突发 | 南山一新盘20套房源被锁!最近深圳银行、新房市场风向有变!

深圳房客会 2018-08-22 13:06:59
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(数据第138期) 新房本周量价齐跌,总成交量仍处在高位,宝安近几个月的新盘放量都不错。上周两住宅项目取得预售批准,其中龙岗的远洋新天地已于昨天低调推盘,备案价相对去年来说“微降”了些,开盘当天也有一定优惠力度;另一个来自盐田,是今年来盐田第一个入市的项目。不过在当下调控愈发趋紧的行情下,很考验开发

(数据第138期)

新房本周量价齐跌,总成交量仍处在高位,宝安近几个月的新盘放量都不错。上周两住宅项目取得预售批准,其中龙岗的远洋新天地已于昨天低调推盘,备案价相对去年来说“微降”了些,开盘当天也有一定优惠力度;另一个来自盐田,是今年来盐田第一个入市的项目。不过在当下调控愈发趋紧的行情下,很考验开发商的承受力,后期卖相不好的话,在资金回笼的需求下,开发商保不好会向市场低头。

二手房本周成交低于上周,稳步下滑仍处高位,新政细则的出台让原先可能破裂的交易得到了延续。一线市场方面,成交、放盘量、看房量进一步减少,看房不久的刚需受政策影响陷入观望,推迟了入市脚步,市场的买卖方基本都是换房客在参与。以宝安为例,近来换房客放盘明显,而看房比较积极的也是换房客,由于参与主体中改善型需求占了较大部分,考虑到此前我们介绍过的换房卖一买一过程良久,这就决定了市场上的房源报价相比之前不会有多大波动,由此一来市场很容易陷入停滞期。

如果市场进入停滞期,银行的房贷业务也将相应的减少。银行有钱不放、有钱不赚的状态今年上半年差不多都是这样,但是银行从业人员也是要生存的。近期深圳各银行房贷业务有开始脱离困窘期的迹象,此前停贷的银行也恢复房贷业务了,不过有了上海房贷利率下浮“被乌龙”的前车之鉴,银行自是不敢发通报似的公诸于众,只是跟按揭人员传达最新消息。也有市场人士称深圳的房贷业务卡的太紧了,是时候松点口子。

今天我们在深圳国土局官网查到,位于南山豪方天际花园一期3栋有20套房源被管理局锁定。此栋单位于2016年8月23日取得预售证,第二批单位于2018年7月8日现楼发售,当时听说所有户型已卖完。

从预售更新栏可以看到,更新日期是2018年8月22日(其实昨晚已更新),也就是说今天项目进行的“管理局锁定”;有人打电话到售楼处了解情况,销售人员表示并不知道房源“被锁”这一事,并说有可能是回迁房……

“锁定房源”不是一个法律概念,根据深圳市规划和国土资源委员会网站一手房源项目信息公示“状态解释”,“管理局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为,导致售房系统被管理局锁定,根据该规定理解,房源锁定后开发商将无法再办理商品房的销售,即无法办理预售备案、产权转移登记等相关事项,本质等同于禁止开发商售房。

项目锁定的原因可能是:1 .涉及规划、土地违法行为的房地产;2.协助司法机关查封;3.安居型商品房预售管理;4.其它规划土地日常业务办理。

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新房成交数据

本周(8月13日——8月19日)全市新房共成交824套,成交面积为79984.34平米,与上周相比分别下降8.24%、6.92%,周成交均价为53442元/平米,与上周相比下降1.39%。各区成交量、成交面积见图示。

本周各区新房成交中,宝安、福田成交量微涨,宝安为周成交冠军,龙岗、南山成交下降,罗湖、盐田零成交。

宝安本周成交略高于上周,连续两周为周成交冠军,其中龙光玖龙台成交76套,博林君瑞成交65套,满京华云著成交43套,勤诚达•正大城成交27套,山海上城II天赋成交23套,玖悦成交21套,凤凰天誉华府成交21套,拾悦城成交20套等。龙岗本周成交量继续下滑,其中京基御景中央成交38套,里城玺樾山成交20套,又一城成交20套,东方盛世花园成交13套,凯旋TRC成交15套等。南山本周成交也继续下降,其中华润城成交36套,海上世界双玺成交8套,万科蛇口公馆成交8套。福田本周成交略有上升,其中天健公馆成交31套,安峦公馆成交4套。

龙华本周成交一般,其中金亨利都荟首府成交20套,新彩苑成交17套,鸿荣源壹成中心成交8套等。坪山本周成交也一般,其中深城投中心公馆成交28套,泰富华悦都会成交9套,财富城成交8套等。

本周新房量价齐跌,日成交均在100套以上,波动不大,日均价先降后升,略有波动,一方面是宝安近期新盘放量都不错,同时伴随的是龙岗成交量不断下滑,大空港区域新盘成交热度不减,新房成交总体趋势在小幅度缓慢下滑。

