老焦看房第8期:罗湖衰落是错觉 片区7新盘可秒杀福田南山

搜狐焦点深圳楼盘 2018-03-19 11:09:21
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随着深圳经济的西移,福田南山的迅速崛起,罗湖在深圳的地位开始边缘化,但是罗湖依然有着非常深厚的商业底蕴,有着优越的地理位置。今天就带大家走进一个最真实的罗湖。

随着深圳经济的西移,福田南山的迅速崛起,罗湖在深圳的地位开始边缘化,甚至很多人说,罗湖甚至不如宝安龙华。但罗湖是否从此没落?答案显然是否定的。任何事物都无法逃避新老交替,强大如一个国家,也无法永远处于世界领先,更何况仅仅是一个罗湖。但是瘦死的骆驼比马大,楼市数据是最能反映片区的价值,2017年罗湖新房成交均价87377元/平,仅此南山福田位居全市第三位。昔日繁华的罗湖虽然老去,但是罗湖依然有着非常深厚的商业底蕴,有着优越的地理位置。另外不得不说,罗湖生活着非常多原著居民,也就是我们说的深圳土豪。因此罗湖需要的是“旧改重生”。今天就走进罗湖楼市,看看目前罗湖楼市的现状。

第一站:黄贝岭

72000元/平方米

罗湖深南东路与沿河北路交汇处(近黄贝岭村牌坊) 查看地图

2019年04月17日 70年

四居 |124 m² 全部户型

400-032-4608 转 133179
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普通住宅 超高层 塔楼 山景地产 教育地产

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小编首先来到的是黄贝岭片区。黄贝岭位于深南路东端,该片区拥有地铁2、5、9三条地铁线,交通优势还是挺明显的。2015年黄贝岭旧改正式拉开大幕。而首个大型综合体旧改深业东岭一直备受关注。项目占地面积约5万㎡,建筑面积约50万㎡,集沿街商铺、地铁商业街、写字楼和住宅于一体,于2016年4月份开盘,当时开盘均价约6.5万/平。目前在售房源均价已经7.3万/平。

从黄贝岭地铁站A出口就看到深业东岭的几栋高层,旁边就是黄贝岭城中村,有不少的农民房。穿过了黄贝岭牌坊,凤凰路左边为一个地块,目前被铁皮围起来作为停车场,这是深业东岭的02-1地块,目前尚未动工,规划为写字楼和购物中心。而凤凰路右边则为深业东岭目前在售的商品房及回迁房。其中回迁房靠近深南东路一侧,共4栋。而靠近黄贝岭公园则是项目的商品房项目,共有5栋住宅,分别是5A栋、5B栋、6栋、7A栋、7B栋。其中6栋、7A栋为26层,其余三栋38层,1-2层为商业。目前5B栋、7A栋已经售罄,7B栋尚未取预售证。目前在售5A栋86平3房、69平2房,6栋128平4房、104平3房,分别是东南、西北朝向,整体均价74000元/平。学校:9班制幼儿园,靖轩小学、翠园中学初中部,另外项目北面规划一个学校。目前项目商品房已经建好,回迁房已经入住。

另外项目样板间开放中。深业东岭自建4万㎡独具岭南风情的裙楼式+街区式商业,还有7万㎡地铁上盖时尚购物中心和现代化写字楼 ,另外配有会所、老人活动中心。高层视野比较开阔。

项目位于黄贝岭村内,周边环境还是有较多的农民房,显得杂乱。但是项目周边的商业氛围还是不错的,周边综合商场有京基凤凰印象商业广场、沃尔玛、古玩城。而在深南东路的另一侧,也就是深夜东岭的对面,有一大块地被围起来,里面在建筑垃圾的清理。据现场的工作人员介绍,这块地是华润的商业地块。据小编目测整个地块占面也不少,对深业东岭来说也是一大利好。

