北站、红山双重商圈辐射  

之前龙华的土地新增供应主要来源于红山上塘区域，土地成交溢价较高，相对的片区关注度亦日益提升。

因拿地成本较高，引入的开发企业资金实力较为雄厚，品质楼盘纷纷出现，并为片区带来多个大型商业配套，同时政府又为红山引入名校（深高北校区、实验学校）、新华三甲医院、图书馆、美术馆、展览馆等强大市政配套，片区的生活配套日益完善，整体的居住品质也逐渐提升。

红山片区紧邻龙华区重点规划的深圳北站商务区域，规划总建面997万平米，主要发展总部经济、产业金融服务及综合商业。该片区将兴建60多栋甲级写字楼，打造深圳北城市中心区。

预计未来随着北站总部基地的雏形落地，土拍市场的热点将会集中在北站周边，而土地溢价率也将逐步升高，预计会为北站以及红山区域注入大量的商务活力，进一步推动周边的租赁市场和商业的繁荣。

目前项目周边环绕九方（约建面7万多㎡商业）、玖钻（配建约10万㎡商业）、红山6979（约建面7万㎡商业）、华侨城商业用地、鸿荣源民治第三工业区旧改商业等，多个大规模商业综合体的聚集，形成以红山站为中心的繁华商圈。

地铁+高铁，公共交通出行便利

双轨道双地铁口物业：项目属于双地铁口物业，4号线和6号线交汇于红山站。6号线和6号线南延线目前同时开工建设中，预计2020年开通，将延伸至八卦岭、科学馆区域。

北站高铁：项目1站即可到北站交通枢纽，可换乘高铁或5号线。目前在建5号线南延线将延伸至前海片区，预计2019年通车。广深港客运专线在建中，预计20分钟直达香港。

福龙快速路：项目可开车从人民路西行转福龙快速路，直达香蜜湖、车公庙商圈。

华侨城布局龙华热点区域

华侨城地产为综合开发运营企业，涵盖了现代房地产开发的各种形态，包括商品住宅、公寓、商业、写字楼、厂房等，如波托菲诺、侨城馨苑、东方花园、锦绣花园、曦城、浦江华侨城、波托菲诺商业街、汉唐大厦、OCT-LOFT华侨城创意文化园、欢乐海岸、苏河湾、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全，产品线最丰富的房地产企业之一。

2014年，华侨城与招商共同拿下红山站东侧地块，总地价30.4亿元，目前“红山6979”已开放样板间。

2017年，华侨城在深高北校区南侧即北站商务区范围，拿下一块商业用地，楼面价高达37317万元/㎡。同为商业用地，拿地价翻了约一倍。

简评

1、区位方面，项目位于北站商圈和红山商圈的双重辐射范围，规划重点建设开发区域，是未来龙华区办公、商业的活力片区，预计未来片区内的租赁市场会供需两旺。

2、配套方面：项目旁规划有双轨道地铁口、图书馆、美术馆、三甲医院等市政配套，且周边聚集多个大型商业综合体项目，将来片区配套完善、商业繁荣，生活品质感较高。

更新时间：2017-09-29

红山6979项目位于龙华区腾龙路与中梅路交汇处东侧（红山地铁站A/D出口），总建面约36万㎡，容积率仅为1.6的商业用地。定位为LifeStyle文化街区，以商业服务与文化娱乐功能为主，进行低密度开发，完善片区公共配套功能，提高居民整体生活品质。在规划文件中红山将要打造成新的文化商业片区，而6979项目无疑将是地标性产品。

包含体验式公寓、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，由两大央企招商和华侨城联手打造。主推建面为70-126㎡2-4房的毛坯公寓，已开放样板间。

土地用途为40年产权的商业用地（2014.12.10—2054.12.9），建筑较高高度为49.3米。共规划4栋公寓、3栋办公、1栋酒店、购物街区、文化演艺剧场与现代展览馆，展览馆后期将交与政府管理。

公寓部分分为4座12层板式小高层建筑，建筑高度45米左右单层3梯10户的电梯配比已是相当舒适。最小楼间距达33米，具有优秀的通风和光照效果。3-4栋和5-6栋建有屋顶花园

更新时间：2017-09-29

主推建面为70-126㎡2-4房的毛坯公寓，根据结构分A、B、C三种户型。

A户型 建筑面积约 120-126㎡

B户型 建筑面积约 88-96㎡

C户型 建筑面积约 70-78㎡

其中单栋平面图，A户型分布最多于中间位置单面采光，B户型为端头户型动静分区，C户型单层只有1户。

A户型 建筑面积约120-126㎡

面积较大户型，动静分区布局采光效果良好，功能空间布局合理紧凑。具有3.9米宽的客厅开间，阳台舒适具有优秀的功能性。房间比例合理，两个小房间可合并做大三房可发挥更佳的舒适性。入户自成玄关提供良好的私密保护功能。

B户型 建筑面积约88-96㎡

端头位置，双面采光动静分区布局，布局科学紧凑，宽大阳台宽敞实用，餐厨空间宽敞实用。分离式卫生间实用性能高。数据价格和实用性能兼备的产品。

C户型 建筑面积约 70-78㎡

项目最小面积段户型，单面采光，大开间明厨明卫自然通风，具有宽大阳台具有优秀的舒适度和功能性，双阳台配置，虽然不适合改为房间，却可极大增加功能区空间和收纳空间，尤其适合扩展餐厨空间，适用于喜欢烹饪，对生活品质要求较高的单身或者两口之家使用。

总结：

商住属性住宅套型设计，明厨明卫大阳台，具有良好的居住功能性和舒适型。

面积段位偏向中高端，对居住品质有较高要求的产品，目前市场上如此低密度公寓比较稀缺。

毛坯交房，室内承重墙较少，可根据自身需要自由规划空间发挥品质优势。

低密度产品人口密度低，三楼平台花园封闭管理具有花园社区体验。

红山6979约69-129平商务公寓

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红山6979现已取得预售许可证，共备案471套单位，产品类型包括384套商务公寓和87套商业，备案均价分别约为57024元/平、149161元/平，产权年限40年，将于近期推出。

其中商业为底商，户型建筑面积跨度较大，建面约17-1824平，总价较低170万起，较高过亿；

公寓位于13A\13B\16\17座，户型建面约69-78平2房、约90-95平3房、约120-129平4房，单价区间约5.1-6.6万/平，总价约368万起，较高至787万/平。均价来看，各楼座整体价差不大，13A\13B稍高于16\17座，而总价较低单位则位于13A。

4座公寓每座96套，主要分为三个区间段的面积，13A主要为69-78平54套 、90-95平32套、122-127平10套，均价为57808元/平，是所有楼座中备案均价较高的，总价区间为368-784万，按照户型面积总价从低到高排名如下：

13B座户型建面主要为71-78平54套、90-96平32套、125-129平10套，均价为57312元/平，稍高于整体均价，总价区间在392-770万之间，按照户型面积总价从低到高排名如下：

16、17座均价低于整体均价，较低备案单价单位位于这两座，整体户型区间和总价区间与13A\13B差距不大，建面约70-129平，总价380-787万/套