Q房网·深圳2017年年刊-市场篇

Q房网数据研究中心 2018-01-17 17:36:00
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2017年,深圳房地产市场表现平淡温和,土地市场、尤其是宅地成交则备受瞩目。

Q房网·深圳2017年年刊-市场篇

1.深圳新增供应情况

1.1全市土地成交概况

2017年,深圳房地产市场表现平淡温和,土地市场、尤其是宅地成交则备受瞩目。据监测,深圳全年共供应53宗土地,总建面726.81万㎡,其中宅地6宗,总建面48.97万㎡。从实际成交情况看,全年共成交44宗土地,其中宅地2宗;建面634.42万㎡,其中宅地建面23.92万㎡;土地楼面价12774元/㎡,宅地楼面价7342元/㎡,楼面价双双回落,由于成交宅地出让方式的因素,近十年来首次出现宅地楼面价低于土地楼面价。2017年土地供应和成交较上年减少,土地成交总价从千亿回落,合计810亿元。

1.2各区土地成交对比

对比各区土地成交情况,2017年南山区土地出让总建面184万㎡,成为年度深圳土地大区,成交的13宗地中包括7宗深圳湾超级总部基地地块和4宗留仙洞总部基地地块,两大总部基地成交总价244亿元,占南山区成交总价超八成,占全市全年成交金额三成。即将入驻湾区企业包括中兴通讯、中国电子、万科等行业龙头企业,充分显示深圳湾超级总部基地超级引擎的强劲动力以及强者恒强的马太效应。年度总价地王产生在龙岗区,由福建世茂新里程投资发展有限公司以239.4亿拿下龙岗区龙城街道地块。从楼面价来看,价格较高为盐田区沙头角一商业用地地块,其次是龙华区。

居住用地在深圳向来备受关注,2017年,深圳仅2宗宅地成交,分别位于龙华和大鹏新区。其中,11月份出让的宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积,宗地内租赁住房和商业用房需自持70年,即:只租不售。10月出让的宗地用途为三类居住用地,建成的宿舍和配套服务设施产权归政府。所以严格意义来说,全年深圳无一宗可用于增加新房住宅供应的宅地成交,2017年对深圳土地市场而言将是一个平淡又特别的年份。

1.3新房供应

根据监测,2017年深圳商品房供应总套数72992套,同比上涨2.13%;供应总面积602.81万㎡,同比下滑14.96%。其中,住宅供应总套数33707套,同比下滑26.08%;供应总面积326.59万㎡,同比下滑30.82%。对比过去五年的供应量,今年的供应相对偏低,政府部门对备案价格管控,直接影响开发商供货速度和热情。对比2017年各月的供应量,全年的供应高峰分别是8月和11月,12月供应也出现翘尾。

从各区来看,2017年供应主力还是集中在龙岗和宝安两大区域,两区供应量基本相当,分别占据总供应量的45%和44%,合计89%的体量,随后是南山区,占6%份额。在新房市场领域,原特区外的区域占据特别优势,供应相对充足,结构类型丰富,加上价格优势,近十年来一直是新深圳人购房的优选入门区域。

2.深圳商品房市场

2.1商品房成交

2017年,深圳全市新建商品房成交46568套,同比下跌12.49%;成交总面积412.88万㎡,同比下跌24.44%;成交均价54424元/㎡,同比上涨3.12%。在全国从严从紧、各地限购限售大环境下,深圳市场表现相对淡定从容,成交温和平稳,年初成交略低迷,第二季度开始月成交量在4000套左右,温和到略带温吞,年末成交加温,冲破6000套。总体来说,全年成交虽未大减,但仍在近十来平均线之下,高压之下市场难有出色表现。

成交均价方面,精准得力的行政手段下,单价较上年上涨1647元,涨幅3.12%,全年单价也高度稳定在这一区间水平。

2017年,深圳全市新建商品房中,住宅共成交25820套,同比下跌36.16%;成交总面积259.29万㎡,同比下跌37.96%;成交均价54445元/㎡,同比上涨1.85%。新房住宅整体趋势与商品房类似,变化幅度略大于商品房。从全年看,春节期间成交惯例较低,年中有所回升,年末供应增加,成交站上全年高点;价格方面,年内均价碎步下跌,从1月的54931元/㎡回落到12月的54256/㎡。