整体来说,项目未来的潜力和规划还是不错的,靠近地铁口,而且商业氛围浓厚,小学和初中都是优质学区。对于改善型置业是不错的选择,但一切都得视乎黄贝岭村的旧改进度。

69000元/平方米

罗湖深南东路与沿河南路交汇处 查看地图

2015年12月12日 70年

一居 二居 三居 |48-82 m² 全部户型

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商住楼 高层 塔楼 小户型

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从深南东路拐进沿河南路,我们来到了另外一个项目——锦缘里嘉园。锦缘里嘉园靠近文锦口岸,来往香港比较方便。交通方面自驾比较方便,项目位于深南东路与沿河南路两条主干道的交汇处,无论是往西去福田还是东进盐田,都是比较方便,但是有一点不得不提的是,从罗芳立交下来,进入沿河南路往福田方向,每天下午车流量都非常大,周末更是经常堵好几公里。

而公共交通上,项目附近有黄贝岭地铁站,相距大约600米左右,更远点有文锦地铁站。项目周边没有太多的商业,自身会配套4层商业体,目前尚未招租。锦缘里嘉园共有4栋高层住宅,采用的是酒店式造型的设计,从外面看上去略像公寓。目前楼栋均为现房,基本有一半房源已经入伙。目前项目仅剩少量房源,分别是D栋60平大1房、C栋71平-75平2房,整体均价65000元-69000元,带装修交房。

点评:锦缘里嘉园更适合投资类型购房者,户型以小面积为主,购房压力不大,另外交通比较便捷,自身配套商业。但从楼体结构上看,不太适合自住。据驻场销售透露,目前项目租售的期待值是100元/平/月。

第二站:湖贝地铁站

60000元/平方米

罗湖深南东路和文锦路交界西南侧 查看地图

2016年12月21日 50年

一居 |46-52 m² 全部户型

400-032-4608 转 134492
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公寓 高层 塔楼 名企盘

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小编下一站来到了湖贝地铁站,从A出口就看到耀眼的黄金大楼。没错,这就是非常出名的罗湖“大金牙”,这两栋高楼因为采用金色的玻璃幕墙,一度被誉为“金色罗湖”的象征。目前已经被万科成功收购,改造后成为了如今的“万科深南道68号”。项目靠近国贸和东门商圈,商业配套比较成熟。交通上也比较方便,靠近湖贝地铁站A出口及文锦地铁站D出口。以深南东路为界,靠近项目一侧的主要是住宅小区,居住氛围比较好。路的另一侧主要是商业和一些市政配套,例如公安局和文化公园。

万科深南道68号共2栋超高层双子塔楼构成,产权为50年,仅剩少量房源,户型面积为约40-47-88平带装修产品,均价约60000元/平。

点评:该项目为纯粹的投资产品,最大的卖点就是项目的地段,靠近东门和国贸商圈。交通上双地铁也为项目加分不少。但是对于项目而言,由于是写字楼改成公寓,容积率比较高,而且没有小区,居住氛围比较拥挤压抑。作为罗湖地标,万科深南道金灿灿的外表也赚足了眼球。

65000元/平方米

罗湖深南路南侧与春风路交汇处附近 查看地图

2017年08月02日 50年

三居 四居 |89-153 m² 全部户型

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普通住宅 高层 塔楼 复合地产

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沿着深南东路往西走,就来到了向西雍睦豪庭,该项目位于湖贝地铁站D出口,在深圳远东妇儿科医院的后面,与万科深南道68号相隔不远。从地段来说,应该要比万科深南道68号的稍微好一点,但是从外立面上看,向西雍睦豪庭要比万科深南道要丑很多。万科深南道采用的是狭长的三角形的设计,感觉像一张纸片一样。周边是向西村,有部分的农民房。但是项目周边的商业并不差,有酒店、写字楼、还有商业。目前项目已经全部售罄了,营销中心也在拆除。

第三站:东门老街

88000元/平方米

罗湖深南东路与人民南路、建设路交汇处 查看地图

2017年12月28日 40年

一居 |36 m² 全部户型

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写字楼商铺 高层 塔楼 投资地产 小户型

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深南东路就是罗湖的生命线啊,不少的楼盘都是沿着深南东路而建,下一个我们来到了兆鑫汇金广场。该项目为罗湖目前最新推出的项目,也是目前罗湖比较火的项目之一。兆鑫汇金广场位于东门老街商圈的对面,周边集中式购物中心和大厦集聚,比如地王大厦、万象城、金光华广场和茂业百货等,应该是整个罗湖商业最繁荣,人气最旺盛的核心区域。

