总价1字头上车3地铁口盘!深圳新政后首批供应潮来袭
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当前，深圳新房市场表现如何？
穿过形形色色的大红喜报看成交量窥知一二。
据统计，近3个月深圳新房成交成交都在2000套左右，特别是5月的新房成交更是环比、同比双跌，仅有2009套。
深圳新房成交量暂时还没有出现上浮趋势，新房库存去化周期还在不断拉长，据乐有家研中心统计，截至5月底，深圳新房去化周期达26.4个月。
不过，有5月多项购房政策“松绑”及支持刚需置业的利好落地，一线市场又稍现回暖迹象：5月出现今年首个日光盘、“一揽子”新政落地后一众开发商积极取证入市...看来在供需端对市场的信心稍有恢复。
就在5月最后一周，深圳5个新盘集中取证，上新1786套新房。本批入市新推项目涵括低总价刚需、改善型住宅，总价更是低至1字头起。
值得注意的是，或受“分区限购政策优化”对购房资格相关条件的放松，现在新盘入市可根据项目方的情况，无需在I深圳上线上提交资料、诚意名单公示、摇号等一系列必要环节，而是可以直接在项目线下提供相关审核资料，线下开盘选房、签约等。（具体可参考汉园茗院的开盘公告）。
以上5盘中，景勋天著取证后即开始顺销；汉园茗院已于6月1日入市，开盘当天凌晨便有不少人开始排队创下久违的“名场面”；信义金御半山五期已于6月2日开盘，凭借高使用率户型吸引不少购房者。
另有两个项目开盘时间稍有延后，预计在6月8日（端午节前后）入市。
6月1日，位于南山西丽的新盘汉园茗院开盘选房，据悉，因项目不走i深圳，而是采取先到先得的选房方式，所以有人凌晨就跑去排队拿选房号码了。
深圳楼市上一次半夜排队拿号似乎还是在2020年光明金融街打新时期，一晃眼“盛况”再现，市场却不是当年那个市场了。
不过，有知情人士透露汉园茗院这次凌晨排队的，大部分是代排的中介，他们提前过来帮客户拿选房号码，客户9点来了就可以直接选房。
图源丨网络
汉园茗院是深圳5.28新政后首个入市新盘，因价格低（折后单价6万起）、准现房、送装修家电等。开盘前网传开盘价格有惊喜，没想到开盘还低于预期，因此市场热度很高，也吸引了不少手握真金白银的买家。网传去化约5成。
据不少现场买家在社交平台爆料，汉园茗院本次开盘卖得最好的是121平01户型。（最终的销售成绩，待开发商公布）
汉园茗院位于南山西丽片区，项目北侧是京基御景峯小区，南侧紧挨深圳道尔顿新华公学，西侧是西丽大学城，东侧则靠近京基御领公馆及塘朗山。
轨道交通方面，项目紧靠5号线长岭陂站A1出口，步行距离约100米，属于地铁口物业。从长岭陂地铁站出发，一站之隔可达深圳北站，换乘4/6号地铁线，或深圳北高铁站；3站之隔可达西丽站，换乘地铁7号线。
商业商超方面:汉园茗院一路之隔还有京基御景峯约3.7万㎡的集中商业，项目自身也带有部分底商，能满足基本生活需求。
沿着地铁5号线而建，西丽现已有3个综合性商场，其中包括逾5万㎡的益田假日里（大学城站D出口），约6万㎡的塘朗城广场（塘朗站A/B出口），近14万㎡的宝能环球汇（塘朗站C/D出口）。而从项目出发，距离这3个综合性商场，仅1-2站地铁站之隔，休闲购物还是较为便利。
位于布吉百鸽笼的标杆项目-信义金御半山五期，在6月2日线下开盘推出了296套现房，带装修均价7万/㎡，开盘打出了9折优惠，折后438万起买74㎡3房。
从网传的开盘现场图来看，人气尚可，网传去化约6成，具体开盘去化情况需等项目官方公示。
图源丨网络
信义金御半山以户型实用率高而“著名”，价格在竞品中也是领先状态，难的是本批项目折扣给到了9折，对刚需而言十分友好。
要知道，信义金御半山三期（备案名：信义荔景御园E-01地块）在去年分两批推出现房产品，备案价分别为7.92万/㎡、7.4万/㎡，并且全是大户型。
不过，信义金域半山五期的体量不小，项目占地面积约3.38万㎡，总建筑面积约18.14万㎡，总规划1552户，本批仅推出了7栋B/C座的房源，后续还将有多次加推机会。
信义金御半山五期为信义金御半山系的收官之作，整个板块的城市面貌及生活配套已然十分成熟。
轨道配套方面，有地铁5号线和在建的17号线百鸽笼站，经一站到布吉可换乘3/14号线，轨道出行十分便利。
商业配套方面，信义金御半山三期有布吉目前最大的综合性商业-布吉万象汇综合而言配套比较完善。
不过，信义金御半山五期的停车位数量不足被购房者诟病，而且布吉板块本身交通拥堵问题比较突出，如果项目自身停车位问题也比较突出的话会对居住舒适度大打折扣。
同样位于龙岗布吉板块的准新房-珑逸府计划于6月8日开盘。
