2022年，有人称它是地产行业的“黑铁时代”，受疫情反复作祟，给人们的生活、经济的发展受到极大的影响，前两年被严控的楼市在如此大环境下举步维艰，陷入困境。

深圳楼市的2022年“稳”字当头，没有地方性的刺激政策，土地及新房供应平稳，二手房参考价加大发挥实际性作用。时至年底，中央频繁释放积极信号，深圳市场也在筑底后有回温迹象。

这样不平凡的一年，用8个关键词来回顾一下2022年的深圳楼市。

二手房指导价

2022年2月，正值二手房指导价满一周年，原定每年一调整的指导价失约，面对网传参考价将上涨的传闻，深圳住建局的回应是“将视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整”，而恢复中的“近期发布”中的近期，在2022年算是遥遥无期。

这也说明2022年的深圳楼市稳定，无需调控干预。

回到市场上，参考价未调整，市场上涨预期落空，参考价发挥出了实际性的知指导左右，甚至逐渐成了业主的“保本价”。

据乐有家研究中心统计，到2022年12月近9成二手房房源成交价接近参考价较上半年有大幅提升，购房成本明显减少。

*来源于乐有家研究中心

"带押过户”

自2022年8月以来，全国超20个城市陆续推出二手房“带押过户”的交易模式。深圳也在近日实现落地：2023年1月5日由深圳住建局等六部门联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》， 深圳二手房交易“带押过户”政策正式落地。

*来源于深圳住建局官网

官宣方案虽然是在2023年年初发布（有多少人觉得不过春节就还没到新的一年...），不过储蓄银行深圳分行在2022年12月初便发布了相关“好消息”，宣布其正式开办“带押过户”房贷业务。早在9月，深圳出现了首例“免赎楼带押过户”的交易案例，不过该案例中交易标的是写字楼，而不是住宅。

“带押过户”进行推广后，对购房者有怎样的实质性利好呢？据相关媒体报道，“带押过户”的交易周期最短或只需10天，交易成本将减少约1/3，真正实现降低二手房交易的时间、金钱成本金。

三支箭和LPR

回望2022年，深圳楼市成交量触底，放回落，市场跌入谷底。也就是在这样的一年，金融环境逐渐宽松，一系列政策落地为行业注入强心剂，楼市信息渐渐恢复，市场或迎来转折。

对开发商而言，从2022年11月起，金融支持房地产系列政策力度空前，房企融资环境持续改善。不到一个月的时间内债券、信贷和股权三个领域的房地产支持举措全部推出：第一支箭即信贷投放；第二支箭即债券融资；第三支箭即股权融资。

此外，支持房地产市场稳健发展的“金融16条”也快速在深圳落地。据人民银行深圳市中心支行的数据显示，截至12月15日，深圳12家银行与25家本地房企签订合作协议，新增授信超8900亿元，其中民营房企15家，新增授信3800亿元。同时，各银行通过新增开发贷、投资房企债券等方式，两周内已投放资金超43亿元。

对购房者而言，今年央行公布的LPR报价分别于1月、5月和8月共调降过三次，从全年来看，1年期LPR从3.8%下降到3.65%，5年期以上LPR从4.65%下降到4.3%，降幅分别为15和35个基点。这也是2019年实施LPR改革以来，LPR调整最多的一年。

*图片来源于乐有家研究中心

与房贷利率息息相关的5年期以上LPR累计下调35个基点，不仅仅是新购房业主，对于存量房贷客户来说是也是较大的利好，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

不限购住宅

2022年12月南山物业类型为“单身公寓”性质的新盘-御成府入市，深圳“不限购居住用地产品”正式浮出水面。这种商住混合用地上的单身公寓，属于住宅产品也限贷款限售，但不用占名额属于不限购物业。

不过据自媒体-深圳买房计划报道，御成府属于市住建局特批项目，目前二手单身公寓仍是原政策，暂时未放开；而该项目业主的入学积分也是以住宅的标准。

业内人士称，目前深圳有历史遗留问题的土地还很多，住建局将通过御成府的试点来解决这类历史遗留问题。同时，御成府也是深圳当下市场大环境的新探索，首先，‘限贷不限购’的新突破，有利于提升开发商和市场的信心；其次，当下新房普遍去化难，这种政策或一定程度能促进销售；此外，也有利于释放部分购房需求。

日光盘vs折扣盘

2022年深圳新房去化有多困难呢？透过“日光盘”和“折扣盘”这两组数据，或可以窥一斑而知全豹。

据搜狐焦点网统计，2022年全年，深圳仅诞生了4个日光盘（不含尾盘），包括海德园A区、招商玺家园、宏发万悦山二期、深业颐瑞府等，与2021年超30个“日光盘”的数据相比，简直是天差地别。

“日光盘”身影难觅，不仅说明了购房者在买房时更加谨慎，也说明市场信心严重不足。据媒体统计，今年超过6成的新盘，开盘去化都不足5成。

新房去化困难，也倒逼着开发商“降价”卖房，各种花式折扣横空出世，例如，年初非限价盘按现价卖的特发观月台；年尾挨着政策允许的最大范围，把价格打到骨折的四海云亭；更有多个限价楼盘主动让利，毛坯价卖精装房.....因此，2022年也可以说是楼市的“打折”年。

尽管市场已经遍地折扣盘、转介盘，但似乎也形成了一种恶性循环，越降价越难卖，因而整个2022年的新房交易量也在持续走低，创下了近5年第二低点，仅略高于2018年。

图源丨乐有家研究中心

人才房

2022年11月9日，深圳首批可售人才住房上架，6盘4422套房源集中供应，自此拉开了深圳配售人才住房的序幕。

而也是同一天，人才房的认购细则一并在官网公示，“深户本科+3年社保”成为了人才房的一张入场券。同时在细则中，对于房型选择、可售条件、选房顺序等问题也都一一做了明示。

