博林天瑞Ⅱ，大学城央，高拓生态观邸

博林天瑞位于深圳市南山区沙河西路与留仙大道交汇处，是集住宅、商业、别墅于一体的综合体项目。项目所处位置可观1000万㎡塘朗山山景、4000万㎡西丽湖、1000万㎡大学城校区和130万㎡高尔夫绿地等。建筑布局一线排开，户型结构南北通透；四层车库；地下车库WIFI覆盖；特设汽车充电桩和专属单车位；为业主提供单车分类式的停放服务。

随着330政策的逐步落地，以及传统楼市黄金期的到来，四月的深圳新盘市场十分活跃。就连一直较为沉寂的西丽，也有塘朗城、华晖云门、万科云城、博林天瑞等多个楼盘蠢蠢欲动。继塘朗城之后，本期再次把目光瞄准西丽，点评博林天瑞二期，讲述一些你可能不知道的事。博林天瑞位于南山区西丽片区留仙大道以北、平山大道东侧，总建筑面积近37万㎡，分两期开发，包括1栋五星级酒店和7栋45-48层住宅楼。一期主推2栋和3栋86-157平2-4房，目前已售罄；二期主推4-8栋180-260平4-5房及少量110-130平3房。

地块之争，公寓不对外出售缘由揭秘

据说，博林天瑞的公寓整栋，及2栋部分单元将给回迁户。经求证，项目是70年产权，确定是由2011年6月20日土地转入时间算起，而不是按最初征地返还的时间。一期预计2015年年底首批交付，二期预计2016年年底交付，均为毛坯。

价值定位，片区稀缺生态观邸美与痛

博林天瑞集五星级酒店、高端公寓、住宅、商业别墅于一体，定位高端，开发商一直致力宣传其为片区标杆性的豪宅项目。此前，由于新房供应少、市场关注低等原因，区域外的人对西丽存在如关外般的刻板印象，豪宅市场极为罕见。由此，博林天瑞一期393套预售房源从2014年7月底开盘至2015年3月初才基本清掉，销售情况不容乐观。不过伴随着西丽的关注度持续升温，且二期产品本身的定位、位置、资源配比和景观各方面都比一期好得多，开放样板房当天就有近200批客户到现场，或能强势逆转。豪宅对地段、资源和设计品位都有一定的要求，依山伴海、林中空地、都市中心、优质学区、超低密度等等都是关键词。

地段方面，博林天瑞不具太大优势，除了紧邻大学城这一大利好，旁边的留仙大道、南坪快速、平南铁路和加油站都颇令人担忧，而且西侧还有个大园工业区。好在其围合式的设计把商业和酒店放在了前排，道路的绿化加上园林的缓冲。在样板间感受了一会，二期住宅部分低层所受的噪音影响不大，中高层情况如何有待考察；倘若后期南坪二期全线打通走港口的货柜车，影响会增大；楼下的留仙洞加油站搬迁无望，虽说出现爆炸的可能性极低，但也是一大心理隐患。丰富的山水景观资源可以说是博林天瑞较大的亮点，项目南望塘朗山，北览大学城和西丽高尔夫景观，西面部分高层可观西丽湖，加上西丽本身就是密度低绿化高的片区，居住体验十分舒适。尤其是板楼结构的二期，大多数户型的视野都非常好。

设计方面，博林天瑞也着重下了功夫，深圳较大的沙盘、水立方观光双层泳池、四层阳光车库、叠景广场等设计让人眼前一亮；铝板外墙+LOW-E中空玻璃的配置保障品质的同时也显得十分豪气；加上五星级珀尔曼酒店的进驻，让整体档次提高不少；3米1的层高，也提升了居住舒适度。