2.2区域商品住宅成交

2017年,新房住宅成交中,宝安和龙岗两区成交长期位列前两位,是新房的主战场,区域成交总量万套出头,随后是南山区,整体结构和供应层面类似。与2016年相比,除了福田区成交翻番外,各大区域的成交量都有不同程度的下跌,成交主力区域龙岗区和宝安区均有三成左右的跌幅。

对比2017年各区的新房住宅均价,南山从“8字头”大跨步突破10万先进各区,福田稳坐8万单价,随后是罗湖盐田两区,龙岗仍是全市价格最实惠,最适合刚需上车区域。相比上年,除龙岗区价格有所下降外,其余各区有不同程度增长,其中南山盐田两区涨幅超二成。

2.3商品房库存

根据监测,2010年以来,商品房的整体库存压力高过住宅,也就是商办类市场去化压力更大。2017年,商品房去化周期20个月,同期住宅去化周期16个月,与2016年相比,去化压力明显增加,去化周期在近八年中处于较高水平。从总存量来看,自2015年起,商品房和住宅出现分化,商品房库存总量持续加大,但住宅的库存总量连续四年下降。

商办去化压力高过住宅市场的情况在各个区域的表现亦是如此,对比各个区域的库存情况,2017年底,除南山区外,所有区域商品房库存压力均超过警戒线,盐田区去化周期甚至上百个月;相对而言,住宅市场库存压力明显偏小,除盐田区外,其余区域去化周期都在正常范围内,南山区去化周期仅8个月。

3.深圳二手房市场

3.1二手房成交

2017年,深圳全市二手房成交73830套,同比下跌31.36%;成交总面积632.12万㎡,同比下跌33.10%;其中,二手住宅成交63578套,同比下跌33.70%;成交总面积538.63万㎡,同比下跌32.92%。二手成交下挫三成,在近六年平均线之下,年末在“三价合一”政策预期叠加置业小高峰催化下,月成交冲上8000套,仍未能扭转全年成交量下滑趋势。

年中开始,首套贷款利率基本恢复基准,到第三季度,首套利率上浮5%-10%,放款时间一再延长,停贷银行增加,月供和赎楼费用等购房成本以可见的速度增加,“限购限贷”、“金融去杠杆”对市场的冲击也并没有预想的强烈,二手住宅月成交量保持在5000套左右,市场对政策的反应逐渐进入平稳期,反映在量上就是成交趋势的平缓。

2017年,深圳全市二手住宅成交均价53109元/㎡,同比上涨8.13%。整体涨幅略大于新房,但对比近十年,2017年二手住宅涨幅明显收窄。年内二手住宅成交价走势类似成交量趋势,基本稳定在5.2-5.4万元/㎡区间。整体来说,2017年市场买卖双方更加理性,市场量价起伏小,整体环境平稳,是调控收效之年。

2017年,二手住宅成交中,龙岗区成交位例榜首,占据全市1/4的成交量,成交近1.6万套。随后是宝安福田两区,占全市1/5成交量,1.2万余套。再次是南山区、罗湖区和盐田区。与上年相比,各区域二手住宅成交有不同程度下跌,除盐田区成交减半外,其余区域跌幅普遍在三成左右。

2017年,深圳二手住宅价格的三大阵营分别为:排名前列阵营为南山和福田区,均价“7字头”上下,分别为80596元/㎡和69273元/㎡,同比上涨15.85%和8.24%。第二阵营为宝安和罗湖区,均价“5字头”左右,分别为52007元/㎡和48038元/㎡,同比上涨11.42%和6.11%。第三阵营为盐田和龙岗区,均价“4字头”上下,分别为41449元/㎡和37031元/㎡,同比上涨8.83%和9.65%。从涨幅变化来看,2017年全市二手住宅价格上涨速度放缓,涨幅不及上年。

2017年,深圳套均总价的增幅明显减缓,其中,上半年套均总价440万,下半年442万,环比增长0.32%,同比增长5.22%,变化幅度相对总价基数而言,几乎可以忽略。在市场量价全年平稳在大环境下,套均总价也保持稳定。

3.2二手住宅成交结构

从2017年深圳市二手住宅面积区间成交结构来看,51-90㎡户型一直是主流物业,占比五成左右;其次是50㎡以下小户型,在高房价环境下,小户型刚需上车盘、小户型学位房总价略低,是理所当然的选择。深圳购房名额和首次贷款资格越发宝贵,加上二孩家庭日渐增加,大户型也保持相对稳定的比例,比如91-120㎡的改善户型,占比紧随其后;相对来说,121-144㎡产品成交占比最弱,而且有被挤压减少趋势,反而不及144㎡以上的大户型产品。