本周新房新批预售上终于有了点动静,两住宅项目获得预售批准,分别是龙岗的远洋新天地和盐田的半山悦海花园。远洋新天地昨天已低调开盘,备案价格和今年前两次差不多,但相比去年来说,的确“微降”了些,同面积的户型在去年均价为4.2万左右,今年只要4万,开发商在开盘当天也给予了一定的优惠,就算是最小的户型,也至少可以优惠11万。

盐田终于迎来新项目入市,要知道盐田已经超过半年周成交量为零了,不过在当下这种市场入市,开发商需要有一定的承受力。

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二手房成交数据

本周(8月13日——8月17日)全市二手房共成交1719套,成交面积为136228.41平米,与上周相比分别下降3.70%、1.59%。各区成交量、成交面积见图示。

本周二手房成交低于上周,除龙岗成交高于上周外,其他各区成交低于上周或变化不大,日成交量缓慢上升,除17日外,均低于上周,二手房和新房一样,缓慢下滑但仍处在高位。

二手房一线市场方面,成交和放盘进一步萎缩,仅有的那些挂盘的,价格还是比较坚挺;看房量也一般,那些看房不久的刚需客现在基本上都没什么意愿看房了。南山放盘特别少,原先热点片区在放盘量稀少下,卖一套价格就上升一个台阶,现在放盘量进一步减少,就算价格继续走高,业主也不放盘,惜售心理非常严重,目前看房比较积极的是换房客。宝安近来改善型业主放盘比较明显,挂盘价还算合理,但称不上便宜,很难快速成交,其实主要业主也不是很急卖,从我们了解到的这类业主情况来看,都是先挂着,挂盘价能卖就卖,不能卖就继续挂着。

虽然我们看到的国土局成交数据依旧高企,估计接下来某周可能会骤降,毕竟以7月份为交界,市场成交和放盘都出现明显的下滑,731新政细则也拯救不了多少成交。虽然市场各方对新政的接受程度比16年的104政策强,逆政策心理不明显,但市场的真实表现相比104政策更惨,降价急售的很少,少部分放盘的价格还不便宜,进一步抑制了成交,没有放盘、没有成交,房价也很难有大的变化,符合高层对楼市的期望,但有个群体比较煎熬。

银行:有钱不敢放?那就偷偷放松!

市场平稳期对刚需来说是机会,需求不急切的选择观望推迟入市,眼下不少下定决心淘到好房子就上车的刚需都很焦虑:想买限价的新房,但不容易买到;银行利率上涨,担心接下来买房成本会更高;也有在担心房价会涨,现在不买以后更买不起……

比如利率,在融360监测的35个城市中,7月份首套房贷款平均利率最低的十大城市中,有三个一线城市上榜,分别为上海、北京和广州,而深圳呢,在所有城市中属于偏高的。

值得一提的是,从去年下半年到今年年初,受额度紧张等因素影响,多个城市的购房者曾经历放款排长队的情况。经过大半年的市场降温与消化,目前房贷额度紧张的情况得到了一定的缓解。

某省会城市一家国有大行的工作人员表示:“虽然房贷利率有所上调,但是相比之前,房贷额度没有那么紧张,排队现象大大缓解,放款速度还挺快的。”

我们了解到的深圳部分银行的情况是,原先停贷的银行开始恢复房贷业务了(深圳招行),此前长时间排队等候放款的现象也得到了缓解,除农行、工行外,都在正常放款了。要知道,此前漫长的等待放款,引起了不少买卖双方扯皮大战,有些因为银行没有及时放款,都闹到打官司了,同时也抑制了很大一部分买卖方入市。

前期直至现在,银行为遵从高层对调控房价的决心,不断上调利率、提高首付比例、甚至暂停房贷业务,但是近年来房贷一直是各大银行的主要业务,能一时顺从调控需要自断房贷这项主业务,但是有钱不放、有钱不赚,银行从业人员也是要生存的。不过有了上海房贷利率下浮“被乌龙”的前车之鉴,银行自是不敢发通报似的公诸于众,只是跟按揭人员传达最新消息。也有市场人士称深圳的房贷业务卡的太紧了,是时候松点口子。

此外,本次新政严堵的“假离婚买房”这个口子,好像也并未完全堵死,有些机构和购房者还在冒险尝试。不过这里不建议购房者尝试,因为此前我们遇到类似的“破”政策买房的案例,最终房子被发现是“违规”购买的,被国土局禁止过户,就是你买来后只能住不能再交易了。

上半场“防止房价大涨”已经基本落到实处了,下半场是维稳和“防止房价大跌”,维稳绝不是一直卡死下去,保持适度宽松才是最有效的引导。

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