深圳法拍市场有时候真的让人捉摸不透。

有钱人挤破头抢一套豪宅，明明是冲着捡漏来，最后却拍上头以高溢价成交；

有些以往的热门小区经过这几年的周期调整仍没能止跌，甚至还在疯狂挤“泡沫”，成交价甚至跌穿地心。

7月，哪些法拍房小区在上演“冰火两重天”呢？

福田豪宅高溢价成交

有房源甚至高出市场价

今天要说的两套高溢价豪宅，都位于福田，作为深圳绝对的中心，福田楼市的热度未减。

一套是位于位于香蜜湖的熙园，溢价超96%成交。

这套建面约219㎡ 豪宅起拍价约1745.7万，吸引18名土豪抢房，333人关注这套房源，24529人围观。

最终，经过82轮竞价后，这套房源成功拍出，成交总价约3434万，溢价率超96%，成交单价高达15.7万/㎡。

而原业主于2017年买入这套房，当时的登记价是1875.6万，本来法拍起拍价还不到购入价，成交价却直接让这套房的账面多出1558万。

值得一提的是，这套法拍房的成交价，甚至高出小区同面积段二手房的的成交价。

据行舟深房数据，2025年3月熙园成交建面约221㎡的房源，该房源成交单价约14.84万/㎡。两套房对比之下，法拍房的成交单价还高出近1万/㎡。

图源丨行舟深房

另一套高溢价成交的房源，在福田益田花园。

这套建面约153.73㎡的房源起拍总价约575万，起拍单价约3.74万/㎡，吸引20人报名抢房，17359人围观。

经过93轮激烈报价后，最终以1079.2万成交，成交单价约7.02万/㎡，溢价率高达87.7%。

这套法拍房的成交接近市场成交价。

据行舟深房数据，今年3月，益田花园成交一套建面约156㎡的房源，成交总价约1145万，成交单价约7.34万/㎡。

图源丨行舟深房

曾经炒房客扎堆神盘

如今房价跌穿地心

像益田村、熙园这种高溢价的法拍房，永远只占少数，更多进入法拍市场的房源，或要割肉才能脱手。

正如，前不久（8月5日）刚成交的龙悦居小区。

项目63.1㎡的2房户型，市场评估价约356.9万，二拍起拍价228万，相较一拍直降近60万。

最终，吸引了6位买家竞拍，成交价255.8万，折合单价约4万/㎡。

而在7月30日，小区同户型，二拍还能拍到259万。这才过几天，房价又创下了新低。

龙悦居这个小区大家都不陌生了，它是深圳北站大型的保障房小区，2019年底四期陆续补地价转红本后，才开始在市面上流通。

这个时间节点恰好赶上了房地产野蛮发展期，凭借好地段+低总价，龙悦居也成为了炒房客重灾区，21年高峰时期，龙悦居房价曾飙升到11万+/㎡。

如今在二手房市场，小区的成交价也跌回4字头。6月份成交的一套63㎡户型，单价是4.44万/㎡。

图源丨行舟深房

拥有相同命运的，是同样被炒房客围猎的宝中花样年花乡小区。

7月8日，花样年花乡家园28.11㎡的小户型住宅，仅拍出134万，成交单价是4.77万/㎡。

这套房源市场指导价是199万，起拍价从一拍的159万，降到二拍的127万。最终5位买家竞价12轮才成交。

这个法拍价格对小区来说，无疑是重创。

相同面积段的房源，在今年3月份的二手房市场中，成交单价是6万出头，法拍价格直接打了个77折。

图源丨行舟深房

而在房价高峰时期，28㎡户型曾卖到15万+/㎡，如今法拍价连零头都不到，真令人唏嘘。

7月放盘量再创新高

超4成法拍房流拍

这些法拍房数据，越来越被大众所关注，一方面说明市场早已转化为价格敏感型；另一方面则是深圳法拍房的数量在持续攀登，让人不得不重新审视这个日益庞大的市场。

据誉拍行数据披露，深圳法拍住宅放盘量近一年来首次突破600套，7月放盘量为627套，创下新高。

但成交量却没有明显增加。

7月成交的法拍住宅套数277套，占比仅44%。刨去少部分撤回、暂缓和中止的房源，7月的流拍率达到43%，几乎与成交房源持平。

虽然大部分法拍房价格已经跌麻了，但能成功脱手也算是回一点血，那些遭遇流拍的，或才是最煎熬的。

而分区来看，法拍房放盘量最猛的是龙岗，有接近200套房源，但成交率很低，仅成交了52套；

福田的放盘量也颇高，有121套，但福田的成交率却是全市最高的，接近65%，可以说，福田靠一己之力拉升了全市成交水平。

另外，从成交面积段来看，90㎡以下房源比重约42.6%，90-144㎡房源约32.1%，144㎡以上房源约25.3%，低总价仍在法拍市场占据成交主流。