从2017年深圳市二手住宅单价区间成交结构来看,单价3万以下物业成交占比仍在持续萎缩,萎缩幅度超越去年,占比也从年初的一成有余到年末不足六个百分点。2017年房价在2016年巩固的基础上有更进一步的趋势,3-4万与4-5万单价区间明显不再势均力敌,更直接的反映在单价区间占比上就是4万以上的单价占比区间全年在不断地上升,年末占比达高点,超越七成。

从2017年深圳市二手住宅总价区间成交结构来看,经过2016年的巩固,200万以下物业的成交占比已经萎缩到相对稳定在二成以下,200-300万物业依然是成交主流,300-400万物业有进一步发展趋势。结合面积、单价和总价区间结构看来,由于整体面积段变化不大,主流单价区间变化直接反映在主流总价区间变化上。

2017年,全市成交主力面积段为51-90㎡,90㎡以下占比74%。具体到各个行政区,罗湖略有不同,在罗湖,50㎡以下小户型是成交主力;而其他区域的成交主力,和全市结果大致相同,集中在51-90㎡。但在此基础上,各个区域各有侧重,总体来说,90㎡以下户型占据了罗湖87%的成交,而南山则有近四成的成交为90㎡以上的中大户型,其中144㎡以上户型占16.59%,占比较往年有上升趋势,是改善需求集中区域。

2017年,全市成交主力单价段为3-4万,其次为4-5万。具体到各个行政区,南山和福田区单价结构明显区别于其他区域,6万以上高端项目是两区的特别主力,南山区更为明显,占比高达七成,是不折不扣的“壕”宅区;4-5万物业占据宝安、罗湖区主力成交,中产聚集地,罗湖区学位优势明显,宝安也有迎头赶上之势;3-4万是龙岗和盐田区的主力区间,成交占比在五成左右。3万以下低单价物业主要集中在龙岗区,其次是盐田区。从总体趋势来看,全市各区低单价物业占比在下降,随着全民投资理念的觉醒,深层意义上的洼地将不复存在,价格即是价值的最真实呈现。

2017年,全市成交主力总价段为200-300万,其次为300-400万,结构基本和上一年类似。具体到各个行政区,200-300万物业是龙岗区和盐田区的成交主力;罗湖区是100-200万的产品占据较大份额;500万以上高端项目则集中在南山区和福田区,其中南山区500万以上占比过半;300-400万物业是宝安区的成交主力,500万以上高端物业在宝安也占据相当比重。总体来说,龙岗区单价较低,而罗湖小户型成交活跃,两个区域200万以内总价的产品市场份额在全市平均线上,尤其是罗湖区,200成以内总价占比达1/3。总体来看,南山是毫无悬念的豪宅区,其次是福田,宝安在大空港大前海大湾区概念推动和利好下,成交总价也在步步上移。

3.3二手住宅租金

2017年深圳市住宅租赁均价72.42元/㎡,较2016年上涨0.36%。2004年至今,除了2008年出现小幅下跌之外,其余年份租金持续上涨。2017年买卖市场持续平稳,相对买卖市场而言,租赁市场的波动更小,涨幅不足1元。

第四季度,深圳公布了加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,引导和鼓励各类企业发展租赁业务,积极搭建租赁业务平台,并切实从源头支持租赁市场,出让“只租不售”地块,人才安居集团以实际行动支持号召;增加市场供给,将符合条件的小产权房和城中村纳入可经营范围。同时,提高住房公积金支付房租比例,探索发行住房租赁券,从需求侧减轻租房压力。可预见的是,租赁市场供给会持续增加,规模经营将带来租赁品质提高和更专业化服务。另一方面,健康发展的租赁市场会释放更多租赁需求,尤其是深圳这样住房自有率低的移民城市,购房行为将更加理性,有利于促进租赁市场和买卖市场均衡发展。

从2017年各行政区的租金情况看,福田区租金较高,为96.71元/㎡,较2016年下跌3.24%,也是各大区域中少有下跌的区域;南山区略低于福田区,为94.10元/㎡,罗湖区位列季军,租金为87.43元/㎡,以上三大区域租金均高于全市平均水平;宝安、盐田区租金分别为58.84元/㎡、53.50元/㎡;龙岗区租金较低,为45.99元/㎡。租金上涨的区域中,除罗湖区涨幅超过一成外,其余区域租金涨幅均在一成以下。

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