阳光车库

既然是大户豪宅，车位自然是要充足的。售楼人员说博林天瑞共1343户，车位有2298个，CWB1:1.7。按规划文件的数据，整体CWB仅1：1.27。其中，二期共669套4-8栋，车位划有1298个，CWB达到了1:1.94的高配比；反观一期，674户1-3栋仅412个车位，CWB1:0.6，好在一期目前仅2栋和3栋393套房源拿出来卖，能满足一户一位的需求。对于车位的差异，售楼人员表示不知情，在此提醒大家，需对此留意。

配套详述，大学城半环绕下的学位殇

商业方面，博林天瑞自带1.2万平商业配套，计划会有高级百货商店、精品店、书店、咖啡馆、酒吧、小剧场、美食汇、进口商超等，可让业主足不出户享受便捷生活。目前附近仅有平山村带有的小商业街，大型购物配套较缺乏，天虹、人人乐都在西丽中心，一个地铁站的距离，不过距离700余米的大学城地铁站旁边有一个大型商业综合体项目众冠时代广场，正在打地基；另外还有带14万㎡集中商业的宝能城，在塘朗地铁口，也是一个站的距离。交通方面，项目距离平山一路口、平山路口和平山村南公交站台均在300米左右，有10余条公交线路经过，大多是开往深圳北和南山，没有车到罗湖；地铁的话，距离5号线大学城站约700米，3站到深圳北站，1站到未来5、7、13号线交汇的西丽站。从现场看房登记表的情况来看，博林天瑞还是以南山、福田的客户为主，且豪宅项目的居住群体更为看重的是自驾的便利性，项目位于主干道留仙大道旁，与南坪快速及南光高速快速对接，周边还有科苑大道北延等规划，能快速的通往各个片区。

教育医疗方面，博林天瑞自带欧芬兰教学模式幼儿园，周边有平山小学、西丽小学、南科大实验学校和丽湖中学，关于小学，售楼人员没有明确表示定在哪一所学校，而是说目前正推行大学区制度，未来变数很大。但据一期业主的反应，如果入伙后还没有正式全市推行大学区制度，小学很可能会划分到生源和成绩都很一般的平山小学，也难怪业主会抱怨博林天瑞白白浪费被大学城半环绕的优质教育氛围，学位竟如此不给力。至于医院，项目距西丽人民医院约2.4公里，距离正在建设的大学城学府医院约1.9公里，学府医院预计2015年年底或2016年能投入使用，届时将极大的改善西丽医疗配套匮乏的现状。

文体休闲方面，博林天瑞可共享大学城内的图书馆、游泳馆、体育馆等配套，中心公园、湖滨公园就在后面，没事可去走走，一路之隔的塘朗山公园也是爬山的好去处。另外还有西丽野生动物园、西丽高尔夫、西沥水库等等都是休闲娱乐的好场所。

综述

位居大沙河创新走廊上游区域、深圳硅谷中心区、大学城片区，受多重规划利好；片区内稀缺豪宅项目，南望塘朗山，北览大学城和西丽高尔夫景观，西面部分高层可观西丽湖，景观资源丰富；被大学城半包围，可共享大学城内的图书馆、游泳馆、体育馆、中心公园、湖滨公园等文体休闲配套；开发商大手笔打造，深圳较大的沙盘、水立方观光双层泳池、四层阳光车库、叠景广场、铝板外墙、LOW-E中空玻璃等配备保证了项目品质；3米1的层高、板式结构、户型高拓、南北朝向设计，居住舒适度较高；自带1.2万平商业配套，可让业主足不出户享受便捷生活，未来还可共享附近的宝能城和众冠时代广场的大型商业配套；临留仙大道，与南坪快速及南光高速快速对接，自驾出行便利；周边300米左右有3个公交站台，距离5号线大学城站约700米，3站到深圳北站，1站可到未来5、7、13号线交汇的西丽站；自带欧芬兰教学模式幼儿园，周边有多个学校，小学划分尚有一定的变数，整体教育水平仍有待提高；楼体密度偏高，相互影响采光和景观，部分户型会受到噪音影响；you know，楼下有加油站。