随着深圳经济的西移，福田南山的迅速崛起，罗湖在深圳的地位开始边缘化，甚至很多人说，罗湖甚至不如宝安龙华。但罗湖是否从此没落？答案显然是否定的。任何事物都无法逃避新老交替，强大如一个国家，也无法永远处于世界先进，更何况仅仅是一个罗湖。但是瘦死的骆驼比马大，楼市数据是最能反映片区的价值，2017年罗湖新房成交均价87377元/平，仅此南山福田位居全市第三位。昔日繁华的罗湖虽然老去，但是罗湖依然有着非常深厚的商业底蕴，有着优越的地理位置。另外不得不说，罗湖生活着非常多原著居民，也就是我们说的深圳土豪。因此罗湖需要的是“旧改重生”。今天就走进罗湖楼市，看看目前罗湖楼市的现状。

排名前列站：黄贝岭

小编首先来到的是黄贝岭片区。黄贝岭位于深南路东端，该片区拥有地铁2、5、9三条地铁线，交通优势还是挺明显的。2015年黄贝岭旧改正式拉开大幕。而排名前列大型综合体旧改深业东岭一直备受关注。项目占地面积约5万㎡，建筑面积约50万㎡，集沿街商铺、地铁商业街、写字楼和住宅于一体，于2016年4月份开盘，当时开盘均价约6.5万/平。目前在售房源均价已经7.3万/平。

从黄贝岭地铁站A出口就看到深业东岭的几栋高层，旁边就是黄贝岭城中村，有不少的农民房。穿过了黄贝岭牌坊，凤凰路左边为一个地块，目前被铁皮围起来作为停车场，这是深业东岭的02-1地块，目前尚未动工，规划为写字楼和购物中心。而凤凰路右边则为深业东岭目前在售的商品房及回迁房。其中回迁房靠近深南东路一侧，共4栋。而靠近黄贝岭公园则是项目的商品房项目，共有5栋住宅，分别是5A栋、5B栋、6栋、7A栋、7B栋。其中6栋、7A栋为26层，其余三栋38层，1-2层为商业。目前5B栋、7A栋已经售罄，7B栋尚未取预售证。目前在售5A栋86平3房、69平2房，6栋128平4房、104平3房，分别是东南、西北朝向，整体均价74000元/平。学校：9班制幼儿园，靖轩小学、翠园中学初中部，另外项目北面规划一个学校。目前项目商品房已经建好，回迁房已经入住。

另外项目样板间开放中。深业东岭自建4万㎡独具岭南风情的裙楼式+街区式商业，还有7万㎡地铁上盖时尚购物中心和现代化写字楼 ，另外配有会所、老人活动中心。高层视野比较开阔。

项目位于黄贝岭村内，周边环境还是有较多的农民房，显得杂乱。但是项目周边的商业氛围还是不错的，周边综合商场有京基凤凰印象商业广场、沃尔玛、古玩城。而在深南东路的另一侧，也就是深夜东岭的对面，有一大块地被围起来，里面在建筑垃圾的清理。据现场的工作人员介绍，这块地是华润的商业地块。据小编目测整个地块占面也不少，对深业东岭来说也是一大利好。

整体来说，项目未来的潜力和规划还是不错的，靠近地铁口，而且商业氛围浓厚，小学和初中都是优质学区。对于改善型置业是不错的选择，但一切都得视乎黄贝岭村的旧改进度。

从深南东路拐进沿河南路，我们来到了另外一个项目——锦缘里嘉园。锦缘里嘉园靠近文锦口岸，来往香港比较方便。交通方面自驾比较方便，项目位于深南东路与沿河南路两条主干道的交汇处，无论是往西去福田还是东进盐田，都是比较方便，但是有一点不得不提的是，从罗芳立交下来，进入沿河南路往福田方向，每天下午车流量都非常大，周末更是经常堵好几公里。

而公共交通上，项目附近有黄贝岭地铁站，相距大约600米左右，更远点有文锦地铁站。项目周边没有太多的商业，自身会配套4层商业体，目前尚未招租。锦缘里嘉园共有4栋高层住宅，采用的是酒店式造型的设计，从外面看上去略像公寓。目前楼栋均为现房，基本有一半房源已经入伙。目前项目仅剩少量房源，分别是D栋60平大1房、C栋71平-75平2房，整体均价65000元-69000元，带装修交房。

点评：锦缘里嘉园更适合投资类型购房者，户型以小面积为主，购房压力不大，另外交通比较便捷，自身配套商业。但从楼体结构上看，不太适合自住。据驻场销售透露，目前项目租售的期待值是100元/平/月。

第二站：湖贝地铁站

小编下一站来到了湖贝地铁站，从A出口就看到耀眼的黄金大楼。没错，这就是非常出名的罗湖“大金牙”，这两栋高楼因为采用金色的玻璃幕墙，一度被誉为“金色罗湖”的象征。目前已经被万科成功收购，改造后成为了如今的“万科深南道68号”。项目靠近国贸和东门商圈，商业配套比较成熟。交通上也比较方便，靠近湖贝地铁站A出口及文锦地铁站D出口。以深南东路为界，靠近项目一侧的主要是住宅小区，居住氛围比较好。路的另一侧主要是商业和一些市政配套，例如公安局和文化公园。