在交通上,项目主要是靠近1号线和3号线的老街站和国贸站。

罗湖的东门商圈、国贸商圈是深圳重要的商圈之一,这里是深圳改革开放的起点,也是深圳城市中心的起点。另外从罗湖金三角商圈的旧改和规划,未来该片区依旧定位为金融商业核心区,该片区将新建一座达739米的高楼,建成后,此座高楼将超越上海中心大厦,成为中国未来第一高楼。

兆鑫汇金广场占地面积27130.3平方米,总建筑面积约22.2万平方米,共分三期开发,一期楼栋主体建设中,二期尚未拆迁、三期在土地平整。其中一期地处深南东路以南,东起南湖路时钟广场,西至人民南路,南临天安国际大厦和兴业大厦。产品为1栋150米的塔楼,总共33层,产品主要为37-70㎡平带装修办公产品,户型层高4.5米,带装修交房,一期于2017年12月份入市,整体均价大约在8.8万/平。目前售楼处和样板间开放中,小编到售楼处,发现售楼处人头涌涌,非常多人,但是基本都是中介为主,购房客户大约有4、5组,主要是以投资为目的。

项目四梯21户,开放式走廊有利于各房间的自然通风采光。户型主要是36.93-40㎡,拐弯处两头是59.62-69.84㎡,每层1套43.56㎡户型。

点评:兆鑫汇金广场地段位置是非常优越的,邻近罗湖三大商圈,也是深圳最繁华的商业区域,一站式生活非常便捷。商业带动人口的流入,随着片区改造和升级,未来的居住需求非常大。而且项目主推的是小户型,总价比较低。对于投资者来说,资金压力会稍微小点。另外项目的交通配套也不错。

第四站:蔡屋围

待定

罗湖桂园路与红围街交汇处(桂园小学东北侧) 查看地图

2020年下半年 70年

暂无 全部户型

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最后一站就是蔡屋围片区,小编主要看看恒大蔡屋围旧改的进度。项目靠近桂园小学,附近还有个红桂中学,教育资源是不错的。另外其他生活配套上,项目周边有深圳市中医院。商业上由于靠着东门老街,和兆鑫汇金广场商业一样,配套比较成熟。有茂业百货、奥特莱斯购物广场、太阳广场等。整体的生活配套比较齐全。

但是和很多罗湖项目一样,恒大蔡屋围旧改附近老旧小区比较多,最近的是桂木园小区,都是一些非常老旧的房子,小编不禁说一句,其他新区已经在迅速崛起,罗湖的旧改真的迫在眉睫。

目前恒大蔡屋围项目处于停工状态,工地上只有1栋小2层的小建筑。至于什么时候动工,目前尚不清楚。

ONE39

售罄

55000元/平方米

罗湖宝安南路与解放路交汇处 查看地图

2015年01月17日 50年

一居 |46-82 m² 全部户型

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与恒大蔡屋围相隔不远就是ONE39项目,位于解放路上,和地王大厦隔了一条宝安南路。目前项目已经是现楼,少部分已经有人入住,很多底商已经在投入运营。项目售楼处已经撤掉,尽在底商一个角落处开了一个租售中心,里面几个工作人员在闲聊。据工作人员透露,ONE39已经基本售完,现在基本是放租。

经过一天的踩盘,发现罗湖目前最重要、最迫切的任务是更新旧改。由于发展时间比较早,经历了年代的洗礼,罗湖变老那是必然的、不可规避的现象。但是最深的感受是罗湖的商业氛围真的很浓厚,虽然现在南山福田也很多大型商场,但是和罗湖相比,还是显得稚嫩。而在交通上,虽然罗湖交通比较拥堵,道路比较窄,但是在地铁上,罗湖却不输其他片区,区域内有1、2、3、5、7、9号线。而且不能忽视的是罗湖的教育资源都是在深圳内数一数二。综合来说,罗湖其实很适合自住,这也是为什么罗湖相比起其他片区,原著居民是最多的。

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