“2023凤凰网财经年会”上原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏出席年会，并在“消费新动能”环节发表主旨演讲。演讲中，孟晓苏详细回顾了改革开放45年波澜壮阔的历程。他表示，今天中国经济规模宏大，发展前景广阔，得益于45年的改革和创新。

孟晓苏表示，45年来，中国居民的住房水平有了长足的改善，“首先，城镇居民的住房拥有率大幅增长。根据央行统计，96%的城镇家庭拥有住房，户均拥有1.5套住房，20%收入最低的家庭，住房拥有率也达到了90%左右。可以说，中国实现了居者有其屋的千年理想，这种成就得益于1998年启动的房改。”

孟晓苏认为，1998年的房改有力的推动了中国经济增长，“在房改前12年里，中国经济从排名世界第七升至世界第二位。最近这十多年又进一步拉开了和后面国家的差距。”

“中国房改进程中，及时引进了一些房地产金融产品，包括住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险、反向抵押养老保险等，这些都是普惠金融。目前，房地产REITs试点已经成功运行了3年多，正在向更多领域进发。”

孟晓苏指出，在改革开放45周年这样一个新的起点上，房地产市场需要开启新一轮改革。在他看来，新房改需要侧重两个方面，“一是提倡住房双轨制；农村住房同等入市，同权同价，促进农民群众走上共同富裕的道路。”

“其实，1998年房改方案本身设计的就是建立住房双轨制，市场提供商品房、政府建设保障房。今年8月，国务院在规划建设保障性住房的指导文件中，讲到着力解决住房、保障房供应不足的突出问题，要让工薪收入群体消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗，要创造实现全体人民共同富裕的更好条件。而且还提出让商品住房回归商品属性。”孟晓苏认为，这些表明房地产市场的调控政策有可能进一步理性化。

那么，“新房改”应该包括哪些内容？

孟晓苏认为，“首先，要让保障房能够覆盖到我国大城市50%左右的家庭，就是工薪收入的普通家庭。第二，让保障房不收土地出让金，也不能把城市建设费用摊入，这样就可以有效降低房价。第三，保障性租赁房允许租户购买，购买的时候可以以租代购。第四，若干年之后，比如5年或7年之后补交了地价就可以进入商品房市场流通。由此而实现全体人民共同富裕。”

相比于政策规划，更重要的是如何落地和推进。孟晓苏提出，需要在政策上进一步补足，“中央可以每年投资保障房1万亿元，即便是发国债也能还得上。因为保障房、住房很容易就被销售掉，很容易就实现资金回笼。”

孟晓苏表示，这并不是突发奇想，而是经验之谈。“当年中房就是为全国保障房建设发钱的，这样发到全国230多个城市，才保持了全国20%左右的房屋开发量，建成了1300多个住房小区。”

“中央财政出1万亿相对容易，然后要求地方政府配套1万亿，这就2万亿。再加上银行、信托、基金，可以发展到5万亿。5万亿不收土地出让金，投出去相当于10万亿。它将有力地拉动建筑业、建材业和相关各个产业，所产生的税收一点也不少。”

演讲中，孟晓苏还谈到了市场中讨论颇多的，“由政府收购积压的存量商品房，改做保障房。”对于这样的建议，孟晓苏并不认可。“因为他们不知道，商品房成本中有2/3是土地出让金，政府能收购房子，但土地出让金还不回来，对于经济也没有什么新的拉动力。还是要启动保障房建设，加快保障房建设。”孟晓苏解释道。

来源：金融界