万科深南道68号共2栋超高层双子塔楼构成，产权为50年，仅剩少量房源，户型面积为约40-47-88平带装修产品，均价约60000元/平。

点评：该项目为纯粹的投资产品，较大的卖点就是项目的地段，靠近东门和国贸商圈。交通上双地铁也为项目加分不少。但是对于项目而言，由于是写字楼改成公寓，容积率比较高，而且没有小区，居住氛围比较拥挤压抑。作为罗湖地标，万科深南道金灿灿的外表也赚足了眼球。

沿着深南东路往西走，就来到了向西雍睦豪庭，该项目位于湖贝地铁站D出口，在深圳远东妇儿科医院的后面，与万科深南道68号相隔不远。从地段来说，应该要比万科深南道68号的稍微好一点，但是从外立面上看，向西雍睦豪庭要比万科深南道要丑很多。万科深南道采用的是狭长的三角形的设计，感觉像一张纸片一样。周边是向西村，有部分的农民房。但是项目周边的商业并不差，有酒店、写字楼、还有商业。目前项目已经全部售罄了，营销中心也在拆除。

第三站：东门老街

深南东路就是罗湖的生命线啊，不少的楼盘都是沿着深南东路而建，下一个我们来到了兆鑫汇金广场。该项目为罗湖目前较新推出的项目，也是目前罗湖比较火的项目之一。兆鑫汇金广场位于东门老街商圈的对面，周边集中式购物中心和大厦集聚，比如地王大厦、万象城、金光华广场和茂业百货等，应该是整个罗湖商业最繁荣，人气较旺盛的核心区域。

在交通上，项目主要是靠近1号线和3号线的老街站和国贸站。

罗湖的东门商圈、国贸商圈是深圳重要的商圈之一，这里是深圳改革开放的起点，也是深圳城市中心的起点。另外从罗湖金三角商圈的旧改和规划，未来该片区依旧定位为金融商业核心区，该片区将新建一座达739米的高楼，建成后，此座高楼将超越上海中心大厦，成为中国未来排名前列高楼。

兆鑫汇金广场占地面积27130.3平方米，总建筑面积约22.2万平方米，共分三期开发，一期楼栋主体建设中，二期尚未拆迁、三期在土地平整。其中一期地处深南东路以南，东起南湖路时钟广场，西至人民南路，南临天安国际大厦和兴业大厦。产品为1栋150米的塔楼，总共33层，产品主要为37-70㎡平带装修办公产品，户型层高4.5米，带装修交房，一期于2017年12月份入市，整体均价大约在8.8万/平。目前售楼处和样板间开放中，小编到售楼处，发现售楼处人头涌涌，非常多人，但是基本都是中介为主，购房客户大约有4、5组，主要是以投资为目的。

项目四梯21户，开放式走廊有利于各房间的自然通风采光。户型主要是36.93-40㎡，拐弯处两头是59.62-69.84㎡，每层1套43.56㎡户型。

点评：兆鑫汇金广场地段位置是非常优越的，邻近罗湖三大商圈，也是深圳最繁华的商业区域，一站式生活非常便捷。商业带动人口的流入，随着片区改造和升级，未来的居住需求非常大。而且项目主推的是小户型，总价比较低。对于投资者来说，资金压力会稍微小点。另外项目的交通配套也不错。

第四站：蔡屋围

最后一站就是蔡屋围片区，小编主要看看恒大蔡屋围旧改的进度。项目靠近桂园小学，附近还有个红桂中学，教育资源是不错的。另外其他生活配套上，项目周边有深圳市中医院。商业上由于靠着东门老街，和兆鑫汇金广场商业一样，配套比较成熟。有茂业百货、奥特莱斯购物广场、太阳广场等。整体的生活配套比较齐全。

但是和很多罗湖项目一样，恒大蔡屋围旧改附近老旧小区比较多，最近的是桂木园小区，都是一些非常老旧的房子，小编不禁说一句，其他新区已经在迅速崛起，罗湖的旧改真的迫在眉睫。

目前恒大蔡屋围项目处于停工状态，工地上只有1栋小2层的小建筑。至于什么时候动工，目前尚不清楚。

与恒大蔡屋围相隔不远就是ONE39项目，位于解放路上，和地王大厦隔了一条宝安南路。目前项目已经是现楼，少部分已经有人入住，很多底商已经在投入运营。项目售楼处已经撤掉，尽在底商一个角落处开了一个租售中心，里面几个工作人员在闲聊。据工作人员透露，ONE39已经基本售完，现在基本是放租。

经过一天的踩盘，发现罗湖目前最重要、最迫切的任务是更新旧改。由于发展时间比较早，经历了年代的洗礼，罗湖变老那是必然的、不可规避的现象。但是最深的感受是罗湖的商业氛围真的很浓厚，虽然现在南山福田也很多大型商场，但是和罗湖相比，还是显得稚嫩。而在交通上，虽然罗湖交通比较拥堵，道路比较窄，但是在地铁上，罗湖却不输其他片区，区域内有1、2、3、5、7、9号线。而且不能忽视的是罗湖的教育资源都是在深圳内数一数二。综合来说，罗湖其实很适合自住，这也是为什么罗湖相比起其他片区，原著居民是最多的。