在价格上，深圳市明确了人才住房租售价为市场价的60%左右；而在供应上，据不完全统计，从2019年至今，深圳有超过20宗通过招拍挂成交的宅地涉及可售型人才房，其中不乏福田、南山、宝安等核心位置的人才房。

深圳可售人才房的推出，为年轻人和新市民提供了低成本在深圳安家落户的选择，同时也为深圳完善了多层次、供应和价格可预期，价格可控的住房体系。

当然，从实际配售情况来看，首批人才房也出现了两极分化的现象。6个人才房中，只有光明华侨城九樾广场全部房源已选完，其余5盘还有房源可选；弃选率最高的是大鹏的安居君兰湾府，两房三房加起来弃选率达到了约96%。

对于这种现象，有业内人士分析，一是部分购房者短期内还处于观望状态，另外，则是最实际的，买房地段为王，弃选或待选的人才们，或许也在等待位置更好的房源。

保交楼

从官方基调来看，“保交楼、稳民生”成为了2022年楼市的一项重要工作内容。

2022年7月28日，中共中央政治局会议明确提出“保交楼、稳民生”，这是“保交楼”首次写入政治局会议文件。而后，各地区、各部门开始加大“保交楼”力度，据中指监测，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措。

作为先行示范区的深圳，虽然市场基本面相比全国要更好一点，只是短期需求受到了压制，整体保交楼方面的压力并不算大，但在此情形下，深圳也迅速响应，从当地实际出发，完善房地产政策，多措并举促进房地产产业健康发展，有效化解了当地多个项目的交付风险。

可供列举的像，宝安某伴山、盐田某天邸等小区，通过银行拨款、金融“纾困”，实现工程重启、陆续交付；恒大城市某光、恒大某苑、恒大某汇大厦、恒大某广场、罗湖某天地、半岛某城邦等盘，在政府指导下，引入国企帮扶，为保交楼工作保驾护航；另有招商蛇口、中信城开等央企接盘“问题项目”等等。

除了金融端、国央企在这场“保交楼”战役中扮演了重要角色之外，深圳有关部门也正在积极推进“保交楼”工作。

据悉，深圳住建工作人员已驻点到盐田某佳园、前海某天境项目办公，督促保交楼。

同时为了防范风险，11月深圳人大常委还发布了公开征求意见稿，拟将商品房预售资金由银行监管改为政府监管。

土拍

上调限价、取消竞自持、加大公共住房供给力度、改善核心区域供地比例....2022年深圳土拍出现了一系列新变化！

2022年3月，深圳发布首轮集中供地，其中最明显的变化是，出让宅地的毛坯限价集体回调至了2020年，此举不单只提振了房企信心，同时也向购房者释放了一个稳楼市的信号。

而在11月第四批土拍中，深圳取消了“竞自持”和“竞配建”的出让条件，以此激发房企的拿地热情。

同时，第四批出让的7宗地中，就有3宗是主要建设为安居型商品房，安居房的占比有所加大。

据深圳规自局发布的“2022年度供地计划”显示，深圳未来房地产市场格局将是“双轨并行”，商品住房和保障房并重，共同推动深圳住房体系的完善， 而2022年第四轮土拍或许就是一个开端。

除此之外，深圳2022年土拍中，不乏有宝安、龙华等区域中心地带的地块供应，提高中心区居住用地比例和供应品质，此举也在于提升片区内的职住平衡与产城融合。

中心地段的供地由哪而来呢？调整土地性质是其中一个主要来源。据悉，2022年5月，宝中3宗商业办公用地，调整为1宗二类居住用地、1宗商业+二类居住用地；而在10月份，宝中、会展城、光明中心、龙华新城核心地区等多个商办用地，也调整为二类居住用地为主的地块；另外，在大运枢纽、福田景田、福田梅林，也有多个地块调整为二类居住用地....而这些都为后续的核心地段住宅供地提供了储备。

2023年楼市展望

2023楼市会怎么走？深圳会怎么走？

有机构认为，在金融宽松、经济大环境向好的刺激下，2023年会是楼市复苏的一年；有房产大咖预判，市场信心会适度修复，市场整体趋向回暖；也有媒体评估，楼市将止跌，并且一定会好过2022年。

这些美好的愿景和期盼，其实也是有迹可循。12月中旬召开的中央经济工作会议提到，2023年经济工作要求坚持稳中求进，做好稳增长、稳就业、稳物价工作，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。

在“稳”字当头的主基调下，2023年，我们更坚信深圳楼市会继续以“稳”为主，包括政策面和市场面。

政策方面，2023年开局，兄弟城市东莞率先来个楼市大“松绑”，紧接着传闻广州也有动作，深圳会不会跟进呢？其实在我们看来，深圳作为近两年全国重点城市中，政策执行力度最强、放松程度最低的城市，并不大可能在楼市政策方面有大刀阔斧的革变，毕竟这与“稳”就相悖论了，再加上现行的政策，经过两年的施行，高房价有所回落，市场也基本筑底完成，接下来，更有可能的在小范围内调整，业内人士称，信贷政策的放松是最有可能的，其最终目的也是为了活跃市场的交易量，促进市场良性发展。

市场方面，随着新房住宅供应加大，保障性住房供给占比有所提升，后市基本会处于一个供需相对平衡的状态；而存量房市场，目前房价和成交量也已逐步稳定在一个均值，2023年在经济和市场向好的情况下，或可能有部分刚性需求重新释放，但整体起伏不大。

凡是过往，皆为序章，2023，让我们一起砥砺前行！

（ 圈圈&小婕）