房等，租户可以在公寓APP内一键预约房间清洁、搬家、家电维修、衣服干洗等有偿服务。据介绍，公寓管理团队还会定期组织各类社区活动。

（楼下街区）

当记者离开的时候，我们发现在正在深圳改造城中村的同行房企，他们表示，是来福田水围村柠萌人才公寓参观学习。

后记

“城中村”，对于较早一批来深创业的人，是排名前列站的落脚点和一种记忆符号。

深圳的城中村均有600年以上的历史。过去10年间，城中村或被改造，或被彻底推倒重建，化身商品房住宅或者高级商住综合体。以行政村为单位统计，深圳城中村的数量也由80年代初的300多个，迅速消减到如今的200多个。

未来五年内，深圳将完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人住房需求。并且力争改造完成100个旧工业区项目，力争完成100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

另据统计，深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，将近一半的深圳人口住在城中村里，城中村对于深圳有不可取代的地位。

对于城中村是否推倒重建，2018年城市共创大会上，王石就表示过城中村不能采取大拆大建的方式，而是应该采用“城中村综合整治＋物资营管＋城市化商业运营”的运作模式。

通过改造措施，保留城市的肌理、文脉和集体记忆，为老村注入新的生命力、新的价值；并探讨通过旧建筑和新文化的结合，这或许就是城中村的未来。

 区别于以往脏乱的农民房，部分农民房被企业或机构改造后焕然一新，不仅外貌升值，租金也升值了，只希望改造后的农民房租金不要涨得太快就好。

您认为，对于年轻人来说，城市村改造是幸运，还是不幸呢？

编辑：疯人愿 摄影：西元/疯人愿