5月30日位于布吉地铁口的新盘-珑逸府获批预售证。主推42㎡、76-78㎡的小户型产品，备案单价约4.06-5.47万/㎡，均价约4.75万/㎡，总价约170-421万/套。
随后，珑逸府发布海报官宣开盘折扣，42㎡的产品折后约152万起，76-78㎡的产品总价约288万起，综合优惠约89折。
如果按当下最低首付2成、商贷利率3.5%、贷款30年来计算，42㎡的小单间首付仅需31万不到，月供约5400元（起）；76-78㎡的户型首付58万左右，月供约10328元（起）。
这个价格放在布吉板块来说确实香，紧挨福田、罗湖城市中心、地铁3线交汇站、准现房、低总价...这些配置对刚需的吸引力简直不要太大。
但是，珑逸府的“硬伤”也不容忽视：位于龙岗大道及地铁3号线地铁高架线，噪音影响不容忽视；一层4梯12户的配置，实属拥挤；项目为独栋小体量社区，地块呈长条状，部分户型设计布局不方正；布吉片区人流量密集，交通压力大...等等。
景勋天著，位于龙华4号线观澜地铁口，共推出150套房源，主推户型为建面约70-98㎡的2-4房产品，备案均价5万/㎡，备案单价约4.4万/㎡，备案总价约322-530万。预计2025年代装修交付。
景勋天著取证后便直接开盘，没有集中的选房仪式。
据悉，景勋天著开盘最高优惠为97*97折，综合约94折，折后均价约4.7万/㎡。（仅供参考，具体以开发商现场公示为准）
这个价格对比周边市场如何呢？
周边次新房有佳华领域广场和深业泰然观澜玫瑰苑，根据有关机构统计，两个项目最新的二手房成交价分别是4.66万/㎡、3.93万/㎡。景勋天著相比之下无明显价格优势。
而新盘方面，同在龙华观澜九龙山板块的招商雍云府，项目于2023年6月入市，主推户型为67-110㎡，整体备案价约5万/㎡。项目的产品及备案价都与景勋天著相近。
不过据中介宣传，招商雍云府在前两个月最高折扣给到了85折后还有优惠，折后均价打到了3.99万/㎡。（具体以开发商现场公示为准）
图|源于网络，折扣随时有变动具体以开发商现场公示为准
而即便如此，招商雍云府的整体去化仍堪忧，开盘近一年，去化不足3成。
相比之下，景勋天著的折后价格高出不少。
更何况，景勋天著周边还有多个项目在建，西侧在建有鸿荣源旧改巨无霸，东侧是在建全年自持租赁项目安居荟智苑，南侧在建上观府。
综合而言，就景勋天著的位置而言，属于观澜旧城比较核心的位置，周边有地铁，城市面貌集体革新，未来宜居性可想而知。
不过，就自住而言，社区的舒适度及未来的潜力十分重要，景勋天著属于所在板块体量最小的项目，无法占据标杆地位，未来居住体验甚至的二手房转卖或受一定影响。
檀悦府位于油松板块，推出1栋2/3/4单元，共601套房源，面积有81㎡的3房1卫，95-96㎡的3房2卫，116㎡的4房2卫户型，价备案均价5.67万/㎡，备案单价5.08-6.22万/㎡，总价409-728万/套，另外有6套63㎡的小户型，备案总价361-370万/套，计划在2026年10月份前带精装交房。
檀悦府预计端午小长假前后入市，目前暂未明确开盘优惠幅度。（网传开盘9折优惠，具体以开发商最终公示为准）
不过，可以参考周边新盘富基云珑府、卓越和奕府的价格。
首先看看与檀悦府相邻的富基云珑府，在售户型为123㎡-155㎡的改善户型，毛坯备案价约6.4万/㎡，檀悦府直接在备案价上就有接近89折的优势（不算带装修）。
卓越和奕府，距离檀悦府直线距离约1公里，主推户型为建面约86-98㎡的户型，带装修备案价约6.27万/㎡，檀悦府的备案价相当于在它的基础上打了91折。（不过卓越和奕府临近龙华中心，地段优势更为明显）。
可以看到，檀悦府的备案价价格优势明显，不过所在板块新盘价格已经卷飞了，不知道檀悦府还会不会有额外的惊喜呢。
檀悦府，项目原先是水斗新围山嘴头工业区城市更新，总占地面积约1.6万㎡，总建筑面积约19万㎡，计容建筑面积约14.1万㎡，容积率8.82，绿化率40.12%。
檀悦府共由4栋32-47层高住宅+1栋33层办公组成，其中1栋1单元办公33F，1栋2/3单元商品房47F，1栋4单元住宅32F，1栋5单元住宅46F，2栋配建1所6班制幼儿园。
综合而言，檀悦府处于龙坂交界处，周边虽然在建有地铁25号线，但短期内，无论在交通通达度、商业配套、城市面貌都较差。
邻近商业主要以旧村临街商业为主，大型商业配套需前往直线距离约1.2公里外的信义嘉御山或2公里左右的壹方天地；周边旧改项目较多，城市面貌的整体提升尚需时日。
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