别人都在加杠杆买房，你还在犹豫

卓能雅苑位于龙华布龙公路与油松路交界处，项目占地面积51323.79平方米，总建筑面积152060.93平方米，容积率2.33。卓能雅苑项目由7栋12-18层住宅组成，共1092套，主推建筑面积77-131的2-5房； 77-78平的2房、89-114平的3房、130平的4房、131平的5房。计入容积率的总建筑面积为119810.73平方米，其中包括面积为108920平方米的住宅和4800平方米的商业，2400平方米的幼儿园，30000平方米的中庭园林规划为夏威夷水岸主题。卓能OPUS社区首层全部架空，停车位1054个，住宅以2、3房为主。

这年头，不管是买了房还没有买房的，都在谈论房价。关于房价的最热门话题是房价跌了吗？怎么还不跌？为什么还在涨？作为资深地产评论人，小编认为每个城市的整体房价尤其是新房价格并不能如实反映出市场真实状况，以深圳为例，新房呈现出所谓16连跌，幅度竟然不到1.5%。从这里我们就可以看出这是政府的意图，不希望房价大涨，但是更不希望房价大跌。

而且从内地很多三四线城市来看，房价还是在上涨， 政府不批准新开发项目，市场上新房供不应求，房价自然上涨；而且从售楼处实际情况看，买房还要靠关系。全款往里走，按揭朝后排，公积金靠边站就是对这种现象的较好注释。

有人就问，那深圳新房为什么下跌？深圳新房均价显示下跌，那是因为区域搭配、高低搭配的结果，比如上个月批出30个新盘，均价大约在5.5万，其中高于5.5大约5个，其余25个楼盘在5.5万以下；为保证统计房价下跌，这个月就审批4个楼盘价格高于5.5的，其余26个楼盘在5.5万以下。这样的新房数据理所当然就呈现连续下跌了。更何况还有不少新盘实际上还在小幅上涨，比如央视暗访的深圳北站某公寓项目，屡屡被大资金整购，可想而知房价怎么会跌？

最重要的是各地新拍卖土地价格居高不下，面粉过面包现象比比皆是，开发商有信心守到房价大幅度上涨的那一天。比如深圳龙华卓能雅苑开发商捂盘十年，房价也上涨了10倍，这更坚定部分开发商死守房价的决心，甚至个别开发商主动不销售。说到开发商不降价，自然也有降价的开发商，为什么？资金实力不够雄厚，等着销售回款应急。这类开发商虽然愿意降价，但是一有同行劝说稳住，二有老业主闹事，已经买房的老业主不干啊，凭什么我先买还亏上几十万？众多因素叠加，房价自然上涨。当然，决定房价上涨的因素还有不少，诸如地方财政受益于房地产等种种因素汇聚，但是小编认为这是杠杆时代投资的需要。看看这个案例。假设A和B于2014年买入深圳宝中楼盘，总价约200万，都是80平左右。A老老实实月供，B则看准2015 房价上涨机会，上涨额度再度抵押50万，在房价尚未完全启动的坪山购入一套房。现在A、B宝中房价都上涨到500万，但是A只有一套用于自住，还在月供。B则拥有两套房，一套出租，一套自住。这种赚钱方法，就是在原有资金的基础上加了一根杠杆，在物理学上杠杆的作用是利用力臂将力量放大，从而可以撬起更大质量物体。资金上多了这一根杠杆，在房价上涨的时候其回报大幅度提升。这就是流行于众多一线和强二线城市的资金杠杆购房模式。

上图是北上广深及强二线城市的资金杠杆率，可以看出厦门、深圳和合肥的居民资金杠杆率都超过了100%。这与几个城市对应的房价上涨水平和特别值相吻合。以居民资金杠杆率几年来持续高居排名前列的厦门为例，2016年最疯狂时其新房房价已经超过5万，就是在近期9连跌下均价仍然4万，远超广州、天津、南京、杭州、青岛、宁波、成都、武汉，仅次于北上深。当然政府已经意识到这一点并开始加大限制力度，银监会2018年整治银行业市场乱象工作要点中明确指出，将对直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向四证不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等违反房地产行业政策的行为进行重点整治。近期厦门银行对二套房利率上浮10%、中信银行从2017年6月起暂停发放房贷也从侧面印证高杠杆不可持续；而厦门警方对两名造谣外地户口在厦门买房限购政策正式解除和补齐3年医社保就可在厦门买房等违法行为人分别处罚，就显示政府层面调控楼市决心。

调控在持续，部分城市房价上涨也在继续。作为刚需的你，还买不买房呢？具体咨询可在文章后留言。你不买房，别人却在加杠杆买房，财富的差距就不断拉大，但是未来是否能复制这种模式呢？作为资深地产评论人，小编认为，2018至少不要去北上深和强二线城市加杠杆炒房了，自住则可以根据自身经济实力和需求，牢记地产买房六要定律，要看大区域，要看城市，要看地段，要看规划，要看品牌，更要看品质。